Webcollege 1
De wet stelt twee voorwaarden aan het rechtsgevolg ‘er is een huurovereenkomst’:
Art 7:201 BW:
- Ingebruikgeving van een zaak of gedeelte daarvan
- Een tegenprestatie
- Jurisprudentie: Het moet voldoende bepaalbaar en geïndividualiseerd zijn
● Bij de eerste voorwaarden: Ingebruikgeving van een zaak of gedeelte daarvan.
Het moet voldoende concreet/bepaalbaar zijn.
Ingebruikgeving hoeft niet 24 uur per dag als er maar duidelijk is hoeveel je van een
zaak gebruik mag maken + er moet voldoende duidelijk zijn wat precies het gehuurde
object is.
Vb.
GOED: In een parkeergarage mag je parkeren op nummer 31.
FOUT: Parkeer maar waar plek is.
● Tweede voorwaarden: Tegenprestatie
Mag zijn in de vorm van geld maar mag ook een verplichting in natura.
Je doet iets voor de verhuurder.
Vb. Het verzorgen van zijn tuin of dier.
Antikraak regeling:
De antikraak bewoner betaalt alleen een onkostenvergoeding aan de eigenaar.
Als het echt om een vergoeding van onkosten gaat dan kan je een bewoner van een
antikraakpand niet als huurder aanmerken, omdat het geen tegenprestatie is voor het
ingebruikstellen van de zaak. Het is alleen maar een onkostenvergoeding. In dit geval is de
antikraak overeenkomst geen huurovereenkomst.
Als eenmaal vaststaat dat er sprake is van een huurovereenkomst dan kan je gaan kijken
onder welk regime de huurovereenkomst valt hiermee wordt bedoeld:
De wetgever heeft aparte regels opgesteld voor de huurovereenkomst met betrekking
- Tot woonruimte
- Tot bedrijfsruimte
- Tot kantoren
Op al deze huurovereenkomsten zijn de algemene regels van titel 4 van toepassing.
,Huurbescherming
De huurder wordt beschermd tegen huuropzegging en tegen huurprijsverhogingen zomaar.
Er zijn huurovereenkomsten met betrekking tot woonruimte waarbij de huuropzegging
bescherming opzij wordt gezet, omdat een andere juridische relatie tussen huurder en
verhuurder overheerst.
Vb. Een arbeidsovereenkomst van een portier die bedrijventerrein bewaakt en die moet voor
de uitoefening van zijn werk ook daadwerkelijk op het bedrijventerrein wonen. Dan geld dat
als de arbeidsovereenkomst eindigt het logisch is dat hij zijn woning ook moet verlaten. Dan
geldt er dus geen huuropzegging bescherming.
De regels van het arbeidsrecht overheersen dan.
Vb. een huurder huurt een woonruimte uitsluitend en alleen omdat hij dan in een institut
woont waar hij noodzakelijke zorg krijgt, denk aan ziekenverzorging. Dan kan het ook zijn
dat het huurelement niet overheerst en dat de huurder daarom geen huuropzegging
bescherming krijgt als de verzorging beëindigt wordt. Dan kan hij daar dus niet blijven
wonen.
Naast deze twee gemengde overeenkomsten bespreekt het boek nog de
pensioenovereenkomst en de combinatie van huurrecht van woonruimte met de
behandelings of begeleidingsovereenkomst. (staan in boek)
Belangrijk om te weten:
Wanneer in een gemengde overeenkomst de andere overeenkomst overheerst dan geldt de
huuropzegging bescherming niet als dit een conflict oplevert met het recht dat de andere
overeenkomst beheerst.
Doorgaans geldt dus bij de huur van woonruimte huurbescherming. Dit is natuurlijk alleen te
realiseren als het partijen niet vrijstaat om in een contract iets anders af te spreken.
Uitgangspunt van huurbescherming
Om het uitgangspunt van huurbescherming te bepalen heeft de wetgever geregeld dat van
een aantal bepalingen niet bij een contract mag worden afgeweken. Ook al in staat in het
contract iets anders toch geldt de wet op dat punt. Dit heet dwingend recht.
Semi-dwingend recht en dwingend recht
De wetgever heeft een aantal bepalingen in het wetboek die de huurder beschermen van
dwingend of semi-dwingend recht. Als een bepaling van dwingend of semi-dwingend recht is
dan kan je dat letterlijk in de wet lezen.
