Samenvatting - Inleiding Vastgoedontwikkeling Blok 1.1

Hoofdstuk 1 – Historie, actualiteit en trends

1.1 De maatschappelijke context van projectontwikkeling
Projectontwikkeling heeft op twee manieren betekenis voor de samenleving:
 Tastbare betekenis  ze geven vorm en inhoud aan de openbare ruimte.
 Hangt samen met invloed op de macro-economische ontwikkeling  zorgt voor
werkgelegenheid.

1.2 Historie van projectontwikkeling
1.2.1 Wederopbouw, stadsvernieuwing en stedelijke vernieuwing
In 1974 werd de Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen (NEPROM)
opgericht, met als doel de samenwerking te bevorderen tussen overheid en projectontwikkelaars bij
de totstandkoming van vastgoedprojecten.

1.2.2 Na de crisis van 2008
Een belangrijke verschuiving trad op: projectontwikkeling is van een meer aanbodgerichte markt
naar een vraaggerichte markt verschoven. Een project komt nu pas tot stand op het moment dat de
afzet is gegarandeerd en er dus eindgebruikers zijn gevonden.

1.3 Kenmerken van projectontwikkeling
De projectontwikkelaar brengt grond, geld, gebruikers en kennis bij elkaar om een bouwwerk te
realiseren. Hij doet dat voor eigen rekening en risico. Naast het realiseren van het project is het
maken van winst de belangrijkste doelstelling, om daarna te voorzien in de continuïteit van de
onderneming. De projectontwikkelaar is de spin in het web, waarbij nog tal van andere partijen zijn
betrokken.

1.3.3 Typen ontwikkelaars
In de praktijk wordt projectontwikkeling uitgevoerd door verschillende typen ondernemingen. Dit
zijn de meest voorkomende:
 Zelfstandig projectontwikkelaar
 Projectontwikkelaar gebonden aan een financiële instelling
 Ontwikkelend bouwer
 Ontwikkelend belegger
 Ontwikkelend woningcorporatie
 Gedelegeerd projectontwikkelaar
 Ontwerpend of adviserend projectontwikkelaar
 Projectontwikkeling als afgeleide activiteit

1.4 De actualiteit: het vak anno nu
1.4.2 Bouwopgave en locatie: binnenstedelijke transformatie
Er is een onderscheid te maken tussen nieuwbouw en transformatie. Het accent op nieuwbouw werd
minder, de aandacht voor het verbeteren en transformeren van bestaand vastgoed groeide. In
samenhang hiermee is het accent op buitenstedelijk ontwikkelen vervangen door een focus op het
binnenstedelijk gebied.




1

,1.4.3 Bedrijven en opgaven: schaalverkleining
Ten slotte is de laatste tijd het onderscheid tussen gebiedsontwikkeling en projectontwikkeling zeer
relevant geworden. Tijdens de crisis is deze zeer kapitaalintensieve vorm van grootschalige
gebiedsontwikkeling nagenoeg geheel tot stilstand gekomen. In plaats daarvan werd het adagium
‘organische gebiedsontwikkeling’.

1.5 Toekomst en trends
Voor zover er al een ‘klassiek’ voltijdig (‘seriegeschakeld’) ontwikkelingsmodel bestond waarbij de
projectontwikkelaar grond kocht en daarop een bouwplan liet realiseren, is er anno nu sprake van
een ‘parallelgeschakeld’ proces waarin een projectontwikkelaar voortdurend heen en weer springt
tussen actoren en aandachtsvelden.

1.5.2 Ketenintegratie
Het is een trend dat projectontwikkeling naast de ‘stenen’ ook steeds meer om de ‘services’ draait.
Eindgebruikers willen in toenemende mate ontzorgd worden bij het wonen en werken. Dat vraagt
om geïntegreerde concepten waarbij dienstverlening vanaf het begin wordt meegenomen. In
samenhang hiermee wordt beheer en exploitatie nog belangrijker en zal de vraag naar
gecombineerde projecten groeien. De rol van de projectontwikkelaar hoeft dan niet meer te eindigen
bij de oplevering  full service provider.

