Samenvatting Handboek Projectontwikkeling
Vastgoed & Makelaardij
Jaar 4
Vastgoed Integraal
,Hoofdstuk 4 Het werkveld
Projectontwikkeling is in het bijzonder een maatschappelijk activiteit. Het gaat namelijk om
het gebruik van een van de meest schaarse grondstoffen: grond. De projectontwikkelaar
moet zorgvuldig met deze grond omgaan. Door in te grijpen op de exploitatie van de ruimte;
de ruimte vernieuwen zodat de prestatie op een hoger plan komt. Zo voegt
projectontwikkeling waarde toe.
Hoofdstuk 4.1 Een nieuwe exploitatie met meer waarde
Projectontwikkeling zorgt voor een match tussen een maatschappelijk verantwoord
ruimtegebruik en een lokale marktvraag naar ruimte. Het nut van het landoppervlak wordt
daarmee verhoogd. Dat kan door land te bebouwen of bestaande bebouwing te slopen en
opnieuw te bouwen of door gebouwen te transformeren.
Om gebieden en gebouwen beter te benutten, verhoogt de projectontwikkeling de ‘prestatie’
van de ruimte. Deze prestatie wordt geleverd door een aantal aspecten of kwaliteiten van het
vastgoed en ervaren en beoordeeld door directe gebruikers en eigenaren. Afhankelijk van
het aspect en de belanghebbenden zijn verschillende levensduren te onderscheiden:
technische levensduur, esthetische levensduur, ecologische levensduur, functionele
levensduur, economische levensduur.
Door voor flexibiliteit te zorgen in het gebouw blijven deze langer bruikbaar. Evenals het
vervangen van (technische) onderdelen. Hierdoor wordt het verouderingsproces vertraagd.
Echter wordt de levensduur ook bepaald door de veranderende eisen en wensen van de
belanghebbenden en door nieuw aanbod dat beter presteert of goedkoper is.
Projectontwikkeling is haalbaar wanneer een nieuwe exploitatie van de ruimte een
prestatie levert waarbij de kosten (incl. winst en risico-opslag) van de (her)ontwikkeling
kleiner zijn dan wat vanuit de nieuwe exploitatie voor zal opleveren.
De afweging wel of niet te ontwikkelen gaat in de basis over economische belangen: kosten
en opbrengsten. Maar andere belangen spelen ook mee; sociale, ecologische en culturele.
Deze kunnen worden ingebracht door gebruikers, eigenaren of andere belanghebbenden.
Het gaat er hierbij om dat de ontwikkeling binnen de ruimtelijke ordening past. Volgens
Hooimeijer zijn de belangen voor de ruimtelijke kwaliteit in kaart te brengen met het volgende
figuur.
Prestatie-eisen Belangen
Economisch Sociaal Ecologisch Cultureel
Gebruikswaarde
Belevingswaarde
Toekomstwaard
e
Per belang zijn er specifieke criteria aan te wijzen die corresponderen met de verschillende
waardes. De prestatiesprong die projectontwikkeling veroorzaakt, betekent een stijging van
zowel de gebruikerswaarde, belevingswaarde als de toekomstwaarde. Belanghebbenden
waarderen deze waardestijging ieder vanuit het eigenbelang. Om deze waardesprong
mogelijk te maken, grijpt de projectontwikkeling zowel in op de functioneel-economische
levensduur van de ruimte als op de technische, esthetische en ecologische levensduur.
Hoofdstuk 4.2 Planologische ruimte voor projectontwikkeling
De overheid heeft voor het benutten van de leefruimte allerlei regels en eisen opgesteld.
Deze moeten ervoor zorgen dat bij veranderingen bij de inrichting er rekening gehouden
, wordt met individuele en gemeenschappelijke belangen. Dit is ruimtelijke ordening.
Ruimtelijke ordening resulteert in ruimtelijke planning: de systematische voorbereiding van
beleidsvormende en uitvoerende handelingen die gericht zijn op het bewust interveniëren in
de ruimtelijke orde en op het organiseren van deze interventies. Ruimtelijke ordening start
met het vaststellen van de maatschappelijke uitdagingen voor de lange termijn en het
formuleren van de daaruit volgende ruimtelijke opgaven (aanleg van infrastructuur,
ontwikkelen natuur-/landbouwgebieden, realiseren woningen/kantoorruimtes, etc.).
