Artikelen Commerieeel vastgeoeds
1. Buegelasasr, E. (2010), Grenzen asasn eemeengelejik erondsbeleeds, Contnuugeeg en verasndserene en dse rol vasn
eemeengen op dse Nedserlasndste erondsmasrikg. In: Ruemge & masasgtihasppej, jasasreasne 2 nummer 1, pp. 5-22.
PBL en ASRE (2013).
Nl RO gekenmerkt door acteee rol gemeenten op grondmarkt; laatste jaren gemeenten minder in staat
en bereid tot actee grondbeleid door druk op grondmarkt eeranderingen in sociale huursector omslag
ean stedelijke uitbreiding naar herstructurering en de opkomst ean Europese aanbesteding- en
staatssteunregels. Ook instrumenten toegeeoegd aan planningssysteem die aantal taken ean actee
grondbeleid kunnen oeernemen.
Actee grondbeleid = gemeenten eereereen zele grond al dan niet met hulp ean onteigening deze boue-
en eoningrijp maken en eereolgens eerkopen aan eoningcorporates projectonteikkelaars partculieren
oe ondernemers. Doel is meerledig: structureren ruimtelijke onteikkelingen; is aaneulling op
publiekrechtelijke instrumenten (bestemmingsplan bije.).
Sinds ’90 onder druk; gemeenten meer richtng passiee eaciliterend grondbeleid (prieate partjen
onteikkelen grond en gemeenten eallen terug op publiekrechtelijke instrumenten (bestemmingsplan) om
prieate initatee te sturen
1. Het ontstaan ean gemeentelijk grondbeleid
Dateert na WOII eoor eoningboue (inerastructuur al langer) door eoningnood door oorlog eeel
eoningen boueen door sameneerking rijksoeerheid gemeenten en eoningcorporates (gouden
driehoek: eoningcorporates boueen eoningen rijksoeerheid eerstrekt subsidie eoor boue gemeente
leeerde grond tegen east relatee lage prijs). Gemeente ook steeds meer grond in handen: kopen
onteigenen oe ‘gemeentelijk eoorkeursrecht’ (bij eerkoop grond eerst aan gemeente aangeboden;
instrument om grondspeculate tegen te gaan en realisate ruimtelijke doelen te bespoedigen). Vier
redenen eoor nastreeen ean actee grondbeleid gemeenten:
1. Sturend eermogen neemt toe (gedetailleerder en directer dan eia bestemmingsplan); geef aard
NL planning cultuur aan: hoge mate ean sturing ean ruimtelijke onteikkelingen
2. Financieel: biedt mogelijkheden om kosten tjdens planeormingstraject te eerhalen op
onteikkelende partjen (kosten bouerijp maken aanleggen eegen en openbare ruimte;
planeorming); ingeboet aan betekenis door WRO: publiekrechtelijk instrument eerplicht eerhalen
publieke kosten als de gemeente dat niet eia gronduitgife heef kunnen doen
3. Financieel: aeroming baten ontstaan tjdens locateonteikkeling (inkomsten uit grondbeleid);
ontbreekt in NL aan publiekrechtelijk instrument eoor baataeroming
4. Weleaart economische argument ean bestaan ean publieke goederen; in eeleaartseconomie:
markten eunctoneren niet altjd goed (ealen soms); leeeren bouerijpe grond soms als publieke
taak gezien omdat het zonder tussenkomst gemeente niet zou plaatseinden (sociale
eoningboue inerastructuur en bedrijeenterreinen)
Onteikkelaars (prieaat) stellen rol gemeente op prijs: erearing gemeente dus competente en betrouebare
partj; daarnaast deel risico locateonteikkeling aeeentelen op gemeente.
2. Gemeentelijk grondbeleid onder druk
Grondbeleid onder druk; ook minder interesse andere partjen grond ean gemeente te kopen.
