§Hoofdstuk 1 - Kopen of huren
Voordelen van huren:
- Huurdersbescherming
- Huurtoeslag aanvragen
- Flexibel voor verhuizen
- Onderhoud is voor verhuurder
Nadelen van huren:
- Je mag niet zomaar verbouwen
- Huurt stijgt
- Je bouwt geen vermogen op
Voordelen van kopen:
- Je kunt het naar je zin maken
- Zorgen dat je constante maandlasten krijgt
- Waarde opbouwen (je lost af en huis wordt meer waard)
- Recht op renteaftrek
Nadelen van kopen:
- Onderhoud is voor jezelf (Dak lekt, schilderen)
- Waardedaling van het huis
- Je kunt niet zomaar verhuizen
- Je moet je huis zelf verzekeren (Al bij notaris)
§Hoofdstuk 2 - Kosten van een koopwoning
Twee soorten kosten: eenmalige kosten en structurele kosten
1. Eenmalige kosten, bestaan uit vaste kosten en optionele kosten
Vaste kosten:
- Kosten koper (k.k.) overdrachtsbelasting
- Advies- en bemiddelingskosten
- Taxatiekosten
- Verhuis- en inrichtingskosten
Optionele kosten:
- Aankoopkosten
- Bouwtechnische keuring
- Aanvraag Nationale Hypotheek Garantie (NHG), overheid garantstelling
Rente en kosten overbruggingskrediet
, 2. Structurele kosten
- Rente
- Aflossing
- Verzekering
- Belastingen en heffingen
- Onderhoud
- VVE bijdrage (bij appartementen voor gezamenlijk onderhoud)
- Erfpachtcanon
Kun je alles mee financieren?
❏ Hypotheek in relatie tot waarde huis (LTV)
- Loan-to-value 100% vanaf 1 januari 2018
- Als je energiebesparende voorzieningen financiert, mag je in 2019 tot 106% lenen
❏ Wie bepaalt dan de waarde van je huis?
❏ Wat als je nog wil gaan verbouwen?
§Hoofdstuk 3 - Hypotheekvormen
Actuele hypotheekvormen:
- Lineaire hypotheek
- Annuïteiten hypotheek
- Aflossingsvrije hypotheek
Oudere hypotheekvormen:
- Bank/ spaarhypotheek (verzekering, spaarrekening)
- Beleggingshypotheek
- Hybride hypotheek (Spaarhypotheek met iets anders)
Tegenwoordig alleen fiscaal voordeel in:
- Maximaal binnen 30 aflossen via: lineaire/ annuïteiten hypotheek
Andere hypotheekvormen zodoende vrijwel niet meer mogelijk om af te sluiten
- aflossingsvrij wel nog mogelijk tot max 50%
Hypotheekvormen: lineaire hypotheek, annuïteitenhypotheek en aflossingsvrije hypotheek
Een hypothecaire lening is een geldlening op onderpand van een onroerende zaak. De
hypotheekgever (Baas huis) is de geldnemer en de hypotheeknemer is de geldgever (bank).
Een hypothecaire lening heeft vaak een lange looptijd van zo’n 20 tot 30 jaar.
,Lineaire hypotheek: Bij deze hypotheek los je elke periode hetzelfde bedrag af. Ook betaal
je interest (rente) over de schuldrest van dat jaar. Ook heb je belastingvoordeel, dit is een
percentage van de interest die je moet betalen. De jaarlasten zijn uiteindelijk de aflossing,
interest en belastingvoordeel bij elkaar. Je lasten per maand bereken je door : 12. Lineaire
afname van rente en totaalbedrag
Aflossing: hoofdsom lening/ aantal perioden
Lineaire afname van rente en totaalbedrag
Jaren Schuldrest Aflossing Interest 6% van Totaal
beginjaar A
1 100.000 10.000 6.000 16.000
2 90.000 10.000 5.400 15.400
€360. maanden = €1.000 per maand
€360.000 x 2,5%= €9000, € maanden= €750
Totaal €1750 per maand
Aflossing= €1000 per maand
€359000 x 2,5%= €8795, €8795/ 12 maanden= €732,92
Totaal €1732,92 per maand
Voordelen lineaire hypotheek:
- Snelle vermogensvorming
- Dalende lasten
- Laagste rentelasten
- Eenvoudig te begrijpen
Nadelen lineaire hypotheek:
- Hoge beginlasten
- Beperkt fiscaal voordeel
Het eigenwoningforfait is een aftrekpost om minder belasting te betalen. Een bedrag aan
inkomsten dat je bij je belastbaar inkomen moet optellen als je hypotheekrente aftrekt.
