INLEIDING EN RENDEMENTEN
Aantekeningen college
Twee manieren van kijk op vastgoed:
Via gebruiker: plan van aanpak (welke eisen)
Via belegger: winst (wat verdienen)
Mensen met een huis beleggen eenzijdig in vastgoed: waardevermindering met dezelfde
lening.
Beleggen in vastgoed: winst van een miljoen zegt te weinig, met rendement kan een
verhoudingsgetal geformuleerd worden om onderling beter te vergelijken.
Directe investering: beheer (verhuren)
Indirecte investering: vastgoedfondsen (aandelen)
Rendement op vastgoedbeheer
Brutoaanvangsrendement: gaat alleen over de aanvang en houdt geen rekening met
ontwikkelingen op het gebied van stijgingen en dalingen in waarde en/of kosten. Beide zijn
belangrijk om mee te nemen in de berekening omdat anders de situatie te rooskleurig wordt
geschetst.
BAR = markthuur 1ste jaar bij volledige verhuur/ totale investering
Rekenvoorbeeld college
Markthuur: 150 per m2 per jaar
Parkeerplaatsen: 500 per jaar
Investering: 46 miljoen
M2: 30.000
BAR = (150 x 30.000 + 500 x 200)/ 46 miljoen = 0,1 (10%)
Hogere huur betekend ook een hogere investering in het gebouw, dit heeft geen invloed op
de verschillen in BAR.
v.o.n. versus k.k.:
V.o.n. (vrij op naam): geen kosten voor de koper.
K. K (kosten koper): prijs is excl. extra kosten (investering/aankoopprijs K.K)
Overdrachtsbelasting (6%)
Notariskosten voor eigendomsoverdracht.
Taxatie.
Rekenvoorbeeld college
Aankoopprijs K.K: 46 miljoen.
,Achterstallig onderhoud (opknappen): 1,4 miljoen.
Kosten koper: 8%
BAR = (150 x 30.000 + 500 x 200)/ (46 miljoen x 108) + 1,4 miljoen) = 0,009 (9%)
Aankoopprijs K.K betekend excl. kosten, daarom moet voor het berekenen van de
investering het verhoogd worden met het percentage K.K en onderhoudskosten.
Kapitalisatiefactor = 1/BAR x jaarhuur voor totale investering
Nettoaanvangsrendement: houd naast de gegevens van BAR, ook rekening met
eigenaarslasten (lopende kosten). Omdat hier wel rekening wordt gehouden met lopende
kosten is het kengetal altijd kleiner dan BAR.
Eigenaarslasten: betaald door verhuurder, geen onderhoudskosten of kapitaalkosten zoals
afschrijving en rente.
Onroerendzaakbelasting (OZB)
Rioolheffing
Zuiveringsheffing/waterschapsbelasting
Instandhoudingsonderhoud
Opslagverzekering (brand- en stormschade)
Administratief beheer
Commercieel beheer
NAR = (markthuur 1ste jaar volledige verhuur – eigenaarslasten)/ totale investering
Inflatie heeft geen invloed op BAR en NAR, aanvangsrendement veranderd niet.
Marktconforme huur (BAR): huur door verhouding van vraag en aanbod.
Rekenvoorbeeld college
Jaarlijkse huur: 4,6 miljoen.
BAR = 11,5%
Achterstallig onderhoud: 2,2 miljoen.
Kosten koper: 8%
Vanuit BAR terugrekenen naar het investeringsbedrag, het percentage bevat de onderhoud-
en koper kosten.
1. Jaarlijkse huur/ (% BAR/ 100) = investering voor onderhoudskosten.
2. Investering voor onderhoudskosten – onderhoudskosten = investering voor kosten
koper
3. Investering voor kosten koper/ (100 + % K.K) x 100 = markconforme
investeringsbedrag.
Kostprijs dekkende huur aan de hand van BAR =((BAR/100) x investering/ VVO
, Investeringsbedrag aan de hand van BAR en jaarhuur: bruto markthuur 1ste jaar/ (BAR/100)
Prijs aanbieden aan verkoper op basis van BAR/NAR:
Totaal te investeren bedrag – onderhoud = investeren v.o.n.