Zie art 7:242 BW →
Dit is een bepaling die andere bepalingen van semi-dwingend recht verklaart. Afwijken van
semi-dwingendrechtelijke regels ten nadele van de huurder mag niet. Dit maakt deze regels
semi-dwingend.
, Van dwingende rechtelijke regels mag in het geheel niet worden afgeweken. Kortom dus
alleen door regels dwingend of semi-dwingend recht te maken kun je huurbescherming
bieden.
Dwingendrechtelijke regel:
Een van de rechten van de huurder is het recht om te blijven door huren als het gehuurde in
eigendom wordt overgedragen aan iemand anders. Dit wordt afgekort genoemd: koop breekt
geen huur.
Het is voor een huurder prettig om te kunnen blijven wonen wanneer de verhuurder beslist
om zijn huis te verkopen, want een huurder wil natuurlijk niet zomaar op straat komen te
staan. Dit staat ook in de wet.
Doorgeven rechten en plichten
Art 7:226 BW bepaalt dat alle rechten en verplichtingen van de verhuurder tegenover de
huurder overgaan op een rechtsopvolger. Die volgt de verhuurder op in het eigendomsrecht
op het gehuurde. Een rechtsopvolger kan zijn een koper, maar ook een erfgenaam.
Niet alleen bij koop maar ook bij andere rechtsopvolging kan de huurder niet vanwege die
rechtsopvolging op straat gezet worden.
Lid 4 van artikel 7:226 BW bepaald dat van de regel dat alle rechten en plichten op een
rechtsopvolger overgaan niet kan worden afgeweken als het gehuurde object een gebouwde
onroerende zaak is zoals een huis. (dwingend recht)
Voorbeeld van een dwingendrechtelijke bepaling:
Bij een gebouwde onroerende zaak de regel: koop breekt geen huur.
Webcollege 2
De verhuurder heeft twee verplichtingen:
- Het verhuurde ter beschikking stellen
- Het verhelpen van gebreken
Is iets een gebrek in de zin van de wet dan is de verhuurder verplicht om op verlangen van
de huurder deze belangen te verhelpen, tenzij het onmogelijk is om dit te verhelpen of het
onredelijke uitgaven vereist.
Onder het het begrip gebrek vallen niet kleine herstellingen, want daarbij moet de
verhuurder zelf in actie komen. Vb. het repareren van een slot, het repareren van een kraan.
De wet stelt twee voorwaarden aan het rechtsgevolg ‘er is een huurovereenkomst’:
Art 7:201 BW:
- Ingebruikgeving van een zaak of gedeelte daarvan
- Een tegenprestatie
- Jurisprudentie: Het moet voldoende bepaalbaar en geïndividualiseerd zijn
● Bij de eerste voorwaarden: Ingebruikgeving van een zaak of gedeelte daarvan.
Het moet voldoende concreet/bepaalbaar zijn.
Ingebruikgeving hoeft niet 24 uur per dag als er maar duidelijk is hoeveel je van een
zaak gebruik mag maken + er moet voldoende duidelijk zijn wat precies het gehuurde
object is.
Vb.
GOED: In een parkeergarage mag je parkeren op nummer 31.
FOUT: Parkeer maar waar plek is.
● Tweede voorwaarden: Tegenprestatie
Mag zijn in de vorm van geld maar mag ook een verplichting in natura.
Je doet iets voor de verhuurder.
Vb. Het verzorgen van zijn tuin of dier.
Antikraak regeling:
De antikraak bewoner betaalt alleen een onkostenvergoeding aan de eigenaar.
Als het echt om een vergoeding van onkosten gaat dan kan je een bewoner van een
antikraakpand niet als huurder aanmerken, omdat het geen tegenprestatie is voor het
ingebruikstellen van de zaak. Het is alleen maar een onkostenvergoeding. In dit geval is de
antikraak overeenkomst geen huurovereenkomst.
Als eenmaal vaststaat dat er sprake is van een huurovereenkomst dan kan je gaan kijken
onder welk regime de huurovereenkomst valt hiermee wordt bedoeld:
De wetgever heeft aparte regels opgesteld voor de huurovereenkomst met betrekking
- Tot woonruimte
- Tot bedrijfsruimte
- Tot kantoren
Op al deze huurovereenkomsten zijn de algemene regels van titel 4 van toepassing.
,Huurbescherming
De huurder wordt beschermd tegen huuropzegging en tegen huurprijsverhogingen zomaar.
Er zijn huurovereenkomsten met betrekking tot woonruimte waarbij de huuropzegging
bescherming opzij wordt gezet, omdat een andere juridische relatie tussen huurder en
verhuurder overheerst.