, Annuïteitenhypotheek:
Een annuïteit is een periodiek bedrag aan interest en aflossing samen, bij deze hypotheek
betaal je daarom ook maandelijks een vast bedrag aan interest en aflossing. Bij een
annuïteitenlening neemt de interest van jaar tot jaar af, het belastingvoordeel wordt ook van
jaar tot jaar kleiner. De interest mag van het belastbare inkomen afgetrokken worden. Rente
wordt lager, aflossing wordt hoger (over kleiner bedrag rente betalen)
Constant totaalbedrag aan rente + aflossing per
periode
Totaalbedrag = annuïteit
Exponentiële toename aflossingsdeel
Exponentiële afname rentedeel
Jaren Schuld Annuïteit Interest 6% van Aflossing B- C
beginjaar A
1 100.000 13.586,80 6.000 7.586,80
2 92.413,20 13.586,80 5.544,79 8.042,01
Voordelen van de annuïteitenhypotheek:
- Doordat er in de eerst jaren weinig wordt afgelost en dus veel interest wordt betaald,
is er in de eerste jaren sprake van een groot belastingvoordeel
- De lasten per maand zijn de eerste jaren lager dan aan het einde van de looptijd, dat
is gunstig voor een stijgend inkomen
- Belastingaftrek
- Gelijkblijvende bruto financieringslasten
- Lage bruto- en netto financieringslasten bij aanvang
Nadelen van de annuïteitenhypotheek:
- Gedurende de looptijd wordt het belastingvoordeel steeds kleiner
- De lasten per maand zijn aan het eind van de looptijd relatief hoog, dat is ongunstig
bij een dalend inkomen, bijvoorbeeld als gevolg van pensionering
- Weinig vermogensvorming bij aanvang
- Stijgende nettolasten
- Hogere rentelasten dan bij lineaire hypotheek
Vergelijking met de drie hypotheken:
- De jaarlasten in de beginjaren bij de annuïteitenlening zijn het laagst
- Bij de lineaire lening begin je met hoge bedragen, worden elk jaar lager
- Bij de spaarhypotheek zit je tussen beide vormen in, je hebt geen recht op
hypotheekrenteaftrek
Voordelen van huren:
- Huurdersbescherming
- Huurtoeslag aanvragen
- Flexibel voor verhuizen
- Onderhoud is voor verhuurder
Nadelen van huren:
- Je mag niet zomaar verbouwen
- Huurt stijgt
- Je bouwt geen vermogen op
Voordelen van kopen:
- Je kunt het naar je zin maken
- Zorgen dat je constante maandlasten krijgt
- Waarde opbouwen (je lost af en huis wordt meer waard)
- Recht op renteaftrek
Nadelen van kopen:
- Onderhoud is voor jezelf (Dak lekt, schilderen)
- Waardedaling van het huis
- Je kunt niet zomaar verhuizen
- Je moet je huis zelf verzekeren (Al bij notaris)
§Hoofdstuk 2 - Kosten van een koopwoning
Twee soorten kosten: eenmalige kosten en structurele kosten
1. Eenmalige kosten, bestaan uit vaste kosten en optionele kosten
Vaste kosten:
- Kosten koper (k.k.) overdrachtsbelasting
- Advies- en bemiddelingskosten
- Taxatiekosten
- Verhuis- en inrichtingskosten
Optionele kosten:
- Aankoopkosten
- Bouwtechnische keuring
- Aanvraag Nationale Hypotheek Garantie (NHG), overheid garantstelling
Rente en kosten overbruggingskrediet
, 2. Structurele kosten
- Rente
- Aflossing
- Verzekering
- Belastingen en heffingen
- Onderhoud
- VVE bijdrage (bij appartementen voor gezamenlijk onderhoud)
- Erfpachtcanon
Kun je alles mee financieren?
❏ Hypotheek in relatie tot waarde huis (LTV)
- Loan-to-value 100% vanaf 1 januari 2018
- Als je energiebesparende voorzieningen financiert, mag je in 2019 tot 106% lenen
❏ Wie bepaalt dan de waarde van je huis?
❏ Wat als je nog wil gaan verbouwen?
