Samenvatting - Grond en Vastgoedontwikkeling (GEO2-3024)

Literatuur samenvatting Grond- en
vastgoedontwikkeling
Gehner & Peek (2018). De professie
Hoorcollege 1: introductie


§5.1 Structuur van projectontwikkeling
Projectontwikkelaar = ‘spin in het web’ op verschillende markten:
 Grondmarkt: aankoop van grond/opstallen
 Ontwerpmarkt: inhuren van architect
 Bouwmarkt: contracteren van aannemer
 Kapitaalmarkt: regelen van financiering
 Ruimtemarkt: aanbieden aan gebruikers (huur/koop)
 Gebouwenmarkt: aanbieden aan beleggers
 Publiek domein: verkrijgen van planologische goedkeuring (vergunningen)

Activiteiten verlopen deels parallel, deels sequentieel
 Niet altijd een lineair proces; bijvoorbeeld starten met huurcontracten kan ook
 Fasen zijn nodig om risico’s te beheersen en besluiten te nemen over
voortgang

Activiteiten worden onderscheiden in:
 Productie gerelateerd (ontwerp, bouw)
 Marketing gerelateerd (gebruikers, beleggers)


§5.2 Fasering van projectontwikkeling
Typische fasen (met bijbehorende kernactiviteiten)
1. Initiatieffase
Marktanalyse, conceptontwikkeling, haalbaarheidstoets
2. Ontwikkelfase
Ontwerp, vergunningen, investeringsbeslissingen
3. Realisatiefase
Bouwvoorbereidingen, aanbestedingen, uitvoering
4. Gebruiksfase
Overdracht, ingebruikname, exploitatie
Elke fase sluit af met een go/no-go beslissing
 Fasen zorgen voor beheersbaarheid en risicoreductie


§5.3 Rollen en actoren in projectontwikkeling
Belangrijke actoren:
 Projectontwikkelaar: centrale coördinator en risicodrager
 Gemeente: vergunningverlener, beleidsmaker
 Gebruikers: huurders of kopers van de ruimte
 Beleggers: partijen die het gebouw exploiteren
 Aannemers en architecten: uitvoerende partijen
Relaties zijn vaak contractueel vastgelegd
 Belangen botsen soms -> belang van onderhandeling en rolhelderheid

,§5.4 Risicobeheersing
Risico’s per fase
 Initiatief: verkeerde marktinschatting, plan mislukt
 Ontwikkeling: vergunning niet rond, ontwerp te duur
 Realisatie: stijgende bouwkosten, planning loopt uit
 Gebruikt: leegstand, waardedaling, niet-verkoop/verhuur

Beheerstrategieën
 Fasegewijze besluitvorming
 Financiële analyses en scenario’s
 Goede selectie partners (met due diligence)
 Verzekeringen: bijvoorbeeld CAR-verzekering
 Juridische afdekking in contracten


§5.5 Contractuele risico’s & beheersing
§5.5.1 Ontwerpaanpassingen
 Gebruikers of gemeenten kunnen eisen stellen  leidt tot wijzigingen
 Hoe later in het proces, hoe duurder  maak duidelijke procesafspraken
§5.5.2 Tegenvallende aanbestedingen
 Bouwkosten afhankelijk van marktsituatie
 Ontwikkelaar kan enkel het tijdstip van aanbesteding beïnvloeden
§5.5.3 Schade tijdens bouw
 Risico’s
o Exogeen: storm, brand, kraanongeluk
o Fouten: constructeurs
 Beheersing via:
o CAR-verzekering
o Beroepsaansprakelijkheidsverzekering (vaak beperkt verzekerd
bedrag)
§5.5.4 Stilleggen bouw
Oorzaak: onveilige situatie (arbo-regels)
 Aannemers is primair verantwoordelijk, maar ontwikkelaar is
medeverantwoordelijk en kan aansprakelijk worden gesteld
 Belang van veiligheid en reputatie
§5.5.5. Faillissement van de aannemer
Ontwikkelaar moet dan zelf vervanging regelen
 Risicobeheersing via:
o Toetsing financiële gezondheid aannemer
o Waarborgfondsen (bij woningbouw)


§5.6 Gebruik van het gebouw
Gebruik = moment van waard creatie  gebouw moet voldoen aan
maatschappelijke of marktvraag
 Ontwikkelaar vertaalt latente behoefte naar concept
 Concept is leidend voor marketing en realisatie
 Project wordt sterker als vóór oplevering al gebruikers zijn gecontracteerd

,§5.6.1 Gebruikers op de ruimtemarkt
 Huurcontract
o Ontwikkelaar geeft gebruiksrecht
o Huurder betaalt periodieke huur
 Koopcontract
o Ontwikkelaar draagt eigendom over
o Koper betaalt koopprijs
 Beide contracten bieden zekerheid over opbrengsten en verlagen risico’s


