Literatuur Huurrecht
Week 1
Hoofdstuk 2 paragraaf 1 t/m 4 + 9
Hoofdstuk 4 paragraaf 10 + 11
Hoofdstuk 2
Huur is een wederkerige overeenkomst (art. 6:261 lid 1 BW) die over en weer verbintenissen schept.
Dit blijkt ook uit de definitie van de huurovereenkomst in artikel 7:201 lid 1 BW:
Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de
huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot
een tegenprestatie.
Hieruit volgt dat beide partijen verplichtingen hebben tegenover elkaar.
Verplichtingen verhuurder
De voornaamste verplichting van de verhuurder is het ter beschikking stellen van het huurobject en
te laten van de huurder – art. 7:203 BW
Verplichtingen huurder
Art. 7:212-225 BW
1. De meest essentiële verplichting is het voldoen van een tegenprestatie. Dit is het betalen van
de huurprijs – art. 7:212 BW
2. De huurder moet zich als een goed huurder gedragen – art. 7:213 BW. De huurder moet
gedurende de hele huurtermijn goed voor het gehuurde zorgen.
3. De huurder is ook verplicht om het gehuurde uitsluitend te gebruiken conform de
overeengekomen bestemming – art. 7:214 BW. Er is in veel contracten exact omschreven
hoe het gehuurde moet worden gebruikt (exploitatieplicht)
Gebrek
Het begrip gebrek wordt gedefinieerd in artikel 7:204 lid 2 BW. Een gebrek is een verstoring van het
huurgenot. Dat betekent dat bijna alles wat mis is met het gehuurde kan worden aangemerkt als een
gebrek (bijv. een lekkend dak). Door een gebrek heb je als huurder niet het genot wat je mag
verwachten.
Als er sprake is van een gebrek, is er automatisch ook sprake van een tekortkoming in de nakoming
van een verbintenis door de verhuurder – art. 6:74 BW
Als het gebrek aan de huurder is toe te rekenen, dan is dit natuurlijk geen gebrek in de zin van de
wet. In artikel 7:204 lid 3 BW worden twee uitzonderingen genoemd:
- De feitelijke stoornis door derden
- Een bewering van recht zonder feitelijke stoornis
, Feitelijke stoornis
Het gaat bij feitelijke stoornissen om stoornissen die niet door de verhuurder worden veroorzaakt en
ook niet in het gehuurde zijn gelegen en die de verhuurder evenmin zelf kan (doen) verhelpen (bijv.
geluidsoverlast door verkeer of spelende kinderen op een schoolplein).
Bewering van recht zonder feitelijke stoornis
Een bewering van recht zonder feitelijke stoornis is bijvoorbeeld een derde partij die beweert ook
een huurovereenkomst te hebben voor jou woning maar er verder geen werk van maakt. De huurder
heeft daar geen last van.
Aanspraken huurder op grond van gebrek
Als er sprake is van een gebrek, geeft de gebrekenregeling de huurder een aantal bijzondere
aanspraken tegen de verhuurder. Je kan hierbij denken aan:
BW
Vordering tot nakoming Art. 3:296 BW
Betalen van schadevergoeding Art. 6:74 BW
(Gedeeltelijke) ontbinding Art. 6:265 BW
Opschorting Art. 6:52 BW
Verrekening Art. 6:127 BW
Herstel vorderen Art. 7:206 BW
Huurprijsvermindering Art. 7:207 BW
Schadevergoeding Art. 7:208 BW
Ontbinden Art. 7:210 BW
Herstelverplichting
De verhuurder is verplicht een gebrek te herstellen als de huurder erom vraagt, tenzij dat onmogelijk
is of uitgaven zijn vereist die in de gegeven omstandigheid redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn
te vergen – art.7:206 BW.
Maar er zijn twee uitzonderingen. De verhuurder hoeft gebreken niet te herstellen als:
- Het kleine herstellingen zijn waarvoor de huurder aansprakelijk is
- Het gebreken zijn door toedoen van de huurder zijn ontstaan
Kleine herstellingen zijn werkzaamheden die de gemiddeld handige huurder zelf kan verrichten en
die niet al te kostbaar zijn.
De verhuurder moet de gebreken herstellen. Als hij niet overgaat tot herstel van het gebrek nadat de
huurder hem daarom heeft gevraagd, schiet de verhuurder toerekenbaar tekort in de nakoming van
zijn herstelverplichting jegens de huurder. Hierdoor zijn alle bovenstaande bevoegdheden van
toepassing (zie tabel).
Huurprijsvermindering
Als het gebrek leidt tot een substantiële vermindering van het huurgenot, heeft de huurder recht op
huurprijsvermindering – art. 7:207 BW.
Het artikel legt uit: als het huurgenot vermindert, mag de huurder zijn tegenprestatie evenredig
verminderen. Het recht van de huurder op huurprijsvermindering geldt pas vanaf het moment dat de
huurder bij de verhuurder klaagt. Het eindigt zodra het gebrek verholpen is.
