Huurrecht jurisprudentie
HC1 Inleiding/Algemene bepalingen
Huurrecht als onderdeel van het vermogensrecht
Huurrecht is dwingend vermogensrecht
Briljant/Schreuders - Huur – Geen onvoorziene omstandigheden art. 6:258 BW.
onvoorziene omstandigheden alleen sprake kan zijn voor zover het omstandigheden betreft die op
het ogenblik dat de overeenkomst wordt gesloten nog in de toekomst lagen. Terughoudendheid
geboden.
Het ABP heeft huurovereenkomst voor de duur van tien jaar gesloten met Briljant Schreuders. In
de precontractuele fase was de locatie, het Weena-Zuid te Rotterdam, opgebroken en werd het
gebouw tegenover het gehuurde pand ingrijpend verbouwd. Briljant Schreuders verwachtte een
grote loop van het publiek na het aanbrengen van een aantal voorzieningen door de gemeente en de
vestiging van een groot aantal bedrijven aan het Weena-Zuid. Deze verwachtingen zijn echter niet
uitgekomen en Briljant Schreuders' omzet is zo laag gebleven dat zij vreest voor faillissement.
De HR bepaalt in dit arrest dat van onvoorziene omstandigheden alleen sprake kan zijn voor zover
het omstandigheden betreft die op het ogenblik dat de overeenkomst wordt gesloten nog in de
toekomst lagen. Bovendien moet de rechter terughoudendheid betrachten bij het aannemen van
een beroep op onvoorziene omstandigheden, omdat redelijkheid en billijkheid in beginsel nakoming
verlangen.
Definitie van de huurovereenkomst
Tegenprestatie
geld - Omzet gerelateerde vergoeding?
Bloemert/Supergas – art. 7:201 BW: omzet gerelateerde vergoeding is ook een tegenprestatie, dus
een huurovereenkomst.
Bij tankstations komt er nog wel eens voor dat er onbebouwd onroerend goed wordt verhuurd. HR:
de huur en de verhuur van een onbebouwd stuk grond, waarbij de huurder de verplichting op zich
neemt om daarop een opstal te bouwen die zal worden gebruikt als een 290-bedrijfsruimte, geldt als
huur en verhuur van een gebouwde onroerende zaak, ook nadat de opstal is verrezen. De huurprijs
kan dus geheel of gedeeltelijk uit andere prestaties bestaan. Vaak krijgt de eigenaar van de grond
dan omzet van de opstal. Hoogte ervan is afhankelijk van de omzet, maar dat neemt niet weg dat de
huurder periodiek ook iets verschuldigd is. Het vaste bedrag van een gulden per jaar en de verige
door Supergas verrichte en te verrichten prestaties de prijs vormen voor de verschaffing van het
genot van de grond, dat deze verschaffing niet een te verwaarlozen element is en dat de
overeenkomst dus als een overeenkomst van huur en verhuur van de grond is aan te merken.
,Andere verplichtingen – verplichting tot onderhoud?
Impala auto’s –is de bedongen onderhoudsverplichting aan te merken als tegenprestatie ex art.
7:201 lid 1 BW? Ja, voldoende vastomlijnde verplichtingen
Een autobedrijf huurt vanaf de Jaren 80 een perceel van een verhuurder. Twee andere naastgelegen
percelen zijn tevens door het autobedrijf in gebruik genomen, zonder dat er hier iets over in het
huurcontract staat vermeld. Nu de percelen door de verhuurder verkocht zijn, eiste deze dat de twee
genoemde percelen werden ontruimd. Het autobedrijf stelde dat er een onderhoudsverplichting als
tegenprestatie voor de huur van de twee percelen zou zijn (art. 7:201 lid 1 BW). Er zou dus een
huurovereenkomst tot stand zijn gekomen die niet zomaar kan worden opgezegd. De
voorzieningenrechter en het hof wezen de argumentatie van het autobedrijf af, waarna het
autobedrijf in hoger beroep ging. Dit hoger beroep werd afgewezen. Advocaat-Generaal Huydecoper
beziet wanneer onderhoudsverplichtingen een “voldoende vastomlijnde tegenprestatie” in de zin
van art. 7:201 lid 1 BW opleveren. Dus als het materieel op neerkomt dat je moet onderhouden (niet
slechts mág), dan is er vaak sprake van huur. uit de in de ovk geformuleerde
onderhoudsverplichtingen moeten voldoende vastomlijnde verplichtingen af zijn te leiden om als
tegenprestatie in de zin van 7:201 lid 1 BW te kunnen worden beschouwd.
