Samenvatting Huisvestingsmanagement

SAMENVATTING HUISVESTING FMAHUV13
Deel 1:
H1. Huisvesting als strategisch middel:
Bij een goede koppeling tussen de organisatiestrategie en de huisvestingsstrategie kan
huisvesting als een strategisch bedrijfsmiddel worden ingezet en kan zij toegevoegde
waarde genereren voor de organisatie.
Huisvesting schept ruimtelijk-fysieke condities voor het primaire proces. Soms kan
huisvesting een blok aan het been zijn voor de organisatie  bijv. oud gebouw past niet bij
de visie van het bedrijf. Huisvesting is een strategisch goed dat – zowel vanwege de
mogelijke baten als vanwege de kosten, complexiteit en risico’s – structurele en
professionele managementaandacht verdient.
Huisvesting strategisch bedrijfsmiddel:
 Bijdrage aan het uitvoeren van de organisatiestrategie;
 Het kapitaalintensieve karakter;
 Huisvestingsbeslissingen vragen om een lange planningshorizon.
Met het kopen, huren, aanpassen en afstoten van gebouwen  grote bedragen en risico’s.
Investeringen in huisvesting kunnen rendabel zijn als ze over een lange termijn worden
afgeschreven.
Huisvesting kan toegevoegde waarde opleveren:
 Verhogen van opbrengsten;
o Verhogen arbeidsproductiviteit door optimale werkomgeving te realiseren.
o Het genereren van inkomsten door eigendomslocaties te verkopen.
 Verlagen van kosten;
o Het reduceren van verzuimkosten door binnenklimaat te verbeteren.
o Het verminderen van huisvestingskosten door te verhuizen naar een
goedkopere of kleinere locatie.
Taxonomie van toegevoegde waarden van huisvesting (Jensen en Van der Voordt (2016))

Groep Parameter
Mensen  Tevredenheid
 Imago
 Cultuur
 Gezondheid en veiligheid
Proces en product  Productiviteit
 Aanpasbaarheid
 Innovatie en creativiteit
 Risico
Economisch  Kosten
 Waarde van vastgoed
Maatschappelijk  Duurzaamheid
 Maatschappelijk verantwoord
ondernemen (mvo)

Waarde toevoegen met huisvesting is maatwerk  elke organisatie voert een eigen strategie
en elke organisatie stelt eigen prioriteiten.
Alignment = het afstemmen van de huisvestingstrategie op de organisatiestrategie.

,Huisvestingsmanagement = het optimaliseren van de prestaties die de huisvestering levert.
Door daarbij de relaties tussen huisvestingsprestaties en strategische organisatiedoelen
scherp in het oog te houden, kan toegevoegde waarde worden geleverd.
De toegevoegde waarde van huisvesting  functionele, esthetische, technische en
financieel-economische huisvestingprestaties. Het gaat om eigenschappen van de
huisvesting die relevant kunnen zijn voor een organisatie, bijv:
 Uitstraling;
 Capaciteit;
 Flexibiliteit;
 Duurzaamheid;
 Marktwaarde.
Deze eigenschappen worden bepaald door de concrete componenten, zoals locaties,
gebouwen, (werk)plekken. In veel gevallen zijn huisvestingspresentaties het resultaat van
samenspel tussen meerdere huisvestingscomponenten.
De vier hoofdfuncties van huisvesting:
1. Faciliteren van activiteiten;
2. Klimaatregeling;
3. Symboolfunctie: huisvesting als materiële neerslag van bepaalde opvattingen en
verwachtingen;
4. Economische functie: investeringen en kosten versus de waarde en inkomsten die
met huisvesting gemoeid zijn.
Verschillende vormen van waarde van huisvesting:
 Gebruikswaarde of functionaliteit  de mate waarin de huisvesting het gebruik
mogelijk maakt en ondersteunt;
 Belevingswaarde  de mate waarin huisvesting als meer of minder aangenaam
wordt ervaren;
 Toekomstwaarde  de technische, functionele en economische levensduur van de
huisvesting;
 Economische waarde of marktwaarde  de waarde van een pand op de markt,
afleesbaar aan de koopprijs of huurprijs, de vervangingswaarde, de waarde op de
balans (boekwaarde) of de WOZ-waarde.
Welke huisvestingsprestaties een bepaalde organisatie nodig hebben, hangt af van het
primaire proces. Een analyse van het primaire proces geeft inzicht in bepaalde
minimumeisen om het primaire proces te faciliteren.
Huisvesting genereert uitsluitend toegevoegde waarde voor een organisatie indien en voor
zover de huisvestingsprestaties bijdragen aan het realiseren van haar strategische doelen.
Het beoordelen van huisvestingsprestaties is een kwestie van meten; de toegevoegde
waarde van huisvesting wordt bepaald door de geleverde prestaties te waarderen.
Het verbeteren van huisvestingsprestaties vraagt om het aanpassen van een of meer
huisvestingscomponenten:
 Locaties;
 Gebouwen;
 (werk)plekken;
 Financieringsconstructies;