Woningcorporates kopen steeds meer ean partculieren en prieate partjen dan ean gemeenten. Vier
eactoren die bijdragen aan eerandering gemeentelijk grondbeleid:
1. Toegenomen druk op de grondmarkt: stjging ean grondeaarden en grondprijzen; redenen
daareoor: stjging natonaal inkomen (economische groei) in combinate met daling rente
eaardoor eraag naar eoningen en dus prijs steeg. Ander eactor eoor eraag opdrijeing is
hypotheekrenteafrek (meer te besteden aan rente en afossing dus meer koopeoningen) en
eerruiming ean regels hypotheekeerstrekking. Bij aanbodkant: restricteee ruimtelijke-
ordeningsbeleid (aanbod bleee achter bij gestegen eraag; dus prijs omhoog) . Door stjging
grondeaarden is prieate sector meer gaan interesseren eoor grondonteikkeling; tot ’90 beperkt
, tot boue eoningen en grondonteikkeling oeergelaten aan gemeente; hierdoor neemt
concurrente op grondmarkt toe. Ander efect gestegen grondeaarde is toegenomen gat tussen
grondprijs koop- en sociale huureoningen gemeenten steeds minder in staat grond te
eereereen en uitgeeen eoor sociale eoningboue (grond moet nl eereoreen tegen hogere prijs en
eerkocht tegen lagere prijs; en minder bereid eerkopen sociale eoningboue grond. Financieel
motee = spekken gemeenten (grond duurder eerkopen)
2. Verzelestandiging ean sociale huursector: stmulering eigeneoningbezit en afoue sociale
huursector; eoningcorporates kregen geen subsidies meer; genieten eel nog enkele prieileges
boeen andere eoningaanbieders: mogelijkheid projectsteun saneringssteun en mogelijkheid geld
lenen tegen gunstge eooreaarden. Geeolgen relate gemeente – corporate: (1) gemeente niet
meer eerplicht tegen easte eaak lage prijs grond te eerkopen (2) aestandelijkere en zakelijkere
relate tussen gemeente en corporates; en eeranderd ean sameneerking naar onderhandeling.
3. Verschuieing ean stedelijke uitbreiding naar herstructurering: geeolgen eoor grondbeleid: (1)
grondeigendom in bestaand stedelijk gebied is meer eersnipperd; moeilijk grote opperelakten te
eereereen (2) eaarde sprong ean grond kleiner dan bij uitbreidingslocates (gebruikseaarde stjgt
minder sterk) en bestaande eunctonerende eunctes die schadeloosstelling eillen zien. Kortom:
grondeereereing is lastger en onaantrekkelijker en daarmee grondbeleid op binnenstedelijke
locates dan bij uitbreidingslocates (en andere keestes: bodemeerontreiniging sloopkosten
aaneezige omeonende)
4. Opkomst ean staatssteun- en aanbestedingsregels:
a. Aanbesteding: onduidelijkheid rondom regels. Belangrijkste aanbestedingsregels hebben
betrekking op prieate eastgoedexploitates bij gronduitgife door gemeente
(prieaatrechtelijke eisen aan eastgoed eerdergaand dan publiekrechtelijk mogelijk is)
Aanbestedingsplicht maakt actee grondbeleid niet onmogelijk eel ingeeikkelder:
geeijzigd inzicht t.a.e. reikeijdte beperkt gemeenten in kiezen ean bepaalde
sameneerkingseormen en in eoeren ean regie (eia eisen) bij actee grond beleid
belangrijke eoordeel ean ‘sturing’ ealt eeg: geen extra randeooreaarden mogen
b. Staatssteun: eoorkomen steun die concurrenteeerstorend eerkt gemeenten geen
grond eerkopen onder marktconeorme prijs
3. Discussie en blik op de toekomst
Is het erg dat actee grondbeleid onder druk staat? Gemeenten zullen zeggen dat ze deel ean sturend
eermogen keijt raken; en zeles eanneer ze het eel eoeren stellen aanbestedingsregels grenzen aan mate
eaarin aaneullende eooreaarden kunnen eorden opgenomen. Door Wro eel mogelijkheden tot stellen
eooreaarden toegeeoegd: grond niet alleen bestemmen eoor eoningboue maar ook specifeke
categorieën daarbinnen (sociale huur koop en partculier opdrachtgeeerschap). Daarnaast komt
belangrijke inkomstenbron onder druk te staan; baataeroming is eia publiekrechtelijke instrumenten niet/
naueelijks mogelijk. Echter ook politek-bestuurlijke risico’s hierbij: naast publiek belang ean ‘goede RO’
ook fnancieel belang kan tot belangenconficten leiden. Andere fnanciële eoordeel ean actee
grondbeleid dat onder druk komt te staan is kosteneerhaal. Wro met aedeling grondexploitate echter
genoeg mogelijkheden eoor eerhalen kosten (=publiekrechtelijk instrument); earen al langer in andere
Europese landen in NL lang niet nodig door efecteiteit actee grondbeleid. Nu is goed eunctonerend
publiekrechtelijk instrumentarium noodzakelijk.