1.5.3 Visie op maatschappelijke uitdagingen en ruimtelijke planning
Er zijn nog allerlei andere maatschappelijke trends en uitdagingen die een ruimtelijke impact gaan
hebben de komende jaren. Denk aan de digitalisering en robotisering, maar ook bijvoorbeeld het
energieneutraal (en aardgasloos) bouwen. Ontwikkelingen waar de impact soms nog niet van kan
worden overzien, maar die voor de projectontwikkelaar van nu en de toekomst zeker van betekenis
zullen zijn.




2

, Hoofdstuk 4 – Het werkveld

4.1 Een nieuwe exploitatie met meer waarde
Projectontwikkeling zorgt voor een match tussen een maatschappelijk verantwoord ruimtegebruik
en een lokale marktvraag naar ruimte. Een landoppervlak wordt bijvoorbeeld opnieuw ingezet voor
een actuele ruimtebehoefte door het land te bebouwen of bestaande bebouwing te slopen en
opnieuw te bouwen of gebouwen te transformeren. De waarde van de ruimte stijgt door het
nieuwe gebruik.

4.1.1 Levensduurverlenging
Afhankelijk van het aspect en de belanghebbenden zijn verschillende levensduren te onderscheiden,
waaronder de technische, esthetische, ecologische, functionele en economische levensduur. Vanaf
het moment dat de gebouwde ruimte is gerealiseerd veroudert deze. Onderhoud, vervanging (van
technische onderdelen) en aanpassingen in die richting zijn instandhoudingsinspanningen. Zij kunnen
het verouderingsproces vertragen. De levensduur wordt echter ook bepaald door de veranderende
eisen en wensen van belanghebbenden en door nieuw aanbod dat beter presteert of goedkoper is.

Er moeten nieuwe gebruikers en/of eigenaren zijn die de prestatiesprong door projectontwikkeling
weten te waarderen. Ook moeten de huidige gebruikers de eigenaren het bedrag dat de
projectontwikkelaar kan betalen voor het verwerven van de locatie en eventuele opstallen hoger
waarderen dan wat het voortzetten van de huidige exploitatie (residueel) opbrengt. Op dat moment
is er sprake van een waardesprong.

4.1.2 Ruimtelijke kwaliteit
De afweging wel of niet te ontwikkelen gaat in de basis over economische belangen: kosten en
opbrengsten. Ook andere belangen spelen mee, zoals sociale, ecologische en culturele. De overheid
draagt er vanuit de ruimtelijke ordening zorg voor dat al deze belangen een rol krijgen in de
afweging, naast de financieel-economische. Ruimtegebruik vraagt om een afweging tussen sociale,
ecologische en culturele belangen op verschillende ruimtelijke schaalniveaus. Per belang zijn voor
ieder specifiek geval criteria aan te wijzen die corresponderen met gebruikswaarde,
belevingswaarde en toekomstwaarde.

4.1.3 Waardesprong
De prestatiesprong die projectontwikkeling veroorzaakt, betekent een stijging van zowel de
gebruikswaarde, de belevingswaarde als de toekomstwaarde. Belanghebbenden waarderen deze
waardestijging ieder vanuit het eigenbelang. Om deze waardesprong mogelijk te maken, grijpt
project- ontwikkeling zowel in op de functioneel-economische levensduur van de ruimte als op de
technische, esthetische en ecologische levensduur.

De projecten die niet alleen efficiënt en winstgevend zijn voor de directbetrokkenen maar ook voor
andere belanghebbenden positieve effecten opleveren, geven meervoudige welvaartseffecten of
positieve externe effecten.

4.2 Planologisch ruimte voor projectontwikkeling
4.2.2 Ontwikkeling van de ruimtelijke planning
De rol van overheden en met name van het Rijk in de ruimtelijke ordening werd sinds de invoering
van de Woningwet in 1901 steeds groter. Tot de jaren dertig van de vorige eeuw was er aanvankelijk



3