Samenvatting FFT Fiscaliteit en Taxatie | Minor makelaardij

FTT Taxatie (kw1) - College 1


COLLEGE 1

Taxeren: de “waarde” van iets begroten of schatten. Op basis van een analyse en interpretatie van
kwalitatieve en kwantitatieve informatie. De basisvoorwaarden zijn objectiviteit en vakkennis.

Schatting: het geven van een waardeoordeel o.g.v. subjectieve indrukken en metingen (en is daardoor
oncontroleerbaar).

3 typen taxateurs:
1. Niet-professionele taxateur;
2. Afhankelijke professionele taxateur (bv. taxateurs in loondienst t.b.v. de eigen organisatie, bijv.
overheid, bank);
3. Onafhankelijke professionele taxateur. D.w.z. onafhankelijk van de opdrachtgever een waardeoordeel
uitbrengen  deskundig, betrouwbaar en onafhankelijk.

Een taxatierapport is (volgens de wet) verplicht bij:
- Splitsing in appartementsrechten
- Nationale Hypotheek Garantie (NHG): in 2020 tot €310.000,=  de geldverstrekker krijgt hiermee de
garantie dat de hypotheekschuld wordt terugbetaald bijv. bij een scheiding, overlijden of werkeloosheid.
- Onteigening
- OZB (onroerende zaakbelasting)
- Successie (minderjarigen)
- Bijstandswet (“opeten” eigen woning)

Kenmerken vastgoedmarkt:
1. Vastgoed is een heterogeen goed, d.w.z. dat de objecten van elkaar verschillen (verschillen van fysieke
aard, maar ook in de beleving van de consument).
2. Soms een vragersmarkt, soms een aanbiedersmarkt.
3. De markt is ondoorzichtig, d.w.z. dat de informatie niet of niet geheel bij alle partijen bekend is.
4. Emotionele binding.
5. Vertraging in de prijsreactie (wijzigen van de markt, renteschommelingen, consumentenvertrouwen)
6. Ontbreken van consumentensoevereiniteit (soevereiniteit = hoogste macht). Denk aan:
 Varkenscyclus: aanbod kan niet direct reageren op de vraag
 Vastgoedcyclus
7. Immobiliteit: een onroerende zaak is niet verplaatsbaar en moeilijk overdraagbaar. Relevant zijn o.a. de
omgevingsfactoren.

Verstorende invloeden:
- Geen/onvoldoende kennis van de markt;
- Irrationeel of onvoorzichtig gedrag;
- Financieringswijze en de financierbaarheid bepalen de bestedingsruimte (beschikbaarheid van
middelen);
- Invloed van de overheid (subsidies, belastingen en heffingen, wettelijke voorschriften als bedenktijd,
maximale prijs);
- Hoe lang staat het te koop (lang in de verkoop komt ‘onterecht’ negatief over).

De vastgoedsector is een imperfecte markt want:
- De individuele omstandigheden en omgevingsfactoren bepalen de prijsvorming van de onroerende zaak.
- De marktprijs wordt vaak gerealiseerd onder de grilligheid, zorgeloosheid, egoïsme, druk, sentiment,
sociale ambitie en veel andere factoren van koper en verkoper.

1

, FTT Taxatie (kw1) - College 1


Soevereiniteit: consument bepaald het aanbod op de markt  niet bij vastgoed  reactie ontbreekt.

Drie begrippen die hetzelfde lijken te betekenen maar let op het onderscheid!!

WORTH: De waardering die de (aspirant) eigenaar zelf toekent aan het vastgoedobject op basis van
door hem zelf gekozen uitgangspunten. Ook wel vermogenswaarde.
Invloed op Worth: economie, beleid, markt, scenario’s, extern en ervaring.

PRIJS: De som geld die in een individuele transactie wordt betaald voor een onroerende zaak, welke som tot
stand is gekomen onder de principes van onvolkomen marktverhoudingen en concurrentie.
De som die in een individuele transactie wordt betaald voor een goed.
- Veelal emotioneel
- Definitief

WAARDE: De gewaardeerde verkoopprijs welke tot stand is gekomen in de fictie waarbij verkoper en koper,
als gelijkwaardige en rationele partijen, volledig in de gelegenheid zijn gesteld om op basis van alle relevante
gegevens en omstandigheden, een zorgvuldige afweging te maken in een transparante markt onder
volledige substitueerbaarheid.
Een hypothetische of een gewaardeerde verkoopprijs.
- Zorgvuldige afweging
- Rationeel gedrag
- Voldoende kennis
- Monopolistische mededinging
- Volledig substitueerbaar
- Niet absoluut

9 PRINCIPES IN DE TAXATIELEER:
Optimale aanwending
Meest waarschijnlijke bestemming van een onroerende zaak die binnen een reeks aan
gebruiksmogelijkheden op basis van haar fysieke, economische, sociale en juridische kwaliteit mogelijk is, en
die resulteert in een zo hoog mogelijk vastgestelde taxatiewaarde van de onroerende zaak. Let op:
- Fysieke kwaliteit (bouwaard, grondsoort)
- Economische kwaliteit (vraag en aanbod)
Moet alle vier mogelijk zijn!
- Juridische kwaliteit (bestemmingsplan, monument)
- Sociale kwaliteit (aanleg snelweg)

Onverbrekelijkheid van grond en opstallen
Het gevolg van de optimale aanwending. Gaat uit van het gemeenschappelijk gebruik van grond en
opstallen. Grond en opstallen moeten worden beoordeeld volgens overeenstemmend gebruik; je kunt niet
de grond en opstal met een andere aanwending beoordelen. Wordt beïnvloed door de markt als gevolg van
het gebouw, de verhuring, wijzigingen in de buurt etc.

Substitutiemogelijkheid (denk aan keuzematrix)
De substitutiemogelijkheid neemt aan dat een woonhuis met al zijn bruikbaarheden vervangbaar is door een
ander woonhuis met dezelfde of vergelijkbare bruikbaarheden.
De waarde voor de gebruiker hangt af van het nut, maar de taxateur vergelijkt verschillende onroerende
zaken met elkaar die wat betreft locatie of fysiek (goed of slecht onderhouden) verschillend zijn, maar toch
overeenstemmend.


2