Samenvatting Huisvestingsmanagent
Van strategie tot exploitatie
2e druk
Deel 1 tot en met deel 5
Deel 1 – Huisvesting als managementopgave
Hoofdstuk 1 – Huisvesting als strategisch bedrijfsmiddel
Huisvesting wordt gezien als een ‘noodzakelijk kwaad’: een organisatie kan niet zonder maar ervaart
het als een last.
Huisvesting is een strategisch goed (wegens kosten, complexiteit en risico’s: het vereist structurele en
professionele managementaandacht.
Huisvesting is een strategisch bedrijfsmiddel dat – vanwege de hoge baten en kosten, complexiteit en
risico’s- structurele, professionele managementaandacht verdient.
Huisvesting kan op verschillende manieren toegevoegde waarde opleveren voor een organisatie,
doordat zij kan bijdrage aan het verhogen van opbrengsten en
aan het verlagen van kosten.
De toegevoegde waarde van huisvesting is op vier parameters:
1. Mensen (tevredenheid, imago, cultuur, gezondheid &
veiligheid)
2. Proces en product (productiviteit, aanpasbaarheid,
innovatie & creativiteit, risico)
3. Economisch (kosten, waarde van geld)
4. Maatschappelijk (duurzaamheid, mvo)
Het toevoegen van waarde op huisvesting is maatwerk. Elke
organisatie voert een eigen strategie en heeft daardoor eigen
prioriteiten.
Alignment: het afstemmen van de huisvestingsstrategie op de
organisatiestrategie.
De toegevoegde waarde van huisvesting vloeit voort in
huisvestingprestaties (kunnen worden vergeleken en gemeten
met benchmarks):
• Functionele prestaties
• Esthetische prestaties
• Technische prestaties
• Financieel-economische prestaties.
Huisvestingscomponenten vormen de ‘knoppen waar de huisvestingsmanager aan kan draaien’.
Concrete componenten waaruit de huisvestingportefeuille is opgebouwd uit bijvoorbeeld, locatie,
gebouw, (werk)plek, financieringsconstructies, inrichtingsconcepten, gebruiksafspraken en gebouw
gebonden facilitaire diensten.
Verschillen in het primaire proces leiden tot verschillende eisen ten aanzien van huisvestingprestaties.
Het geeft inzicht in de minimale eisen.
Benchmarks: kengetallen gebaseerd op prestaties binnen een peergroup van vergelijkbare organisaties.
Het ‘draaien aan de knoppen’ wordt ook wel muteren genoemd, omdat er een verandering wordt
gerealiseerd in de bestaande huisvestingssituatie. In de praktijk komt een mutatie neer op het
uitvoeren van een (her)huisvestingsproject waarbij meerdere veranderingen worden gecombineerd.
,Rentabiliteit totaal vermogen (RTV) (return on investment): belangrijke graadmeter voor
winstgevendheid. Deze ratio relateer het bedrijfsresultaat aan het totaal (gemiddeld) geïnvesteerde
vermogen.
Effecten van huisvesting op de opbrengsten
• Direct effect: Van opbrengsten van huisvesting in de wv-rekening is sprake bij verkoop van
vastgoed (incidentele baten) en bij (onder) verhuur van ruimte. Niet bij iedere organisatie.
• Indirect effect: Je kan niet op de wv-rekening zien in hoeverre de huisvesting bijdraagt aan de
omzet, dit kan substantieel zijn. Bv verhoging arbeidsproductiviteit.
Effecten van huisvesting op de kosten
• Direct effect: inkomsten uit verhoop en verhuur en waarde (ontwikkeling en gebouw gebonden
exploitatiekosten als onderhouds-, energie-, schoonmaakkosten, belasting en verzekering.
Soms ook kosten voor facilitaire afdeling. Dit alle zijn de indirecte en directe
huisvestingskosten/totale gebruikskosten (Total Occupancy Costs).
o Affordabilityratio: de huisvestingskosten weergeven als percentage van de omzet om
te zien in hoeverre ze de huisvesting kunnen permitteren en kunnen vergelijken met
andere organisaties (benchmarken).
• Indirect effect: invloed die huisvesting heeft op de efficiency van het primaire proces. BV het
optimaliseren van het binnenklimaat om ziekteverzuim te reduceren.
Vastgoedratio: is de verhouding tussen de totale boekwaarde van het vastgoed en de totale activa.
1. Eerste factor: de mate waarin ook andere activa nodig zijn voor de bedrijfsvoering.
2. Tweede factor: de verhouding tussen huur en eigendom.
Sale-and-lease-back: het kopen van vastgoed om vervolgens terug te huren.