De rol van overheden in de ruimtelijke ordening werd sinds de invoering van de Woningwet
in 1901 steeds groter. De toelatingsplanologie werd gebruikt, hierbij maakt een
overheidsinstantie een ruimtelijk plan dat de meest gewenste ontwikkeling van een gebied
weergeeft. Het is dan wachten op initiatieven uit de markt waarbij een initiatief pas door mag
gaan als dit aan de vastgelegde gewenste ruimtelijke eisen voldoet. In 1991 verscheen de
Vierde Nota Ruimtelijke Ordening Extra (Vinex). Niet veel later kwam met de ‘brutering’ een
einde aan het subsidiesysteem waarmee gemeenten en woningbouwcorporaties op grote
schaal sociale woningen realiseerden. Bij de Vinex werd in overleg met provincies en
gemeenten een groot aantal locaties aangewezen voor woningbouw. Hiermee deed de
ontwikkelingsplanologie haar intrede, wat een enorme boost betekende voor het werkveld
van de projectontwikkeling. Projectontwikkelaars werden partners van ondernemende
gemeenten bij de ontwikkeling en het vermarkten van deze opgaven.
De crisis van 2008 zorgde echter voor grote verliezen op grondexploitaties en werd
voor het eerst geëxperimenteerd met uitnodigingsplanologie. Hierbij bepalen overheden op
hoofdlijnen waar ruimtelijk wel of geen veranderingen gewenst zijn met het oog op
langetermijnprognoses. De overheden stellen zich uitnodigend en faciliterend op tegenover
initiatiefnemers. Deze vorm van planologie verschilt van toelatingsplanologie, omdat het een
zeer actieve rol van de gemeente vraagt.
Hoofdstuk 4.3 Gebiedsontwikkeling en projectontwikkeling
Gebiedsontwikkeling: stelt de kaders en randvoorwaarden waardoor projecten in elkaar
nabijheid onderling meerwaarde realiseren. Het is hierbij de kunst om functies, disciplines,
partijen, belangen en geldstromen te verbinden met het oog op de (her)ontwikkeling van het
gebied. Bij gebiedsontwikkeling zijn proces en inhoud onlosmakelijk met elkaar verbonden.
Het gaat steeds om de volgende onderdelen:
- Geografische begrenzing;
- Meerdere functies, inclusief openbare ruimte;
- Aanzet tot verandering geïnspireerd op marktvraag, maatschappelijk/particulier
belang of een combinatie hiervan;
- Procesaanpak, programmering en planvorming om de veranderingen te realiseren;
- Publieke/private partijen die initiatief nemen en investeringscapaciteit organiseren.
Vastgoed & Makelaardij
Jaar 4
Vastgoed Integraal
,Hoofdstuk 4 Het werkveld
Projectontwikkeling is in het bijzonder een maatschappelijk activiteit. Het gaat namelijk om
het gebruik van een van de meest schaarse grondstoffen: grond. De projectontwikkelaar
moet zorgvuldig met deze grond omgaan. Door in te grijpen op de exploitatie van de ruimte;
de ruimte vernieuwen zodat de prestatie op een hoger plan komt. Zo voegt
projectontwikkeling waarde toe.
Hoofdstuk 4.1 Een nieuwe exploitatie met meer waarde
Projectontwikkeling zorgt voor een match tussen een maatschappelijk verantwoord
ruimtegebruik en een lokale marktvraag naar ruimte. Het nut van het landoppervlak wordt
daarmee verhoogd. Dat kan door land te bebouwen of bestaande bebouwing te slopen en
opnieuw te bouwen of door gebouwen te transformeren.
Om gebieden en gebouwen beter te benutten, verhoogt de projectontwikkeling de ‘prestatie’
van de ruimte. Deze prestatie wordt geleverd door een aantal aspecten of kwaliteiten van het
vastgoed en ervaren en beoordeeld door directe gebruikers en eigenaren. Afhankelijk van
het aspect en de belanghebbenden zijn verschillende levensduren te onderscheiden:
technische levensduur, esthetische levensduur, ecologische levensduur, functionele
levensduur, economische levensduur.
Door voor flexibiliteit te zorgen in het gebouw blijven deze langer bruikbaar. Evenals het
vervangen van (technische) onderdelen. Hierdoor wordt het verouderingsproces vertraagd.
Echter wordt de levensduur ook bepaald door de veranderende eisen en wensen van de
belanghebbenden en door nieuw aanbod dat beter presteert of goedkoper is.
Projectontwikkeling is haalbaar wanneer een nieuwe exploitatie van de ruimte een
prestatie levert waarbij de kosten (incl. winst en risico-opslag) van de (her)ontwikkeling
kleiner zijn dan wat vanuit de nieuwe exploitatie voor zal opleveren.
De afweging wel of niet te ontwikkelen gaat in de basis over economische belangen: kosten
en opbrengsten. Maar andere belangen spelen ook mee; sociale, ecologische en culturele.