Grensgevallen
Stallingsovereenkomst:
Dorvo/Herngreen - overeenkomst krachtens welke gedurende een bepaalde tijd en tegen een
bepaalde prijs de beschikking over een autobox wordt verkregen. Huur en verhuur? Art. 7:201 BW
Iemand kocht alleen een auto als hij een garage had en je kon een auto alleen stallen in een autobox.
Dit was een stallingscontract met in stalling nemen en in stalling geven. Zo’n stallingscontract werd
opgezet en de huurder kreeg de sleutels van zo’n autobox. De verhuurder/stallinggever zei het
contract op en de 6 huurder/stallingnemer zei dat het individueel genot was, hij tegenprestatie
moest betalen en dit geen stalling nemen is, maar gewoon huur. Bij in stalling nemen en de
opzegging daarvan zijn er geen regels voor, en bij huur wel. De vraag is of het een stallingscontract of
een huurcontract is. Het karakter van een overeenkomst wordt niet bepaald door de benaming
welke partijen daaraan geven, maar door haar inhoud, terwijl evenmin van belang is, of partijen dat
karakter hebben onderkend. Hier is geen sprake van bruikleen, omdat daarvoor is vereist dat de
feitelijke macht van de auto dan aan Dorvo had moeten worden overgedragen, wat niet is gedaan.
Huur-/zorgovereenkomst:
’t Velthuys - als een overeenkomst niet alleen bedoeld is voor huur, maar ook voor verzorging, dan
is op deze gemengde overeenkomst het huurrecht van toepassing, tenzij het verzorgingselement
overheerst.
De heer Koopmans huurde een appartement in een parkflat ’t Velthuys. Daarnaast had hij de
mogelijkheid om diensten van ’t Velthuys af te nemen. HR: voor dergelijke gemengde
overeenkomsten zijn de dwingende bepalingen van het huurrecht van toepassing tenzij het
zorgelement duidelijk overheerst dat de huur daarin ondergesneeuwd raakt. Als je verzorgd wordt in
een serviceflat en je huurt ook iets, dan is het ook huur.
, Voor wat betreft overeenkomsten onder bezwarende titel die niet alleen strekken tot het
verschaffen van het gebruik van woonruimte in de zin van deze bepalingen, maar bovendien tot de
levering van diensten en goederen welke tezamen kunnen worden aangeduid als ‘verzorging’,
wettigen voormelde strekking van deze bepalingen en de geschiedenis van hun totstandkoming aan
te nemen dat zij op dergelijke overeenkomsten toepasselijk zijn, tenzij daarin het verzorgingselement
duidelijk overheerst. De serviceflat die aan de bewoner werd verhuurt, overheerste het
verzorgingselement niet.
Gemengde overeenkomst
Groeneveld Catering/Staat – beide regels van toepassing, tenzij andere regels zo overheersend dat
huurrecht buiten toepassing moet worden gelaten.
hier ging het om beëindiging van een overeenkomst inzake cateringdiensten in Kasteel Groeneveld.
De overeenkomst voldeed aan de omschrijving van twee door de wet geregelde bijzondere
overeenkomsten: de overeenkomst van opdracht (art. 7:400 e.v. (verzorgen van
cateringactiviteiten)) en de overeenkomst van huur (art. 7:201 e.v. (de huur/exploitatie van
kasteelrestaurant, keuken en terras). HR: art. 6:215 BW ziet op het geval dat een gemengde
overeenkomst niet in twee of meer van elkaar onafhankelijke overeenkomsten kan worden gesplitst.