Rentabiliteit (winstgevendheid): verhouding tussen de gemaakte winst ten opzichte van het
geïnvesteerde vermogen. Geeft weer hoeveel winst een bedrijf per geïnvesteerde euro maakt.
Solvabiliteit: de verhouding tussen eigen vermogen en vreemd vermogen. Hoe beter de solvabiliteit,
hoe gemakkelijker een organisatie vreemd vermogen kan werven. Geeft aan of een bedrijf op lange
termijn aan haar betalingsverplichtingen kan voldoen.
Liquiditeit: of een bedrijf alle kortlopende schulden (tot maximaal een jaar) kan betalen. Geeft aan of
een bedrijf op korte termijn aan haar betalingsverplichtingen kan voldoen.
Boekwaarde van de huisvesting: de waarde van vastgoed die in de boekhouding staat vermeld.
Stille reserve: Als de boekwaarde lager is dan de marktwaarde. De huisvestingskosten lijken dan
relatief laag, maar in werkelijkheid blijft een van de vermogenskosten verborgen omdat het betreffende
vermogen geen rendement oplevert. Als de boekwaarde hoger ligt dan de marktwaarde ontstaat het
probleem dat bij verkoop een boekverlies moet worden geïncasseerd.
Rendement op investeringen in huisvesting:
1. Directe opbrengstverhoging: dankzij de inkoop van (in waarde gestegen) vastgoed en
huurinkomsten
2. Indirecte opbrengstverhoging: betere ondersteuning van de organisatie leidt tot hogere omzet.
3. Directe kostenreductie: door de hoeveelheid huisvesting en/of de huisvestingskosten per m2
te verlagen
4. Indirecte kostenreductie: doordat een betere ondersteuning van de organisatie leidt tot lagere
kosten in het primaire proces
, Hoofdstuk 2 – Het speelveld en de spelers
Vraaganalyse: betreft de huisvestingsbehoeften van een organisatie die voortvloeien uit het primaire
proces en de strategische doelen, binnen een context van interne en externe ontwikkelingen.
Strategisch management: houdt zich bezig met de ontwikkeling en in implementatie van de
strategische koers van de organisatie, waarbij huisvesting één van de bedrijfsmiddelen is die kunnen
worden ingezet om de strategische doelen (en in het verlengde daarvan de visie en missie) va de
organisatie te realiseren; zie de kadertekst.
Bedrijfsmiddelen dragen bij aan strategische organisatiedoelen:
• Arbeid
• Kapitaal
• Technologie
• Kennis
Een optimale inzet van huisvesting vraagt om goede afstemming met de strategieën ten aanzien van
andere belangrijke bedrijfsmiddelen: personeel, financiën, ICT en kennis
Bij het analyseren van externe ontwikkelingen wordt de DESTEP-analyse gebruikt. Demografische-,
economische-, sociale-, technologische-, ecologische- en politieke ontwikkelingen.
Aanbodanalyse: het is belangrijk om de prestaties van de bestaande huisvestingportefeuille van de
organisatie te beoordelen in relatie tot (ontwikkelingen in) de markt van vastgoed en gebouw
gebonden facilitaire diensten.
De portefeuille is opgebouwd uit verschillende huisvestingscomponenten (financiersvormen, locaties,
gebouwen, inrichting, gebruiksprincipes, gebouw gebonden facilitaire diensten), die samen bepaalde
huisvestingsprestaties leveren. In fysieke-ruimtelijke zin kunnen hierbij verschillende schaalniveaus
worden onderscheiden:
• De totale huisvestingportefeuille, die zich uitstrekt over meerdere plaatse, regio’s, landen of
continenten
• Een locatie, oftewel een terrein waarop een of meer gebouwen staan
• Een gebouw of gebouwdeel
• Een ruimte of (werk)plek
Technische levensduur: wordt bepaald door slijtage, veroudering van bouwkundige elementen en
technische installaties. Dit proces wordt beheerst door middel van onderhoud en renovaties.
Functionele levensduur: wordt bepaald door de functionele prestaties, die op lange termijn afhankelijk
zijn van de flexibiliteit om op veranderende huisvestingsbehoeften te kunnen inspelen
Economische levensduur: eindigt wanneer de te verwachten opbrengsten niet meer opwegen tegen de
te verwachten kosten of wanneer alternatieven beschikbaar komen met een gunstiger kosten-
batenverhouding.
De stakeholders met betrekking tot huisvesting zijn onder te verdelen in drie categorieën. De belangen
kunnen conflicteren:
• Gebruikers van de huisvesting
o Structurele gebruikers: die veel gebruik maken van het gebouw
o Incidentele gebruikers: die af en toe in het gebouw komen
• Financiers van de organisatie
o Bij een commercieel bedrijf: eigenaren en/of aandeelhouders
o Bij een non-profitorganisatie: publieke en/of private instanties
Van strategie tot exploitatie
2e druk
Deel 1 tot en met deel 5
Deel 1 – Huisvesting als managementopgave
Hoofdstuk 1 – Huisvesting als strategisch bedrijfsmiddel
Huisvesting wordt gezien als een ‘noodzakelijk kwaad’: een organisatie kan niet zonder maar ervaart
het als een last.