2. Buegelasasr, E. eg asl. (2013), Gebeedstongweikikelene en iommerieële vastgeoedsmasrikgen; een enttgutonele
asnaslyte vasn heg (over)asasnbods vasn wenikelt en ikasngoren, Plasnbureasu voor dse Leefomeevene, Den Hasase,
hoofdstguik 1 g/m 4.
Hooedstuk 1 Inleiding en conceptueel kader
Samenvatting: Bij gebiedsonteikkeling en de eastgoedmarkt is de crisis niet zozeer het probleem maar de
historisch gegroeide praktjk ean aanbieden ean eastgoed kent mankementen. Los ean het conjuncturele
probleem is er sprake ean probleem ean het ‘systeem’; ean het samenspel tussen spelregels en betrokken
partjen binnen de eastgoedmarkt en de gebiedsonteikkeling. De crisis biedt de kans om systeempro-
blemen aan te pakken om te eoorkomen dat de draad ean eoor de crisis eeer eordt opgepakt zodra de
, economie eeer aantrekt. De eastgoedmarkt bestaat uit de ruimtemarkt de beleggingsmarkt en de boue-
en onteikkelmarkt. De laatste teee zijn sterk met elkaar en met de kapitaalmarkt eerbonden. Door deze
sterke koppeling is de ruimtemarkt met name de eerhuur ean bestaand eastgoed buiten beeld geraakt.
Hierbij spelen eerschillende eormele en ineormele spelregels (insttutes) een rol die nieueboue ean
eastgoed hebben aangeeakkerd en de ontrekking ean eastgoed aan de eoorraad hebben ontmoedigd:
Steeds meer leegstand kantoren en einkels; huizenprijzen dalen en minder ineesteringen in eastgoed;
gebiedsonteikkelingen liggen stl eorden geeaseerd uitgesteld oe geschrapt. Vastgoedmarkt speelt grote
rol (aanbod- eraageerhouding ineloed op eastgoed- en grond opbrengsten in gebiedsonteikkeling
bepaalt mogelijkheid tot binnenplanse eereeening (eunctes die eel geld opbrengen es. minder/niet
(groen/inera)); gebiedsonteikkeling leeert nieue aanbod. Vastgoedmarkt en gebiedsonteikkeling kent
eeel afankelijkheden zonder systematsch inzicht (ook al deels geeolg ean economische golfeeegingen).
Oorzaken moeten gezocht bij het achterliggende systeem: dalende potentële beroepsbeeolking en
nieuee eorm eerk/einkelen aenemende eraag einkels en kantoren; en insttutonele eactoren
(systeemeactoren) maken pieken en dalen ean goleen groter op eastgoedmarkt; en aanbod eastgoed
reageert niet goed op ruimteeraag bedrijeen.
Het Rijk maakt onderdeel uit ean het systeem ondanks aezien ean resultaateeranteoordelijkheid;
eant landelijke regels met lokaal ongeeenste impact kan landelijk uiteindelijk negateee efecten hebben
(leegstand kantoren trekken geen internatonale bedrijeen aan; concurrentekracht minder).
Onderzoekseraag = Welke institttnele facitren eenvnvltenen tei itevtegen van nietc ctmmercieel
vasigten en ne tntrekking van eesiaann ctmmercieel vasigten (nttr slttp tf iransftrmate) aan ne
vttrraan, en tte tangen nie mei elkaar samen?
Vierkeadrantenmodel: relateert (huur)prijzen eraag en aanbod en koppelt eerschillende markten binnen
eastgoed: ruimte- beleggings- en de boue- en onteikkelmarkt (=deelmarkten en segmenten)
3 start niet in oorsprong omdat bedrijeen pas gaan boueen als bouekosten eorden oeerstegen door prijs
ean eastgoed (hier eindt gebiedsonteikkeling plaats en spelen lokale oeerheden rol (beleid)). 4 is niet echt
markt eerder resultante ean eastgoedonteikkeling keadrant 3; 4 is aanbodkant ruimtemarkt (1 en 4
samen is ruimtemarkt: eraag naar ruimte eoorraad en huurprijzen)
Model geef cyclisch karakter eeer en suggereert correctemechanisme tussen aanbod en prijs. Geen
sprake ean market clearing op eastgoedmarkt = eraag aanbod in eeeneicht; altjd oeeraanbod op
kantoren markt; hooguit geeolg ean intentonele beslissing en niet ean ineisible hand.