Eerst moet dus worden bezien of een gemengde overeenkomst kan worden gesplitst in van elkaar
onafhankelijke overeenkomsten. Als de beide bepalingen niet met elkaar te verenigen zijn, dient
door uitleg van de gemengde overeenkomst te worden beoordeeld welke bepaling in het concrete
geval dient te prevaleren. In voorkomend geval kan dit ertoe leiden dat bepalingen van dwingend
recht buiten toepassing moet worden gelaten. I.C. staat het verlenen van cateringdiensten zodanig
centraal, dus overheerst de regels voor opzegging van de overeenkomst van opdracht.
Wildevuur/Bremer - Gemengde huurovereenkomst die gedeeltelijk betrekking heeft p woonruimte
en gedeeltelijk op bedrijfsruimte; verschillende maatstaf al naar gelang de bedrijfsruimte onder
art. 7:234 valt of niet.
: als een splitsing in afzonderlijke huurovereenkomsten niet mogelijk is, is op de huurovereenkomst
slechts een huurregime van toepassing. In verband met het (semi-)dwingende karakter van de
woonruimtebepalingen geldt dan voor de combinatie woonruimte/praktijkruimte de regel dat het
gehuurde in zijn geheel als woonruimte wordt aangemerkt, tenzij het, mede in aanmerking genomen
de inrichting en hetgeen partijen omtrent het gebruik voor ogen stond, in overwegende mate voor
een ander doel dan voor bewoning in gebruik is. In dat verband komt in het bijzonder betekenis toe
aan het vloeroppervlak en het aantal vertrekken. Voor de beantwoording van de vraag of een
huurovereenkomst die betrekking heeft op een woonruimte in combinatie met een 290-
bedrijfsrtuimte, moet worden aangemerkt als huur van woonruimte of als huur van 290-
bedrijfsruimte, is beslissend hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het
gehuurde, omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan en moet de vraag worden
beantwoord voor welk gebruik de zaak in overwegende mate in gebruik is gegeven. Als aan partijen
een gebruik als 290-bedrijfsruimte in combinatie met een afhankelijke woning heeft gestaan, valt de
gehele huurovereenkomst onder het regime van de bedrijfsruimtebepalingen.
Onderste twee arresten horen meer bij HC6 te horen “voor publiek toegankelijk lokaal”
HC1 Inleiding/Algemene bepalingen
Huurrecht als onderdeel van het vermogensrecht
Huurrecht is dwingend vermogensrecht
Briljant/Schreuders - Huur – Geen onvoorziene omstandigheden art. 6:258 BW.
onvoorziene omstandigheden alleen sprake kan zijn voor zover het omstandigheden betreft die op
het ogenblik dat de overeenkomst wordt gesloten nog in de toekomst lagen. Terughoudendheid
geboden.
Het ABP heeft huurovereenkomst voor de duur van tien jaar gesloten met Briljant Schreuders. In
de precontractuele fase was de locatie, het Weena-Zuid te Rotterdam, opgebroken en werd het
gebouw tegenover het gehuurde pand ingrijpend verbouwd. Briljant Schreuders verwachtte een
grote loop van het publiek na het aanbrengen van een aantal voorzieningen door de gemeente en de
vestiging van een groot aantal bedrijven aan het Weena-Zuid. Deze verwachtingen zijn echter niet
uitgekomen en Briljant Schreuders' omzet is zo laag gebleven dat zij vreest voor faillissement.
De HR bepaalt in dit arrest dat van onvoorziene omstandigheden alleen sprake kan zijn voor zover
het omstandigheden betreft die op het ogenblik dat de overeenkomst wordt gesloten nog in de
toekomst lagen. Bovendien moet de rechter terughoudendheid betrachten bij het aannemen van
een beroep op onvoorziene omstandigheden, omdat redelijkheid en billijkheid in beginsel nakoming
verlangen.
Definitie van de huurovereenkomst
Tegenprestatie
geld - Omzet gerelateerde vergoeding?
Bloemert/Supergas – art. 7:201 BW: omzet gerelateerde vergoeding is ook een tegenprestatie, dus
een huurovereenkomst.