Huisvesting is een strategisch goed (wegens kosten, complexiteit en risico’s: het vereist structurele en
professionele managementaandacht.
Huisvesting is een strategisch bedrijfsmiddel dat – vanwege de hoge baten en kosten, complexiteit en
risico’s- structurele, professionele managementaandacht verdient.
Huisvesting kan op verschillende manieren toegevoegde waarde opleveren voor een organisatie,
doordat zij kan bijdrage aan het verhogen van opbrengsten en
aan het verlagen van kosten.
De toegevoegde waarde van huisvesting is op vier parameters:
1. Mensen (tevredenheid, imago, cultuur, gezondheid &
veiligheid)
2. Proces en product (productiviteit, aanpasbaarheid,
innovatie & creativiteit, risico)
3. Economisch (kosten, waarde van geld)
4. Maatschappelijk (duurzaamheid, mvo)
Het toevoegen van waarde op huisvesting is maatwerk. Elke
organisatie voert een eigen strategie en heeft daardoor eigen
prioriteiten.
Alignment: het afstemmen van de huisvestingsstrategie op de
organisatiestrategie.
De toegevoegde waarde van huisvesting vloeit voort in
huisvestingprestaties (kunnen worden vergeleken en gemeten
met benchmarks):
• Functionele prestaties
• Esthetische prestaties
• Technische prestaties
• Financieel-economische prestaties.
Huisvestingscomponenten vormen de ‘knoppen waar de huisvestingsmanager aan kan draaien’.
Concrete componenten waaruit de huisvestingportefeuille is opgebouwd uit bijvoorbeeld, locatie,
gebouw, (werk)plek, financieringsconstructies, inrichtingsconcepten, gebruiksafspraken en gebouw
gebonden facilitaire diensten.
Verschillen in het primaire proces leiden tot verschillende eisen ten aanzien van huisvestingprestaties.
Het geeft inzicht in de minimale eisen.
Benchmarks: kengetallen gebaseerd op prestaties binnen een peergroup van vergelijkbare organisaties.
Het ‘draaien aan de knoppen’ wordt ook wel muteren genoemd, omdat er een verandering wordt
gerealiseerd in de bestaande huisvestingssituatie. In de praktijk komt een mutatie neer op het
uitvoeren van een (her)huisvestingsproject waarbij meerdere veranderingen worden gecombineerd.
,Rentabiliteit totaal vermogen (RTV) (return on investment): belangrijke graadmeter voor
winstgevendheid. Deze ratio relateer het bedrijfsresultaat aan het totaal (gemiddeld) geïnvesteerde
vermogen.
Effecten van huisvesting op de opbrengsten
• Direct effect: Van opbrengsten van huisvesting in de wv-rekening is sprake bij verkoop van
vastgoed (incidentele baten) en bij (onder) verhuur van ruimte. Niet bij iedere organisatie.
• Indirect effect: Je kan niet op de wv-rekening zien in hoeverre de huisvesting bijdraagt aan de
omzet, dit kan substantieel zijn. Bv verhoging arbeidsproductiviteit.
Effecten van huisvesting op de kosten
• Direct effect: inkomsten uit verhoop en verhuur en waarde (ontwikkeling en gebouw gebonden
exploitatiekosten als onderhouds-, energie-, schoonmaakkosten, belasting en verzekering.
Soms ook kosten voor facilitaire afdeling. Dit alle zijn de indirecte en directe
huisvestingskosten/totale gebruikskosten (Total Occupancy Costs).
o Affordabilityratio: de huisvestingskosten weergeven als percentage van de omzet om
te zien in hoeverre ze de huisvesting kunnen permitteren en kunnen vergelijken met
andere organisaties (benchmarken).
• Indirect effect: invloed die huisvesting heeft op de efficiency van het primaire proces. BV het
optimaliseren van het binnenklimaat om ziekteverzuim te reduceren.
Vastgoedratio: is de verhouding tussen de totale boekwaarde van het vastgoed en de totale activa.
1. Eerste factor: de mate waarin ook andere activa nodig zijn voor de bedrijfsvoering.
2. Tweede factor: de verhouding tussen huur en eigendom.
Sale-and-lease-back: het kopen van vastgoed om vervolgens terug te huren.
Rentabiliteit (winstgevendheid): verhouding tussen de gemaakte winst ten opzichte van het
geïnvesteerde vermogen. Geeft weer hoeveel winst een bedrijf per geïnvesteerde euro maakt.