Week 1
Hoofdstuk 2 paragraaf 1 t/m 4 + 9
Hoofdstuk 4 paragraaf 10 + 11
Hoofdstuk 2
Huur is een wederkerige overeenkomst (art. 6:261 lid 1 BW) die over en weer verbintenissen schept.
Dit blijkt ook uit de definitie van de huurovereenkomst in artikel 7:201 lid 1 BW:
Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de
huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot
een tegenprestatie.
Hieruit volgt dat beide partijen verplichtingen hebben tegenover elkaar.
Verplichtingen verhuurder
De voornaamste verplichting van de verhuurder is het ter beschikking stellen van het huurobject en
te laten van de huurder – art. 7:203 BW
Verplichtingen huurder
Art. 7:212-225 BW
1. De meest essentiële verplichting is het voldoen van een tegenprestatie. Dit is het betalen van
de huurprijs – art. 7:212 BW
2. De huurder moet zich als een goed huurder gedragen – art. 7:213 BW. De huurder moet
gedurende de hele huurtermijn goed voor het gehuurde zorgen.
3. De huurder is ook verplicht om het gehuurde uitsluitend te gebruiken conform de
overeengekomen bestemming – art. 7:214 BW. Er is in veel contracten exact omschreven
hoe het gehuurde moet worden gebruikt (exploitatieplicht)
Gebrek
Het begrip gebrek wordt gedefinieerd in artikel 7:204 lid 2 BW. Een gebrek is een verstoring van het
huurgenot. Dat betekent dat bijna alles wat mis is met het gehuurde kan worden aangemerkt als een
gebrek (bijv. een lekkend dak). Door een gebrek heb je als huurder niet het genot wat je mag
verwachten.
Als er sprake is van een gebrek, is er automatisch ook sprake van een tekortkoming in de nakoming
van een verbintenis door de verhuurder – art. 6:74 BW
Als het gebrek aan de huurder is toe te rekenen, dan is dit natuurlijk geen gebrek in de zin van de
wet. In artikel 7:204 lid 3 BW worden twee uitzonderingen genoemd:
- De feitelijke stoornis door derden
- Een bewering van recht zonder feitelijke stoornis
, Feitelijke stoornis
Het gaat bij feitelijke stoornissen om stoornissen die niet door de verhuurder worden veroorzaakt en
ook niet in het gehuurde zijn gelegen en die de verhuurder evenmin zelf kan (doen) verhelpen (bijv.
geluidsoverlast door verkeer of spelende kinderen op een schoolplein).
Bewering van recht zonder feitelijke stoornis
Een bewering van recht zonder feitelijke stoornis is bijvoorbeeld een derde partij die beweert ook
een huurovereenkomst te hebben voor jou woning maar er verder geen werk van maakt. De huurder
heeft daar geen last van.
Aanspraken huurder op grond van gebrek
Als er sprake is van een gebrek, geeft de gebrekenregeling de huurder een aantal bijzondere
aanspraken tegen de verhuurder. Je kan hierbij denken aan:
BW
Vordering tot nakoming Art. 3:296 BW
Betalen van schadevergoeding Art. 6:74 BW
(Gedeeltelijke) ontbinding Art. 6:265 BW
Opschorting Art. 6:52 BW
Verrekening Art. 6:127 BW
Herstel vorderen Art. 7:206 BW
Huurprijsvermindering Art. 7:207 BW
Schadevergoeding Art. 7:208 BW
Ontbinden Art. 7:210 BW
Herstelverplichting
De verhuurder is verplicht een gebrek te herstellen als de huurder erom vraagt, tenzij dat onmogelijk
is of uitgaven zijn vereist die in de gegeven omstandigheid redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn
te vergen – art.7:206 BW.
Maar er zijn twee uitzonderingen. De verhuurder hoeft gebreken niet te herstellen als:
- Het kleine herstellingen zijn waarvoor de huurder aansprakelijk is
- Het gebreken zijn door toedoen van de huurder zijn ontstaan
Kleine herstellingen zijn werkzaamheden die de gemiddeld handige huurder zelf kan verrichten en
die niet al te kostbaar zijn.
De verhuurder moet de gebreken herstellen. Als hij niet overgaat tot herstel van het gebrek nadat de
huurder hem daarom heeft gevraagd, schiet de verhuurder toerekenbaar tekort in de nakoming van
zijn herstelverplichting jegens de huurder. Hierdoor zijn alle bovenstaande bevoegdheden van
toepassing (zie tabel).
Huurprijsvermindering
Als het gebrek leidt tot een substantiële vermindering van het huurgenot, heeft de huurder recht op
huurprijsvermindering – art. 7:207 BW.
Het artikel legt uit: als het huurgenot vermindert, mag de huurder zijn tegenprestatie evenredig
verminderen. Het recht van de huurder op huurprijsvermindering geldt pas vanaf het moment dat de
huurder bij de verhuurder klaagt. Het eindigt zodra het gebrek verholpen is.