Bij tankstations komt er nog wel eens voor dat er onbebouwd onroerend goed wordt verhuurd. HR:
de huur en de verhuur van een onbebouwd stuk grond, waarbij de huurder de verplichting op zich
neemt om daarop een opstal te bouwen die zal worden gebruikt als een 290-bedrijfsruimte, geldt als
huur en verhuur van een gebouwde onroerende zaak, ook nadat de opstal is verrezen. De huurprijs
kan dus geheel of gedeeltelijk uit andere prestaties bestaan. Vaak krijgt de eigenaar van de grond
dan omzet van de opstal. Hoogte ervan is afhankelijk van de omzet, maar dat neemt niet weg dat de
huurder periodiek ook iets verschuldigd is. Het vaste bedrag van een gulden per jaar en de verige
door Supergas verrichte en te verrichten prestaties de prijs vormen voor de verschaffing van het
genot van de grond, dat deze verschaffing niet een te verwaarlozen element is en dat de
overeenkomst dus als een overeenkomst van huur en verhuur van de grond is aan te merken.
,Andere verplichtingen – verplichting tot onderhoud?
Impala auto’s –is de bedongen onderhoudsverplichting aan te merken als tegenprestatie ex art.
7:201 lid 1 BW? Ja, voldoende vastomlijnde verplichtingen
Een autobedrijf huurt vanaf de Jaren 80 een perceel van een verhuurder. Twee andere naastgelegen
percelen zijn tevens door het autobedrijf in gebruik genomen, zonder dat er hier iets over in het
huurcontract staat vermeld. Nu de percelen door de verhuurder verkocht zijn, eiste deze dat de twee
genoemde percelen werden ontruimd. Het autobedrijf stelde dat er een onderhoudsverplichting als
tegenprestatie voor de huur van de twee percelen zou zijn (art. 7:201 lid 1 BW). Er zou dus een
huurovereenkomst tot stand zijn gekomen die niet zomaar kan worden opgezegd. De
voorzieningenrechter en het hof wezen de argumentatie van het autobedrijf af, waarna het
autobedrijf in hoger beroep ging. Dit hoger beroep werd afgewezen. Advocaat-Generaal Huydecoper
beziet wanneer onderhoudsverplichtingen een “voldoende vastomlijnde tegenprestatie” in de zin
van art. 7:201 lid 1 BW opleveren. Dus als het materieel op neerkomt dat je moet onderhouden (niet
slechts mág), dan is er vaak sprake van huur. uit de in de ovk geformuleerde
onderhoudsverplichtingen moeten voldoende vastomlijnde verplichtingen af zijn te leiden om als
tegenprestatie in de zin van 7:201 lid 1 BW te kunnen worden beschouwd.
Grensgevallen
Stallingsovereenkomst:
Dorvo/Herngreen - overeenkomst krachtens welke gedurende een bepaalde tijd en tegen een
bepaalde prijs de beschikking over een autobox wordt verkregen. Huur en verhuur? Art. 7:201 BW
Iemand kocht alleen een auto als hij een garage had en je kon een auto alleen stallen in een autobox.
Dit was een stallingscontract met in stalling nemen en in stalling geven. Zo’n stallingscontract werd
opgezet en de huurder kreeg de sleutels van zo’n autobox. De verhuurder/stallinggever zei het
contract op en de 6 huurder/stallingnemer zei dat het individueel genot was, hij tegenprestatie
moest betalen en dit geen stalling nemen is, maar gewoon huur. Bij in stalling nemen en de
opzegging daarvan zijn er geen regels voor, en bij huur wel. De vraag is of het een stallingscontract of
een huurcontract is. Het karakter van een overeenkomst wordt niet bepaald door de benaming
welke partijen daaraan geven, maar door haar inhoud, terwijl evenmin van belang is, of partijen dat
karakter hebben onderkend. Hier is geen sprake van bruikleen, omdat daarvoor is vereist dat de
feitelijke macht van de auto dan aan Dorvo had moeten worden overgedragen, wat niet is gedaan.
Huur-/zorgovereenkomst:
’t Velthuys - als een overeenkomst niet alleen bedoeld is voor huur, maar ook voor verzorging, dan
is op deze gemengde overeenkomst het huurrecht van toepassing, tenzij het verzorgingselement
overheerst.