Solvabiliteit: de verhouding tussen eigen vermogen en vreemd vermogen. Hoe beter de solvabiliteit,
hoe gemakkelijker een organisatie vreemd vermogen kan werven. Geeft aan of een bedrijf op lange
termijn aan haar betalingsverplichtingen kan voldoen.
Liquiditeit: of een bedrijf alle kortlopende schulden (tot maximaal een jaar) kan betalen. Geeft aan of
een bedrijf op korte termijn aan haar betalingsverplichtingen kan voldoen.
Boekwaarde van de huisvesting: de waarde van vastgoed die in de boekhouding staat vermeld.
Stille reserve: Als de boekwaarde lager is dan de marktwaarde. De huisvestingskosten lijken dan
relatief laag, maar in werkelijkheid blijft een van de vermogenskosten verborgen omdat het betreffende
vermogen geen rendement oplevert. Als de boekwaarde hoger ligt dan de marktwaarde ontstaat het
probleem dat bij verkoop een boekverlies moet worden geïncasseerd.
Rendement op investeringen in huisvesting:
1. Directe opbrengstverhoging: dankzij de inkoop van (in waarde gestegen) vastgoed en
huurinkomsten
2. Indirecte opbrengstverhoging: betere ondersteuning van de organisatie leidt tot hogere omzet.
3. Directe kostenreductie: door de hoeveelheid huisvesting en/of de huisvestingskosten per m2
te verlagen
4. Indirecte kostenreductie: doordat een betere ondersteuning van de organisatie leidt tot lagere
kosten in het primaire proces
, Hoofdstuk 2 – Het speelveld en de spelers
Vraaganalyse: betreft de huisvestingsbehoeften van een organisatie die voortvloeien uit het primaire
proces en de strategische doelen, binnen een context van interne en externe ontwikkelingen.
Strategisch management: houdt zich bezig met de ontwikkeling en in implementatie van de
strategische koers van de organisatie, waarbij huisvesting één van de bedrijfsmiddelen is die kunnen
worden ingezet om de strategische doelen (en in het verlengde daarvan de visie en missie) va de
organisatie te realiseren; zie de kadertekst.
Bedrijfsmiddelen dragen bij aan strategische organisatiedoelen:
• Arbeid
• Kapitaal
• Technologie
• Kennis
Een optimale inzet van huisvesting vraagt om goede afstemming met de strategieën ten aanzien van
andere belangrijke bedrijfsmiddelen: personeel, financiën, ICT en kennis
Bij het analyseren van externe ontwikkelingen wordt de DESTEP-analyse gebruikt. Demografische-,
economische-, sociale-, technologische-, ecologische- en politieke ontwikkelingen.
Aanbodanalyse: het is belangrijk om de prestaties van de bestaande huisvestingportefeuille van de
organisatie te beoordelen in relatie tot (ontwikkelingen in) de markt van vastgoed en gebouw
gebonden facilitaire diensten.
De portefeuille is opgebouwd uit verschillende huisvestingscomponenten (financiersvormen, locaties,
gebouwen, inrichting, gebruiksprincipes, gebouw gebonden facilitaire diensten), die samen bepaalde
huisvestingsprestaties leveren. In fysieke-ruimtelijke zin kunnen hierbij verschillende schaalniveaus
worden onderscheiden:
• De totale huisvestingportefeuille, die zich uitstrekt over meerdere plaatse, regio’s, landen of
continenten
• Een locatie, oftewel een terrein waarop een of meer gebouwen staan
• Een gebouw of gebouwdeel
• Een ruimte of (werk)plek
Technische levensduur: wordt bepaald door slijtage, veroudering van bouwkundige elementen en
technische installaties. Dit proces wordt beheerst door middel van onderhoud en renovaties.
Functionele levensduur: wordt bepaald door de functionele prestaties, die op lange termijn afhankelijk
zijn van de flexibiliteit om op veranderende huisvestingsbehoeften te kunnen inspelen
Economische levensduur: eindigt wanneer de te verwachten opbrengsten niet meer opwegen tegen de
te verwachten kosten of wanneer alternatieven beschikbaar komen met een gunstiger kosten-
batenverhouding.
De stakeholders met betrekking tot huisvesting zijn onder te verdelen in drie categorieën. De belangen
kunnen conflicteren:
• Gebruikers van de huisvesting
o Structurele gebruikers: die veel gebruik maken van het gebouw
o Incidentele gebruikers: die af en toe in het gebouw komen
• Financiers van de organisatie
o Bij een commercieel bedrijf: eigenaren en/of aandeelhouders
o Bij een non-profitorganisatie: publieke en/of private instanties