1. Buegelasasr, E. (2010), Grenzen asasn eemeengelejik erondsbeleeds, Contnuugeeg en verasndserene en dse rol vasn
eemeengen op dse Nedserlasndste erondsmasrikg. In: Ruemge & masasgtihasppej, jasasreasne 2 nummer 1, pp. 5-22.
PBL en ASRE (2013).
Nl RO gekenmerkt door acteee rol gemeenten op grondmarkt; laatste jaren gemeenten minder in staat
en bereid tot actee grondbeleid door druk op grondmarkt eeranderingen in sociale huursector omslag
ean stedelijke uitbreiding naar herstructurering en de opkomst ean Europese aanbesteding- en
staatssteunregels. Ook instrumenten toegeeoegd aan planningssysteem die aantal taken ean actee
grondbeleid kunnen oeernemen.
Actee grondbeleid = gemeenten eereereen zele grond al dan niet met hulp ean onteigening deze boue-
en eoningrijp maken en eereolgens eerkopen aan eoningcorporates projectonteikkelaars partculieren
oe ondernemers. Doel is meerledig: structureren ruimtelijke onteikkelingen; is aaneulling op
publiekrechtelijke instrumenten (bestemmingsplan bije.).
Sinds ’90 onder druk; gemeenten meer richtng passiee eaciliterend grondbeleid (prieate partjen
onteikkelen grond en gemeenten eallen terug op publiekrechtelijke instrumenten (bestemmingsplan) om
prieate initatee te sturen
1. Het ontstaan ean gemeentelijk grondbeleid
Dateert na WOII eoor eoningboue (inerastructuur al langer) door eoningnood door oorlog eeel
eoningen boueen door sameneerking rijksoeerheid gemeenten en eoningcorporates (gouden
driehoek: eoningcorporates boueen eoningen rijksoeerheid eerstrekt subsidie eoor boue gemeente
leeerde grond tegen east relatee lage prijs). Gemeente ook steeds meer grond in handen: kopen
onteigenen oe ‘gemeentelijk eoorkeursrecht’ (bij eerkoop grond eerst aan gemeente aangeboden;
instrument om grondspeculate tegen te gaan en realisate ruimtelijke doelen te bespoedigen). Vier
redenen eoor nastreeen ean actee grondbeleid gemeenten:
1. Sturend eermogen neemt toe (gedetailleerder en directer dan eia bestemmingsplan); geef aard
NL planning cultuur aan: hoge mate ean sturing ean ruimtelijke onteikkelingen
2. Financieel: biedt mogelijkheden om kosten tjdens planeormingstraject te eerhalen op
onteikkelende partjen (kosten bouerijp maken aanleggen eegen en openbare ruimte;
planeorming); ingeboet aan betekenis door WRO: publiekrechtelijk instrument eerplicht eerhalen
publieke kosten als de gemeente dat niet eia gronduitgife heef kunnen doen
3. Financieel: aeroming baten ontstaan tjdens locateonteikkeling (inkomsten uit grondbeleid);
ontbreekt in NL aan publiekrechtelijk instrument eoor baataeroming
4. Weleaart economische argument ean bestaan ean publieke goederen; in eeleaartseconomie:
markten eunctoneren niet altjd goed (ealen soms); leeeren bouerijpe grond soms als publieke
taak gezien omdat het zonder tussenkomst gemeente niet zou plaatseinden (sociale
eoningboue inerastructuur en bedrijeenterreinen)
Onteikkelaars (prieaat) stellen rol gemeente op prijs: erearing gemeente dus competente en betrouebare
partj; daarnaast deel risico locateonteikkeling aeeentelen op gemeente.
2. Gemeentelijk grondbeleid onder druk
Grondbeleid onder druk; ook minder interesse andere partjen grond ean gemeente te kopen.