§Hoofdstuk 3 - Hypotheekvormen
Actuele hypotheekvormen:
- Lineaire hypotheek
- Annuïteiten hypotheek
- Aflossingsvrije hypotheek
Oudere hypotheekvormen:
- Bank/ spaarhypotheek (verzekering, spaarrekening)
- Beleggingshypotheek
- Hybride hypotheek (Spaarhypotheek met iets anders)
Tegenwoordig alleen fiscaal voordeel in:
- Maximaal binnen 30 aflossen via: lineaire/ annuïteiten hypotheek
Andere hypotheekvormen zodoende vrijwel niet meer mogelijk om af te sluiten
- aflossingsvrij wel nog mogelijk tot max 50%
Hypotheekvormen: lineaire hypotheek, annuïteitenhypotheek en aflossingsvrije hypotheek
Een hypothecaire lening is een geldlening op onderpand van een onroerende zaak. De
hypotheekgever (Baas huis) is de geldnemer en de hypotheeknemer is de geldgever (bank).
Een hypothecaire lening heeft vaak een lange looptijd van zo’n 20 tot 30 jaar.
,Lineaire hypotheek: Bij deze hypotheek los je elke periode hetzelfde bedrag af. Ook betaal
je interest (rente) over de schuldrest van dat jaar. Ook heb je belastingvoordeel, dit is een
percentage van de interest die je moet betalen. De jaarlasten zijn uiteindelijk de aflossing,
interest en belastingvoordeel bij elkaar. Je lasten per maand bereken je door : 12. Lineaire
afname van rente en totaalbedrag
Aflossing: hoofdsom lening/ aantal perioden
Lineaire afname van rente en totaalbedrag
Jaren Schuldrest Aflossing Interest 6% van Totaal
beginjaar A
1 100.000 10.000 6.000 16.000
2 90.000 10.000 5.400 15.400
€360. maanden = €1.000 per maand
€360.000 x 2,5%= €9000, € maanden= €750
Totaal €1750 per maand
Aflossing= €1000 per maand
€359000 x 2,5%= €8795, €8795/ 12 maanden= €732,92
Totaal €1732,92 per maand
Voordelen lineaire hypotheek:
- Snelle vermogensvorming
- Dalende lasten
- Laagste rentelasten
- Eenvoudig te begrijpen
Nadelen lineaire hypotheek:
- Hoge beginlasten
- Beperkt fiscaal voordeel
Het eigenwoningforfait is een aftrekpost om minder belasting te betalen. Een bedrag aan
inkomsten dat je bij je belastbaar inkomen moet optellen als je hypotheekrente aftrekt.
, Annuïteitenhypotheek:
Een annuïteit is een periodiek bedrag aan interest en aflossing samen, bij deze hypotheek
betaal je daarom ook maandelijks een vast bedrag aan interest en aflossing. Bij een
annuïteitenlening neemt de interest van jaar tot jaar af, het belastingvoordeel wordt ook van
jaar tot jaar kleiner. De interest mag van het belastbare inkomen afgetrokken worden. Rente
wordt lager, aflossing wordt hoger (over kleiner bedrag rente betalen)
Constant totaalbedrag aan rente + aflossing per
periode
Totaalbedrag = annuïteit
Exponentiële toename aflossingsdeel
Exponentiële afname rentedeel
Jaren Schuld Annuïteit Interest 6% van Aflossing B- C
beginjaar A
1 100.000 13.586,80 6.000 7.586,80
2 92.413,20 13.586,80 5.544,79 8.042,01
Voordelen van de annuïteitenhypotheek:
- Doordat er in de eerst jaren weinig wordt afgelost en dus veel interest wordt betaald,
is er in de eerste jaren sprake van een groot belastingvoordeel
- De lasten per maand zijn de eerste jaren lager dan aan het einde van de looptijd, dat
is gunstig voor een stijgend inkomen
- Belastingaftrek
- Gelijkblijvende bruto financieringslasten
- Lage bruto- en netto financieringslasten bij aanvang
Nadelen van de annuïteitenhypotheek:
- Gedurende de looptijd wordt het belastingvoordeel steeds kleiner
- De lasten per maand zijn aan het eind van de looptijd relatief hoog, dat is ongunstig
bij een dalend inkomen, bijvoorbeeld als gevolg van pensionering
- Weinig vermogensvorming bij aanvang
- Stijgende nettolasten
- Hogere rentelasten dan bij lineaire hypotheek
Vergelijking met de drie hypotheken:
- De jaarlasten in de beginjaren bij de annuïteitenlening zijn het laagst
- Bij de lineaire lening begin je met hoge bedragen, worden elk jaar lager
- Bij de spaarhypotheek zit je tussen beide vormen in, je hebt geen recht op
hypotheekrenteaftrek