De heer Koopmans huurde een appartement in een parkflat ’t Velthuys. Daarnaast had hij de
mogelijkheid om diensten van ’t Velthuys af te nemen. HR: voor dergelijke gemengde
overeenkomsten zijn de dwingende bepalingen van het huurrecht van toepassing tenzij het
zorgelement duidelijk overheerst dat de huur daarin ondergesneeuwd raakt. Als je verzorgd wordt in
een serviceflat en je huurt ook iets, dan is het ook huur.
, Voor wat betreft overeenkomsten onder bezwarende titel die niet alleen strekken tot het
verschaffen van het gebruik van woonruimte in de zin van deze bepalingen, maar bovendien tot de
levering van diensten en goederen welke tezamen kunnen worden aangeduid als ‘verzorging’,
wettigen voormelde strekking van deze bepalingen en de geschiedenis van hun totstandkoming aan
te nemen dat zij op dergelijke overeenkomsten toepasselijk zijn, tenzij daarin het verzorgingselement
duidelijk overheerst. De serviceflat die aan de bewoner werd verhuurt, overheerste het
verzorgingselement niet.
Gemengde overeenkomst
Groeneveld Catering/Staat – beide regels van toepassing, tenzij andere regels zo overheersend dat
huurrecht buiten toepassing moet worden gelaten.
hier ging het om beëindiging van een overeenkomst inzake cateringdiensten in Kasteel Groeneveld.
De overeenkomst voldeed aan de omschrijving van twee door de wet geregelde bijzondere
overeenkomsten: de overeenkomst van opdracht (art. 7:400 e.v. (verzorgen van
cateringactiviteiten)) en de overeenkomst van huur (art. 7:201 e.v. (de huur/exploitatie van
kasteelrestaurant, keuken en terras). HR: art. 6:215 BW ziet op het geval dat een gemengde
overeenkomst niet in twee of meer van elkaar onafhankelijke overeenkomsten kan worden gesplitst.
Eerst moet dus worden bezien of een gemengde overeenkomst kan worden gesplitst in van elkaar
onafhankelijke overeenkomsten. Als de beide bepalingen niet met elkaar te verenigen zijn, dient
door uitleg van de gemengde overeenkomst te worden beoordeeld welke bepaling in het concrete
geval dient te prevaleren. In voorkomend geval kan dit ertoe leiden dat bepalingen van dwingend
recht buiten toepassing moet worden gelaten. I.C. staat het verlenen van cateringdiensten zodanig
centraal, dus overheerst de regels voor opzegging van de overeenkomst van opdracht.
Wildevuur/Bremer - Gemengde huurovereenkomst die gedeeltelijk betrekking heeft p woonruimte
en gedeeltelijk op bedrijfsruimte; verschillende maatstaf al naar gelang de bedrijfsruimte onder
art. 7:234 valt of niet.
: als een splitsing in afzonderlijke huurovereenkomsten niet mogelijk is, is op de huurovereenkomst
slechts een huurregime van toepassing. In verband met het (semi-)dwingende karakter van de
woonruimtebepalingen geldt dan voor de combinatie woonruimte/praktijkruimte de regel dat het
gehuurde in zijn geheel als woonruimte wordt aangemerkt, tenzij het, mede in aanmerking genomen
de inrichting en hetgeen partijen omtrent het gebruik voor ogen stond, in overwegende mate voor
een ander doel dan voor bewoning in gebruik is. In dat verband komt in het bijzonder betekenis toe
aan het vloeroppervlak en het aantal vertrekken. Voor de beantwoording van de vraag of een
huurovereenkomst die betrekking heeft op een woonruimte in combinatie met een 290-
bedrijfsrtuimte, moet worden aangemerkt als huur van woonruimte of als huur van 290-
bedrijfsruimte, is beslissend hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het
gehuurde, omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan en moet de vraag worden
beantwoord voor welk gebruik de zaak in overwegende mate in gebruik is gegeven. Als aan partijen
een gebruik als 290-bedrijfsruimte in combinatie met een afhankelijke woning heeft gestaan, valt de
gehele huurovereenkomst onder het regime van de bedrijfsruimtebepalingen.
Onderste twee arresten horen meer bij HC6 te horen “voor publiek toegankelijk lokaal”
