Samenvatting Bouwkunde en architectuur(BOA)

1. Invloed gebouw op facilities
1.1 Relatie gebouw en faciliteiten




Men verdeeld de kosten bij gebouwen in 3-en(cirkels):
1. Kosten die je hebt vanwege het in bezit houden van een gebouw zelf. Bijvoorbeeld de
hypotheek die je moet aflossen, belasting, rioolheffing, brand/inboedel-verzekeringen.(= de
binnenste rode cirkel)
2. Kosten die te maken hebben met het gebouw zelf en het gebruik van het gebouw.
Bijvoorbeeld elektriciteit is afhankelijk van:
Gebouw zelf; oud/slecht geïsoleerd
Gebruik; 24 uur per dag open
3. Kosten die te maken hebben met de keuzes die je maakt. Bijvoorbeeld catering, hanteer je
een basispakket of luxepakket?
 Bepaalde kosten van deze niveaus heb je in de hand en bepaalde niet!

Niveau 1: heb je niet zelf in de hand, naarmate men meer naar het 3e niveau(buitenste ring) dan is
het meer beïnvloedbaar door dat het van toepassing op het gebruik is. Niveau 1= gebouw zelf.

2 partijen bij een gebouw waar je mee te maken hebt
- Eigenaar(verhuurder) -> draagt vaak meer zorg voor de kosten aan de binnenkant v.d. cirkel
- Gebruiker(huurder) -> draagt vaak meer zorg voor de kosten aan de buitenkant v.d. cirkel
 De middelste cirkel is vaak grijs gebied, in deze ring zijn bepaalde kosten voor de huurder en
bepaalde voor de verhuurder. Bijvoorbeeld tot riolering voor huurder.

Gebruiker VS Eigenaar(= bij huur/verhuur)
- Eigenaar: = investeerder, gericht op economisch goed en gericht op ROI. -> hij investeert
om geld te verdienen. ROI= hoeveel tijd nodig om geld te verdienen? Voorbeelden van
eigenaren: verzekeringsmaatschappijen, pensioenfondsen.
- Gebruiker: = gericht op ondersteunen van het primaire proces, exploitatie en beheer.
Voorbeeld van een gebruiker is vaak Facility Management
 Eigenaar = met name gericht op investeren, gebruiker= meer gericht op exploitatie&beheer

, 1.2. Beheer
Beheer= alle maatregelen die nodig zijn om tijdens de gebruiksperiode de prestaties van een
bestaand gebouw in stand te houden en het gebouw te gebruiken voor het doel waarvoor het is
gerealiseerd.

Het beheren van een gebouw is totaal iets anders dan het bouwen ervan. Er is een andere expertise
voor nodig. Voor FM’ers is het de truc om de reikwijdte van een beslissing te kunnen zien in relatie
tot het toekomstig beheer. Want het gebouw moet uiteindelijk beheer worden.

Prestaties van een gebouw:
Harde prestatie: -Aantal vierkante meters
-Aantal parkeerplaatsen
-Lichtinval
-Energieverbruik/isolatiewaarde
Zachte prestatie: -Uitstraling
(=subjectief) -Locatie

1.3. Rol FM’er bij nieuwbouw
- Initiatief fase(bijvoorbeeld: gebouw waar we nu in zitten is te klein/ te groot, fusie)
- Ontwerp fase(architect gaat aan de slag)
- Bouwfase(aannemer) Gebruiker

-Exploitatie fase

Initiatief t/m bouwfase= allemaal ontwerp+bouwfase. Wanneer het gebouw klaar is(na bouwfase)
wordt het pand afgeleverd en in gebruik genomen.
Wanneer het gebouw in gebruik genomen gaat worden treedt de exploitatiefase in.
 Exploitatiefase= kosten om ’t gebouw in beheer te houden. Na oplevering wordt het gebouw
gebruikt en/of beheerd.




Toelichting:
- In de beginfase(ontwerp) zijn de kosten voor FM nog niet zo groot. De kosten zijn het grootst
wanneer het gebouw er staat en in gebruik genomen wordt.
- In de ontwerpfase heb je veel invloed op besluiten voor de kosten die later komen.
Naarmate men meer naar exploitatie toe gaat is er steeds minder invloed op beslissingen
die grote invloed hebben op de kosten.

Kortom, als Facility Manager heb je veel invloed in het begin op de kosten die later gaan
terugkomen.(middels PVE, Invloed op exploitatiekosten)