100/ (100 + % K.K) x investeren v.o.n. = A
(% K.K/ 100) x A
Direct rendement: rendement gerealiseerd op basis van de huurontvangsten.
= netto huurontvangsten – eigenaarslasten/ waarde van het pand
Netto huurontvangsten = brutohuur – totaal eigenaarslasten (onroerendzaakbelasting +
assurantiepremie + beheerskosten + onderhoud)
Indirect rendement: rendement gerealiseerd op basis van waardeveranderingen.
= waardeverandering/ gemiddeld waarde van het pand
Totaalrendement: bepaald door verhouding tussen direct en indirect.
Wanneer indirect rendement sterker negatief is dan het direct rendement positief, is er
sprake van een negatieve waardeontwikkeling.
Totaalrendement = waardegroei + netto-inkomsten uit verhuur/ gemiddelde waarde per jaar
Woningen hebben een lager risico dan een kantoorpand, koop is minder risico dan huren.
Daarom kan bij eenzelfde investering, een pand toch een hogere huur hebben. In het
algemeen geld hoe hoger het risico, hoe hoger de huur.
Waardeontwikkeling methode = marktwaarde/ 1 (% K.K./ 100) x 1 = inflatie % /100 ^ aantal
jaren verkoop
Huidige marktprijs = koopprijs v.o.n./ (1+ % K.K)
NETTO CONTANTE WAARDE
Aantekeningen College
Kwantitatief beoordelen van investeringen:
Geldstromen: meer inkomsten dan uitgaven in de toekomst (tijdsvoorkeur)
Winstberekeningen: boekhoudkundige methodes
Netto contante waarde: Op basis van (toekomstige) geldstromen, hoeveel is het nu waard?
Netto contante waarde = - investering + (cashflow/ 1+R) ^ N
Hoe langer een investering duurt hoe meer sprake er is van vermogenskosten omdat het
geïnvesteerde geld niet tot je beschikking is tijdens de tijdperiode. NCW gaat omhoog door
inflatie indien de opbrengsten hoger zijn dan de kosten.
Netto contante waarde (eigen geld):
OZB en rioolbelasting = WOZ-waarden x %
Aantekeningen college
Twee manieren van kijk op vastgoed:
Via gebruiker: plan van aanpak (welke eisen)
Via belegger: winst (wat verdienen)
Mensen met een huis beleggen eenzijdig in vastgoed: waardevermindering met dezelfde
lening.
Beleggen in vastgoed: winst van een miljoen zegt te weinig, met rendement kan een
verhoudingsgetal geformuleerd worden om onderling beter te vergelijken.
Directe investering: beheer (verhuren)
Indirecte investering: vastgoedfondsen (aandelen)
Rendement op vastgoedbeheer
Brutoaanvangsrendement: gaat alleen over de aanvang en houdt geen rekening met
ontwikkelingen op het gebied van stijgingen en dalingen in waarde en/of kosten. Beide zijn
belangrijk om mee te nemen in de berekening omdat anders de situatie te rooskleurig wordt
geschetst.
BAR = markthuur 1ste jaar bij volledige verhuur/ totale investering
Rekenvoorbeeld college
Markthuur: 150 per m2 per jaar
Parkeerplaatsen: 500 per jaar
Investering: 46 miljoen
M2: 30.000
BAR = (150 x 30.000 + 500 x 200)/ 46 miljoen = 0,1 (10%)
Hogere huur betekend ook een hogere investering in het gebouw, dit heeft geen invloed op
de verschillen in BAR.
v.o.n. versus k.k.:
V.o.n. (vrij op naam): geen kosten voor de koper.
K. K (kosten koper): prijs is excl. extra kosten (investering/aankoopprijs K.K)
Overdrachtsbelasting (6%)
Notariskosten voor eigendomsoverdracht.
Taxatie.
Rekenvoorbeeld college
Aankoopprijs K.K: 46 miljoen.
,Achterstallig onderhoud (opknappen): 1,4 miljoen.
Kosten koper: 8%
BAR = (150 x 30.000 + 500 x 200)/ (46 miljoen x 108) + 1,4 miljoen) = 0,009 (9%)
Aankoopprijs K.K betekend excl. kosten, daarom moet voor het berekenen van de
investering het verhoogd worden met het percentage K.K en onderhoudskosten.