Deze kunnen worden ingebracht door gebruikers, eigenaren of andere belanghebbenden.
Het gaat er hierbij om dat de ontwikkeling binnen de ruimtelijke ordening past. Volgens
Hooimeijer zijn de belangen voor de ruimtelijke kwaliteit in kaart te brengen met het volgende
figuur.
Prestatie-eisen Belangen
Economisch Sociaal Ecologisch Cultureel
Gebruikswaarde
Belevingswaarde
Toekomstwaard
e
Per belang zijn er specifieke criteria aan te wijzen die corresponderen met de verschillende
waardes. De prestatiesprong die projectontwikkeling veroorzaakt, betekent een stijging van
zowel de gebruikerswaarde, belevingswaarde als de toekomstwaarde. Belanghebbenden
waarderen deze waardestijging ieder vanuit het eigenbelang. Om deze waardesprong
mogelijk te maken, grijpt de projectontwikkeling zowel in op de functioneel-economische
levensduur van de ruimte als op de technische, esthetische en ecologische levensduur.
Hoofdstuk 4.2 Planologische ruimte voor projectontwikkeling
De overheid heeft voor het benutten van de leefruimte allerlei regels en eisen opgesteld.
Deze moeten ervoor zorgen dat bij veranderingen bij de inrichting er rekening gehouden
, wordt met individuele en gemeenschappelijke belangen. Dit is ruimtelijke ordening.
Ruimtelijke ordening resulteert in ruimtelijke planning: de systematische voorbereiding van
beleidsvormende en uitvoerende handelingen die gericht zijn op het bewust interveniëren in
de ruimtelijke orde en op het organiseren van deze interventies. Ruimtelijke ordening start
met het vaststellen van de maatschappelijke uitdagingen voor de lange termijn en het
formuleren van de daaruit volgende ruimtelijke opgaven (aanleg van infrastructuur,
ontwikkelen natuur-/landbouwgebieden, realiseren woningen/kantoorruimtes, etc.).
De rol van overheden in de ruimtelijke ordening werd sinds de invoering van de Woningwet
in 1901 steeds groter. De toelatingsplanologie werd gebruikt, hierbij maakt een
overheidsinstantie een ruimtelijk plan dat de meest gewenste ontwikkeling van een gebied
weergeeft. Het is dan wachten op initiatieven uit de markt waarbij een initiatief pas door mag
gaan als dit aan de vastgelegde gewenste ruimtelijke eisen voldoet. In 1991 verscheen de
Vierde Nota Ruimtelijke Ordening Extra (Vinex). Niet veel later kwam met de ‘brutering’ een
einde aan het subsidiesysteem waarmee gemeenten en woningbouwcorporaties op grote
schaal sociale woningen realiseerden. Bij de Vinex werd in overleg met provincies en
gemeenten een groot aantal locaties aangewezen voor woningbouw. Hiermee deed de
ontwikkelingsplanologie haar intrede, wat een enorme boost betekende voor het werkveld
van de projectontwikkeling. Projectontwikkelaars werden partners van ondernemende
gemeenten bij de ontwikkeling en het vermarkten van deze opgaven.
De crisis van 2008 zorgde echter voor grote verliezen op grondexploitaties en werd
voor het eerst geëxperimenteerd met uitnodigingsplanologie. Hierbij bepalen overheden op
hoofdlijnen waar ruimtelijk wel of geen veranderingen gewenst zijn met het oog op
langetermijnprognoses. De overheden stellen zich uitnodigend en faciliterend op tegenover
initiatiefnemers. Deze vorm van planologie verschilt van toelatingsplanologie, omdat het een
zeer actieve rol van de gemeente vraagt.
Hoofdstuk 4.3 Gebiedsontwikkeling en projectontwikkeling
Gebiedsontwikkeling: stelt de kaders en randvoorwaarden waardoor projecten in elkaar
nabijheid onderling meerwaarde realiseren. Het is hierbij de kunst om functies, disciplines,
partijen, belangen en geldstromen te verbinden met het oog op de (her)ontwikkeling van het
gebied. Bij gebiedsontwikkeling zijn proces en inhoud onlosmakelijk met elkaar verbonden.
Het gaat steeds om de volgende onderdelen:
- Geografische begrenzing;
- Meerdere functies, inclusief openbare ruimte;
- Aanzet tot verandering geïnspireerd op marktvraag, maatschappelijk/particulier
belang of een combinatie hiervan;
- Procesaanpak, programmering en planvorming om de veranderingen te realiseren;
- Publieke/private partijen die initiatief nemen en investeringscapaciteit organiseren.