,  Inrichtingsconcepten;
 Gebruiksafspraken;
 Gebouwgebonden facilitaire diensten.
Het ‘draaien aan deze knoppen’ = muteren  omdat er een verandering wordt gerealiseerd
in de bestaande huisvestingssituatie.
Onderscheid tussen samenhang van toegevoegde waarde, huisvestingsprestaties en
huisvestingscomponenten:

Toegevoegde waarde
Welke bijdragen worden geleverd aan
organisatiedoelen?

Huisvestingsprestaties

Hoe presteert de huisvesting in
relatie tot benchmarks?
Huisvestingscomponenten


In het schema hierboven kan door de opgenomen vragen inzicht in huisvestingsprestaties
kan worden gegeven dat ontstaat door vergelijking met generieke, organisatieonafhankelijke
benchmarks (= vaak kengetallen gebaseerd op de prestaties binnen een peergroup van
vergelijkbare organisaties).
Kosten, opbrengsten en (toegevoegde) waarde van huisvesting komen direct of indirect tot
uitdrukking in de financiële prestaties van de organisaties. Een belangrijke graadmeter voor
winstgevendheid van een organisatie = de ratio rentabiliteit (return on investment) 
relateert het bedrijfsresultaat aan het totaal (gemiddeld) geïnvesteerde vermogen.
Het DuPont-schema laat zien hoe huisvesting langs drie wegen kan bijdragen aan
winstgevendheid:
 Door verhoging van de omzet;
 Door verlaging van de kosten;
 Door verlaging van het geïnvesteerde vermogen.

, Huisvesting kan direct en indirect effect op de opbrengsten hebben:
 Direct effect  verkoop van vastgoed (incidentele baten) en bij (onder)verhuur van
ruimte. Bij veel organisaties is dit niet aan de orde.
 Indirect effect  opbrengstverhogende vormen van toegevoegde waarde, zoals
verhoging van de arbeidsproductiviteit en ondersteuning van marketingdoelen.
o Dankzij een optimale werkomgeving kunnen de medewerkers meer omzet
genereren of de omzet stijgt doordat de bedrijfslocaties goed bereikbaar zijn
voor klanten en het imago ondersteunen.
Huisvesting kan direct en indirect effect hebben op de kosten:
 Direct effect  alle huur- en servicekosten (in het geval van huur), rente, aflossing en
afschrijving (ten gevolge van investeringen, bijv. voor het verwerven, verbouwen en
inrichten van gebouwen) en overige gebouwgebonden exploitatiekosten als
onderhouds-, energie- en schoonmaakkosten, belastingen en verzekeringen. Andere
kostenposten zoals kosten voor verhuizingen, receptie, beveiliging en catering en de
personeelskosten van een huisvestings- en/of facilitaire afdeling worden soms
meegerekend.
 Indirect effect  de invloed die huisvesting heeft op de efficiency van het primaire
proces, bijv. het reduceren van het ziekteverzuim door het binnenklimaat te