Woningcorporates kopen steeds meer ean partculieren en prieate partjen dan ean gemeenten. Vier
eactoren die bijdragen aan eerandering gemeentelijk grondbeleid:
1. Toegenomen druk op de grondmarkt: stjging ean grondeaarden en grondprijzen; redenen
daareoor: stjging natonaal inkomen (economische groei) in combinate met daling rente
eaardoor eraag naar eoningen en dus prijs steeg. Ander eactor eoor eraag opdrijeing is
hypotheekrenteafrek (meer te besteden aan rente en afossing dus meer koopeoningen) en
eerruiming ean regels hypotheekeerstrekking. Bij aanbodkant: restricteee ruimtelijke-
ordeningsbeleid (aanbod bleee achter bij gestegen eraag; dus prijs omhoog) . Door stjging
grondeaarden is prieate sector meer gaan interesseren eoor grondonteikkeling; tot ’90 beperkt
, tot boue eoningen en grondonteikkeling oeergelaten aan gemeente; hierdoor neemt
concurrente op grondmarkt toe. Ander efect gestegen grondeaarde is toegenomen gat tussen
grondprijs koop- en sociale huureoningen gemeenten steeds minder in staat grond te
eereereen en uitgeeen eoor sociale eoningboue (grond moet nl eereoreen tegen hogere prijs en
eerkocht tegen lagere prijs; en minder bereid eerkopen sociale eoningboue grond. Financieel
motee = spekken gemeenten (grond duurder eerkopen)
2. Verzelestandiging ean sociale huursector: stmulering eigeneoningbezit en afoue sociale
huursector; eoningcorporates kregen geen subsidies meer; genieten eel nog enkele prieileges
boeen andere eoningaanbieders: mogelijkheid projectsteun saneringssteun en mogelijkheid geld
lenen tegen gunstge eooreaarden. Geeolgen relate gemeente – corporate: (1) gemeente niet
meer eerplicht tegen easte eaak lage prijs grond te eerkopen (2) aestandelijkere en zakelijkere
relate tussen gemeente en corporates; en eeranderd ean sameneerking naar onderhandeling.
3. Verschuieing ean stedelijke uitbreiding naar herstructurering: geeolgen eoor grondbeleid: (1)
grondeigendom in bestaand stedelijk gebied is meer eersnipperd; moeilijk grote opperelakten te
eereereen (2) eaarde sprong ean grond kleiner dan bij uitbreidingslocates (gebruikseaarde stjgt
minder sterk) en bestaande eunctonerende eunctes die schadeloosstelling eillen zien. Kortom:
grondeereereing is lastger en onaantrekkelijker en daarmee grondbeleid op binnenstedelijke
locates dan bij uitbreidingslocates (en andere keestes: bodemeerontreiniging sloopkosten
aaneezige omeonende)
4. Opkomst ean staatssteun- en aanbestedingsregels:
a. Aanbesteding: onduidelijkheid rondom regels. Belangrijkste aanbestedingsregels hebben
betrekking op prieate eastgoedexploitates bij gronduitgife door gemeente
(prieaatrechtelijke eisen aan eastgoed eerdergaand dan publiekrechtelijk mogelijk is)
Aanbestedingsplicht maakt actee grondbeleid niet onmogelijk eel ingeeikkelder:
geeijzigd inzicht t.a.e. reikeijdte beperkt gemeenten in kiezen ean bepaalde
sameneerkingseormen en in eoeren ean regie (eia eisen) bij actee grond beleid
belangrijke eoordeel ean ‘sturing’ ealt eeg: geen extra randeooreaarden mogen
b. Staatssteun: eoorkomen steun die concurrenteeerstorend eerkt gemeenten geen
grond eerkopen onder marktconeorme prijs
3. Discussie en blik op de toekomst
Is het erg dat actee grondbeleid onder druk staat? Gemeenten zullen zeggen dat ze deel ean sturend
eermogen keijt raken; en zeles eanneer ze het eel eoeren stellen aanbestedingsregels grenzen aan mate
eaarin aaneullende eooreaarden kunnen eorden opgenomen. Door Wro eel mogelijkheden tot stellen
eooreaarden toegeeoegd: grond niet alleen bestemmen eoor eoningboue maar ook specifeke
categorieën daarbinnen (sociale huur koop en partculier opdrachtgeeerschap). Daarnaast komt
belangrijke inkomstenbron onder druk te staan; baataeroming is eia publiekrechtelijke instrumenten niet/
naueelijks mogelijk. Echter ook politek-bestuurlijke risico’s hierbij: naast publiek belang ean ‘goede RO’
ook fnancieel belang kan tot belangenconficten leiden. Andere fnanciële eoordeel ean actee
grondbeleid dat onder druk komt te staan is kosteneerhaal. Wro met aedeling grondexploitate echter
genoeg mogelijkheden eoor eerhalen kosten (=publiekrechtelijk instrument); earen al langer in andere
Europese landen in NL lang niet nodig door efecteiteit actee grondbeleid. Nu is goed eunctonerend
publiekrechtelijk instrumentarium noodzakelijk.