Key take-aways
 Hoe projectontwikkeling op verschillende markten tegelijk opereert
 Waarom fasering cruciaal is (voor geld, risico en besluitvorming)
 Welke actoren betrokken zijn en welke belangen zij hebben
 Hoe risico’s contractueel en financieel beheert worden
 Hoe het gebruik van het gebouw waarde creëert
 Het verschil en belang van huur vs. Koopcontracten voor gebruikers



Guy & Kenneberry (2000). “Understanding Urban
Development Processes: integrating the Economic and
Social in Property Research”
Hoorcollege 1: introductie

Het artikel bekritiseert de dominante economische benaderingen in
vastgoedonderzoek, die vaak uitgaan van rationele actoren en voorspelbare markten.
De auteurs pleiten voor een institutionele benadering waarin sociale én
economische factoren worden geïntegreerd om stedelijke ontwikkelingsprocessen
beter te begrijpen.

1. Inleiding
Traditioneel zijn er twee hoofdbenaderingen in vastgoedonderzoek
1. Mainstream economie: rationele, utiliteit maximaliserende actoren;
transacties gestuurd door prijsmechanismen
2. Marxistische benadering: abstract, focust op kapitaalstructuren, maar weinig
empirisch
Beide benaderingen schieten tekort. Er is behoefte aan een institutionele
benadering, die relaties tussen actoren en structuren centraal stelt

2. De institutionele wending in vastgoedonderzoek
 Institutionele analyse onderzoekt hoe sociale, culturele en psychologische
factoren het gedrag van actoren beïnvloeden
 Patsy Healey en Michael Ball zijn invloedrijke denkers:
o Healey: ontwikkelde een model dat economisch, sociale en politieke
elementen combineert
o Ball: kritisch op institutionalisme; pleit voor het model van Structure of
Provision (SOP) dat actoren en structuren verbindt in tijd en ruimte
 Probleem: veel institutionele analyses negeren of marginaliseren economische
structuren

, 3. Restructuring Institutionalism
 Ball stelt dat het een valse dichotomie is om economie en instituties als
tegengestelden te zien
 Er is een continuüm, en economische verklaringen bieden op macroniveau wel
waardevolle inzichten (bijvoorbeeld over cycli)
 Probleem bij Healey: te veel nadruk op het lokale en sociale  geen koppeling
met grotere economische structuren
 De auteurs pleiten voor een relationele benadering: economie en sociale
processen zijn verweven in plaats van gescheiden

4. Economische en sociale structuren: een relationele visie
Prijsmechanismen in de vastgoedmarkt
 Prijzen ontstaan uit complexe interacties tussen hure, rendement en
verwachtingen
 Regionale verschillen in rendement beïnvloeden prijzen  Londen
overgewaardeerd t.o.v. periferie
Investeerdersgedrag
 Investeerders gedragen zich “irrationeel” volgend economen, maar hun keuzes
zijn gebaseerd op:
o Liquiditeit
o Risicovermijding
o Portfoliovereisten
 Keuzes worden dus sociaal geconstructureerd, niet puur economisch
Ontwikkelaarsgedrag
 Ontwikkelaars reageren niet alleen op prijsprikkels:
o Ze gebruiken gewoontepatronen (habit-persistance) of
o Formele voorspellingen
 Keuzes zijn dus beïnvloed door ervaring, risicoperceptie en strategie - geen
louter marktlogica

5. Sociale logica’s van actie
 Vastgoedacteurs handelen niet puur economisch maar binnen sociale
contexten:
o Beïnvloeden regels en instituties
o Werken actief mee aan marktconstructies (bijvoorbeeld “house
views” van financiële instellingen)
 Voorbeeld: energie-efficiëntie in kantoorgebouwen wordt niet alleen bepaald
door kosten/baten, maar ook door culturele normen, institutionele eisen en
investeringsstrategieën
 In Frankrijk bijvoorbeeld meer ruimte voor gebruikersinvloed dan in de UK door
institutionele verschillen

6. Conclusies: integratie van economie en sociaal
 Eigenschappen van vastgoedontwikkeling zijn:
o Contextspecifiek, historisch en ruimtelijk verschillend
o Niet deterministisch, maar afhankelijk van lokale agency en globale
structuren
 Aanbevolen aanpak:
o Extensief én intensief onderzoek combineren:
 Extensief = patroonherkenning via grootschalige studies
 Intensief = diepe casestudies om causale mechanismen te begrijpen
o Structuur en agency worden niet al tegenpolen gezien, maar als
recursief verbonden (cf. Giddens’ structuration theory)