Huurder, verhuurder & recht in
de praktijk
Inhoudsopgave
H1: huurovereenkomst m.u.v. 1.9.3................................................................2
H2: verplichtingen van de verhuurder (m.u.v. 2.7.1 t/m 2.7.4, 2.9.1. t/m 2.9.6
en 2.10)......................................................................................................... 5
H3: verplichtingen van de huurder (m.u.v. 3.3, 3.5.1 t/m 3.5.4, 3.9 en 3.10).....8
H4: huur van woonruimte (alleen 4.1 t/m 4.4 en 4.6)......................................11
H5: huurprijzen (m.u.v. 5.10.1 t/m 5.10.3 en 5.11).........................................14
H7: einde huurovereenkomst voor bepaalde tijd (tijdelijke
huurovereenkomsten)..................................................................................20
H8: opzegging huurovereenkomst.................................................................22
H9: gronden van opzegging (m.u.v. 9.2, 9.4, 9.5)...........................................24
H10: ontbinding........................................................................................... 27
,H1: huurovereenkomst m.u.v. 1.9.3
De verhuurder van woonruimte kan de huurovereenkomst niet zomaar
beëindigen in het geval de huurder niet akkoord gaat met de opzegging.
Beëindigingsprocedure starten (zaak aan kantonrechter voorleggen).
Huurprijs te hoog?
Huurder kan de huurprijs laten toetsen om na te gaan of het redelijk
is.
Verhuurder kan niet zomaar de huurprijs verhogen.
Geen huurovereenkomst?
Geen huur- en huurprijsbescherming voor de huurder.
Art. 7:201 BW bepaalt de definitie van huur:
‘Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich
verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte
daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot
een tegenprestatie.’
1. Wordt een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik verstrekt door
een (rechts)persoon aan een andere (rechts)persoon?
2. Levert de andere (rechts)persoon een voldoende vastomlijnd
tegenprestatie in ruil voor het gebruik van de zaak?
Ontbreekt een van de twee? Dan is er geen sprake van een
huurovereenkomst.
Vastomlijnd = bepaalbaar.
Bruikleenovereenkomst = geen huurovereenkomst, omdat het gaat om
het gratis in gebruik geven van een zaak (art. 7A:1777 BW).
In beginsel geen sprake van opzeggingsbescherming.
Tegenprestatie hoeft niet alleen geld te zijn, kan ook bijvoorbeeld in
natura of werkzaamheden zijn.
Het is wel vereist dat het voldoende duidelijk en bepaalbaar is.
Soms geven mensen hun huurovereenkomst een andere naam (bijv.
bruikleenovereenkomst), dit betekent niet dat het geen huurovereenkomst
is.
Art. 7:201 lid 3 BW bepaalt:
‘De pachtovereenkomst wordt niet als huur aangemerkt.’
Art. 7:311 BW bepaalt:
‘Pacht is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verpachter, zich
verbindt aan de andere partij, de pachter, een onroerende zaak of
een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken ter uitoefening van
de landbouw en de pachter zich verbindt tot een tegenprestatie.’
Een pachtovereenkomst is niet hetzelfde als een huurovereenkomst.
, Bij een pachtovereenkomst gaat het om het in gebruik verstrekken
van een zaak voor het uitoefenen van de landbouw.
Art. 7a:1777 BW bepaalt:
‘Bruikleening is eene overeenkomst, waarbij de eene partij aan de
andere eene zaak om niet ten gebruikte geeft, onder voorwaarde
dat degene die deze zaak ontvangt, dezelve, na daarvan gebruik te
hebben gemaakt, of na eenen bepaalden tijd, zal terug geven.’
Onroerende zaak = een zaak die vast is verbonden met een gedeelte
van het aardoppervlak.
Roerende zaak = alle zaken die niet onroerend zijn.
Een overeenkomst komt tot stand door een aanbod en de aanvaarding
daarvan (art. 6:217 BW).
Een huurovereenkomst is een vormvrije overeenkomst.
Partijen kunnen een huurovereenkomst voor bepaalde tijd of onbepaalde
tijd aangaan.
- Sinds 1 juli 2016 kunnen partijen ook een tijdelijke
huurovereenkomst aangaan m.b.t. woonruimte.
De meeste bepalingen m.b.t. woonruimte zijn (semi)dwingend van aard,
zodat hiervan niet ten nadele van de huurder mag worden afgeweken.
Gebeurt dit wel? -> de huurder kan vernietigen op basis van art.
3:40 lid 2 BW.
Regelend recht = een wettelijke bepaling (wetsartikel) van regelend
recht, dan kunnen de huurder en verhuurder afspraken met elkaar maken
die van deze bepaling afwijken.
Semidwingend recht = huurder en verhuurder mogen met elkaar
afspraken maken, zolang deze niet ten nadele van de huurder zijn (anders
kan de huurder deze vernietigen).
Dwingend recht = de huurder en verhuurder mogen hier geen
afwijkende afspraken maken (anders kan zowel de huurder als de
verhuurder deze vernietigen).
Regels met betrekking tot bijzondere overeenkomsten staan in Boek 7 BW.
- Bijvoorbeeld arbeidsrecht, consumentenrecht en huurrecht.
Specifieke regels met betrekking tot huurrecht vinden we in titel 4 Boek 7
BW.
De huurder kan zich ook beroepen op rechten en vorderingen uit Boek 6
BW.
Zie art. 7:205 BW:
‘De uit deze afdeling voortvloeiende rechten van de huurder
komen aan deze toe, onverminderd alle andere rechten en
vorderingen.’