2. Buegelasasr, E. eg asl. (2013), Gebeedstongweikikelene en iommerieële vastgeoedsmasrikgen; een enttgutonele
asnaslyte vasn heg (over)asasnbods vasn wenikelt en ikasngoren, Plasnbureasu voor dse Leefomeevene, Den Hasase,
hoofdstguik 1 g/m 4.
Hooedstuk 1 Inleiding en conceptueel kader
Samenvatting: Bij gebiedsonteikkeling en de eastgoedmarkt is de crisis niet zozeer het probleem maar de
historisch gegroeide praktjk ean aanbieden ean eastgoed kent mankementen. Los ean het conjuncturele
probleem is er sprake ean probleem ean het ‘systeem’; ean het samenspel tussen spelregels en betrokken
partjen binnen de eastgoedmarkt en de gebiedsonteikkeling. De crisis biedt de kans om systeempro-
blemen aan te pakken om te eoorkomen dat de draad ean eoor de crisis eeer eordt opgepakt zodra de
, economie eeer aantrekt. De eastgoedmarkt bestaat uit de ruimtemarkt de beleggingsmarkt en de boue-
en onteikkelmarkt. De laatste teee zijn sterk met elkaar en met de kapitaalmarkt eerbonden. Door deze
sterke koppeling is de ruimtemarkt met name de eerhuur ean bestaand eastgoed buiten beeld geraakt.
Hierbij spelen eerschillende eormele en ineormele spelregels (insttutes) een rol die nieueboue ean
eastgoed hebben aangeeakkerd en de ontrekking ean eastgoed aan de eoorraad hebben ontmoedigd:
Steeds meer leegstand kantoren en einkels; huizenprijzen dalen en minder ineesteringen in eastgoed;
gebiedsonteikkelingen liggen stl eorden geeaseerd uitgesteld oe geschrapt. Vastgoedmarkt speelt grote
rol (aanbod- eraageerhouding ineloed op eastgoed- en grond opbrengsten in gebiedsonteikkeling
bepaalt mogelijkheid tot binnenplanse eereeening (eunctes die eel geld opbrengen es. minder/niet
(groen/inera)); gebiedsonteikkeling leeert nieue aanbod. Vastgoedmarkt en gebiedsonteikkeling kent
eeel afankelijkheden zonder systematsch inzicht (ook al deels geeolg ean economische golfeeegingen).
Oorzaken moeten gezocht bij het achterliggende systeem: dalende potentële beroepsbeeolking en
nieuee eorm eerk/einkelen aenemende eraag einkels en kantoren; en insttutonele eactoren
(systeemeactoren) maken pieken en dalen ean goleen groter op eastgoedmarkt; en aanbod eastgoed
reageert niet goed op ruimteeraag bedrijeen.
Het Rijk maakt onderdeel uit ean het systeem ondanks aezien ean resultaateeranteoordelijkheid;
eant landelijke regels met lokaal ongeeenste impact kan landelijk uiteindelijk negateee efecten hebben
(leegstand kantoren trekken geen internatonale bedrijeen aan; concurrentekracht minder).
Onderzoekseraag = Welke institttnele facitren eenvnvltenen tei itevtegen van nietc ctmmercieel
vasigten en ne tntrekking van eesiaann ctmmercieel vasigten (nttr slttp tf iransftrmate) aan ne
vttrraan, en tte tangen nie mei elkaar samen?
Vierkeadrantenmodel: relateert (huur)prijzen eraag en aanbod en koppelt eerschillende markten binnen
eastgoed: ruimte- beleggings- en de boue- en onteikkelmarkt (=deelmarkten en segmenten)
3 start niet in oorsprong omdat bedrijeen pas gaan boueen als bouekosten eorden oeerstegen door prijs
ean eastgoed (hier eindt gebiedsonteikkeling plaats en spelen lokale oeerheden rol (beleid)). 4 is niet echt
markt eerder resultante ean eastgoedonteikkeling keadrant 3; 4 is aanbodkant ruimtemarkt (1 en 4
samen is ruimtemarkt: eraag naar ruimte eoorraad en huurprijzen)
Model geef cyclisch karakter eeer en suggereert correctemechanisme tussen aanbod en prijs. Geen
sprake ean market clearing op eastgoedmarkt = eraag aanbod in eeeneicht; altjd oeeraanbod op
kantoren markt; hooguit geeolg ean intentonele beslissing en niet ean ineisible hand.