Kapitalisatiefactor = 1/BAR x jaarhuur voor totale investering
Nettoaanvangsrendement: houd naast de gegevens van BAR, ook rekening met
eigenaarslasten (lopende kosten). Omdat hier wel rekening wordt gehouden met lopende
kosten is het kengetal altijd kleiner dan BAR.
Eigenaarslasten: betaald door verhuurder, geen onderhoudskosten of kapitaalkosten zoals
afschrijving en rente.
Onroerendzaakbelasting (OZB)
Rioolheffing
Zuiveringsheffing/waterschapsbelasting
Instandhoudingsonderhoud
Opslagverzekering (brand- en stormschade)
Administratief beheer
Commercieel beheer
NAR = (markthuur 1ste jaar volledige verhuur – eigenaarslasten)/ totale investering
Inflatie heeft geen invloed op BAR en NAR, aanvangsrendement veranderd niet.
Marktconforme huur (BAR): huur door verhouding van vraag en aanbod.
Rekenvoorbeeld college
Jaarlijkse huur: 4,6 miljoen.
BAR = 11,5%
Achterstallig onderhoud: 2,2 miljoen.
Kosten koper: 8%
Vanuit BAR terugrekenen naar het investeringsbedrag, het percentage bevat de onderhoud-
en koper kosten.
1. Jaarlijkse huur/ (% BAR/ 100) = investering voor onderhoudskosten.
2. Investering voor onderhoudskosten – onderhoudskosten = investering voor kosten
koper
3. Investering voor kosten koper/ (100 + % K.K) x 100 = markconforme
investeringsbedrag.
Kostprijs dekkende huur aan de hand van BAR =((BAR/100) x investering/ VVO
, Investeringsbedrag aan de hand van BAR en jaarhuur: bruto markthuur 1ste jaar/ (BAR/100)
Prijs aanbieden aan verkoper op basis van BAR/NAR:
Totaal te investeren bedrag – onderhoud = investeren v.o.n.
100/ (100 + % K.K) x investeren v.o.n. = A
(% K.K/ 100) x A
Direct rendement: rendement gerealiseerd op basis van de huurontvangsten.
= netto huurontvangsten – eigenaarslasten/ waarde van het pand
Netto huurontvangsten = brutohuur – totaal eigenaarslasten (onroerendzaakbelasting +
assurantiepremie + beheerskosten + onderhoud)
Indirect rendement: rendement gerealiseerd op basis van waardeveranderingen.
= waardeverandering/ gemiddeld waarde van het pand
Totaalrendement: bepaald door verhouding tussen direct en indirect.
Wanneer indirect rendement sterker negatief is dan het direct rendement positief, is er
sprake van een negatieve waardeontwikkeling.
Totaalrendement = waardegroei + netto-inkomsten uit verhuur/ gemiddelde waarde per jaar
Woningen hebben een lager risico dan een kantoorpand, koop is minder risico dan huren.
Daarom kan bij eenzelfde investering, een pand toch een hogere huur hebben. In het
algemeen geld hoe hoger het risico, hoe hoger de huur.
Waardeontwikkeling methode = marktwaarde/ 1 (% K.K./ 100) x 1 = inflatie % /100 ^ aantal
jaren verkoop
Huidige marktprijs = koopprijs v.o.n./ (1+ % K.K)
NETTO CONTANTE WAARDE
Aantekeningen College
Kwantitatief beoordelen van investeringen:
Geldstromen: meer inkomsten dan uitgaven in de toekomst (tijdsvoorkeur)
Winstberekeningen: boekhoudkundige methodes
Netto contante waarde: Op basis van (toekomstige) geldstromen, hoeveel is het nu waard?
Netto contante waarde = - investering + (cashflow/ 1+R) ^ N
Hoe langer een investering duurt hoe meer sprake er is van vermogenskosten omdat het
geïnvesteerde geld niet tot je beschikking is tijdens de tijdperiode. NCW gaat omhoog door
inflatie indien de opbrengsten hoger zijn dan de kosten.
Netto contante waarde (eigen geld):
OZB en rioolbelasting = WOZ-waarden x %