Verschillende huurregimes
de praktijk
Inhoudsopgave
H1: huurovereenkomst m.u.v. 1.9.3................................................................2
H2: verplichtingen van de verhuurder (m.u.v. 2.7.1 t/m 2.7.4, 2.9.1. t/m 2.9.6
en 2.10)......................................................................................................... 5
H3: verplichtingen van de huurder (m.u.v. 3.3, 3.5.1 t/m 3.5.4, 3.9 en 3.10).....8
H4: huur van woonruimte (alleen 4.1 t/m 4.4 en 4.6)......................................11
H5: huurprijzen (m.u.v. 5.10.1 t/m 5.10.3 en 5.11).........................................14
H7: einde huurovereenkomst voor bepaalde tijd (tijdelijke
huurovereenkomsten)..................................................................................20
H8: opzegging huurovereenkomst.................................................................22
H9: gronden van opzegging (m.u.v. 9.2, 9.4, 9.5)...........................................24
H10: ontbinding........................................................................................... 27
,H1: huurovereenkomst m.u.v. 1.9.3
De verhuurder van woonruimte kan de huurovereenkomst niet zomaar
beëindigen in het geval de huurder niet akkoord gaat met de opzegging.
Beëindigingsprocedure starten (zaak aan kantonrechter voorleggen).
Huurprijs te hoog?
Huurder kan de huurprijs laten toetsen om na te gaan of het redelijk
is.
Verhuurder kan niet zomaar de huurprijs verhogen.
Geen huurovereenkomst?
Geen huur- en huurprijsbescherming voor de huurder.
Art. 7:201 BW bepaalt de definitie van huur:
‘Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich
verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte
daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot
een tegenprestatie.’
1. Wordt een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik verstrekt door
een (rechts)persoon aan een andere (rechts)persoon?
2. Levert de andere (rechts)persoon een voldoende vastomlijnd
tegenprestatie in ruil voor het gebruik van de zaak?
Ontbreekt een van de twee? Dan is er geen sprake van een
huurovereenkomst.
Vastomlijnd = bepaalbaar.
Bruikleenovereenkomst = geen huurovereenkomst, omdat het gaat om
het gratis in gebruik geven van een zaak (art. 7A:1777 BW).
In beginsel geen sprake van opzeggingsbescherming.
Tegenprestatie hoeft niet alleen geld te zijn, kan ook bijvoorbeeld in
natura of werkzaamheden zijn.
Het is wel vereist dat het voldoende duidelijk en bepaalbaar is.
Soms geven mensen hun huurovereenkomst een andere naam (bijv.
bruikleenovereenkomst), dit betekent niet dat het geen huurovereenkomst
is.
Art. 7:201 lid 3 BW bepaalt:
‘De pachtovereenkomst wordt niet als huur aangemerkt.’
Art. 7:311 BW bepaalt:
‘Pacht is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verpachter, zich
verbindt aan de andere partij, de pachter, een onroerende zaak of
een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken ter uitoefening van
de landbouw en de pachter zich verbindt tot een tegenprestatie.’
Een pachtovereenkomst is niet hetzelfde als een huurovereenkomst.
, Bij een pachtovereenkomst gaat het om het in gebruik verstrekken
van een zaak voor het uitoefenen van de landbouw.
Art. 7a:1777 BW bepaalt:
‘Bruikleening is eene overeenkomst, waarbij de eene partij aan de
andere eene zaak om niet ten gebruikte geeft, onder voorwaarde
dat degene die deze zaak ontvangt, dezelve, na daarvan gebruik te
hebben gemaakt, of na eenen bepaalden tijd, zal terug geven.’
Onroerende zaak = een zaak die vast is verbonden met een gedeelte
van het aardoppervlak.
Roerende zaak = alle zaken die niet onroerend zijn.
Een overeenkomst komt tot stand door een aanbod en de aanvaarding
daarvan (art. 6:217 BW).
Een huurovereenkomst is een vormvrije overeenkomst.
Partijen kunnen een huurovereenkomst voor bepaalde tijd of onbepaalde
tijd aangaan.
- Sinds 1 juli 2016 kunnen partijen ook een tijdelijke
huurovereenkomst aangaan m.b.t. woonruimte.
De meeste bepalingen m.b.t. woonruimte zijn (semi)dwingend van aard,
zodat hiervan niet ten nadele van de huurder mag worden afgeweken.
Gebeurt dit wel? -> de huurder kan vernietigen op basis van art.
3:40 lid 2 BW.
Regelend recht = een wettelijke bepaling (wetsartikel) van regelend
recht, dan kunnen de huurder en verhuurder afspraken met elkaar maken
die van deze bepaling afwijken.
Semidwingend recht = huurder en verhuurder mogen met elkaar
afspraken maken, zolang deze niet ten nadele van de huurder zijn (anders
kan de huurder deze vernietigen).
Dwingend recht = de huurder en verhuurder mogen hier geen
afwijkende afspraken maken (anders kan zowel de huurder als de
verhuurder deze vernietigen).
Regels met betrekking tot bijzondere overeenkomsten staan in Boek 7 BW.
- Bijvoorbeeld arbeidsrecht, consumentenrecht en huurrecht.
Specifieke regels met betrekking tot huurrecht vinden we in titel 4 Boek 7
BW.
De huurder kan zich ook beroepen op rechten en vorderingen uit Boek 6
BW.
Zie art. 7:205 BW:
‘De uit deze afdeling voortvloeiende rechten van de huurder
komen aan deze toe, onverminderd alle andere rechten en
vorderingen.’
Verschillende huurregimes