Vb. Een arbeidsovereenkomst van een portier die bedrijventerrein bewaakt en die moet voor
de uitoefening van zijn werk ook daadwerkelijk op het bedrijventerrein wonen. Dan geld dat
als de arbeidsovereenkomst eindigt het logisch is dat hij zijn woning ook moet verlaten. Dan
geldt er dus geen huuropzegging bescherming.
De regels van het arbeidsrecht overheersen dan.
Vb. een huurder huurt een woonruimte uitsluitend en alleen omdat hij dan in een institut
woont waar hij noodzakelijke zorg krijgt, denk aan ziekenverzorging. Dan kan het ook zijn
dat het huurelement niet overheerst en dat de huurder daarom geen huuropzegging
bescherming krijgt als de verzorging beëindigt wordt. Dan kan hij daar dus niet blijven
wonen.
Naast deze twee gemengde overeenkomsten bespreekt het boek nog de
pensioenovereenkomst en de combinatie van huurrecht van woonruimte met de
behandelings of begeleidingsovereenkomst. (staan in boek)
Belangrijk om te weten:
Wanneer in een gemengde overeenkomst de andere overeenkomst overheerst dan geldt de
huuropzegging bescherming niet als dit een conflict oplevert met het recht dat de andere
overeenkomst beheerst.
Doorgaans geldt dus bij de huur van woonruimte huurbescherming. Dit is natuurlijk alleen te
realiseren als het partijen niet vrijstaat om in een contract iets anders af te spreken.
Uitgangspunt van huurbescherming
Om het uitgangspunt van huurbescherming te bepalen heeft de wetgever geregeld dat van
een aantal bepalingen niet bij een contract mag worden afgeweken. Ook al in staat in het
contract iets anders toch geldt de wet op dat punt. Dit heet dwingend recht.
Semi-dwingend recht en dwingend recht
De wetgever heeft een aantal bepalingen in het wetboek die de huurder beschermen van
dwingend of semi-dwingend recht. Als een bepaling van dwingend of semi-dwingend recht is
dan kan je dat letterlijk in de wet lezen.
Zie art 7:242 BW →
Dit is een bepaling die andere bepalingen van semi-dwingend recht verklaart. Afwijken van
semi-dwingendrechtelijke regels ten nadele van de huurder mag niet. Dit maakt deze regels
semi-dwingend.
, Van dwingende rechtelijke regels mag in het geheel niet worden afgeweken. Kortom dus
alleen door regels dwingend of semi-dwingend recht te maken kun je huurbescherming
bieden.
Dwingendrechtelijke regel:
Een van de rechten van de huurder is het recht om te blijven door huren als het gehuurde in
eigendom wordt overgedragen aan iemand anders. Dit wordt afgekort genoemd: koop breekt
geen huur.
Het is voor een huurder prettig om te kunnen blijven wonen wanneer de verhuurder beslist
om zijn huis te verkopen, want een huurder wil natuurlijk niet zomaar op straat komen te
staan. Dit staat ook in de wet.
Doorgeven rechten en plichten
Art 7:226 BW bepaalt dat alle rechten en verplichtingen van de verhuurder tegenover de
huurder overgaan op een rechtsopvolger. Die volgt de verhuurder op in het eigendomsrecht
op het gehuurde. Een rechtsopvolger kan zijn een koper, maar ook een erfgenaam.
Niet alleen bij koop maar ook bij andere rechtsopvolging kan de huurder niet vanwege die
rechtsopvolging op straat gezet worden.
Lid 4 van artikel 7:226 BW bepaald dat van de regel dat alle rechten en plichten op een
rechtsopvolger overgaan niet kan worden afgeweken als het gehuurde object een gebouwde
onroerende zaak is zoals een huis. (dwingend recht)
Voorbeeld van een dwingendrechtelijke bepaling:
Bij een gebouwde onroerende zaak de regel: koop breekt geen huur.
Webcollege 2
De verhuurder heeft twee verplichtingen:
- Het verhuurde ter beschikking stellen
- Het verhelpen van gebreken
Is iets een gebrek in de zin van de wet dan is de verhuurder verplicht om op verlangen van
de huurder deze belangen te verhelpen, tenzij het onmogelijk is om dit te verhelpen of het
onredelijke uitgaven vereist.
Onder het het begrip gebrek vallen niet kleine herstellingen, want daarbij moet de
verhuurder zelf in actie komen. Vb. het repareren van een slot, het repareren van een kraan.
