SAMENVATTING HOORCOLLEGE 1 MODUUL VASTGOEDMANAGEMENT:
Hoofdstuk 1 & 2 Onroerend goed als belegging.
VERSCHIL BELEGGEN EN INVESTEREN
Beleggen is het investeren van geldmiddelen in vermogenstitels anders dan spaarvormen (aandelen, obligaties,
vastgoed of andere titels) om bepaalde doelstellingen en resultaten te realiseren, waaronder
beleggingsinkomsten en/of waardestijging van het vermogen.
Beleggen is ook het opgeven van bepaalde zekere huidige bedragen in ruil voor onzekere inkomsten in de
toekomst. De functie van het vermogensobject staat voorop.
Bij een investering wordt het vastgoed als productiemiddel gebruikt. Hierbij is het doel geen rendement maar
bedrijfsvoering/huisvesting. De diensten van het vastgoed staan voorop. Let op: een projectontwikkelaar die
nieuw ontwikkeld vastgoed met winst wilt verkopen is ook investeren.
Het verschil tussen beleggen en investering zit heb dus in de intentie waarmee het vastgoed wordt aangekocht.
Een belegger ziet onroerend goed als een vermogensobject.
EV OF VV
Een belegger in EV deelt in de opbrengsten uit verhuur en verkoop nadat aan alle verplichtingen is voldaan ten
aanzien van leningen en belastingen, plus eventuele winst of verlies uit verkoop vastgoed.
Een belegger in VV ontvangt zijn deel in betaalde rente en aflossingen op leningen, met eventuele winst of verlies
na verkoop vastgoed.
Een lening kan dus zowel EV als VV zijn, het is puur de volgorde van uitbetaling die bepaald of het onder EV of
VV valt.
Institutionele beleggers zijn organisaties zoals pensioenfondsen, verzekeraars en beleggingsfondsen die grote
sommen geld beleggen namens hun deelnemers. Ze beheren vermogen op grote schaal, hebben
gespecialiseerde kennis, toegang tot exclusieve beleggingsmogelijkheden en een significante invloed op de
financiële markten.
DIRECT BELEGGEN EN INDIRECT BELEGGEN
Een belegging in direct vastgoed is een belegging in stenen. De belegger is rechtstreeks eigenaar van het vastgoed
of financiële vermogenstitels die recht geven op de opbrengsten van het vastgoed, waarbij de belegger
meerderheidsbelang en zeggenschap heeft over het management.
Een belegging in indirect vastgoed is een belegging in een aandeel in een beleggingsvehikel dat in stenen belegt
(privaat). De belegger is rechtstreeks eigenaar maar alleen eigenaar van financiële vermogenstitels die recht
geven op opbrengsten van dat vastgoed, waarbij de belegger geen meerderheidsbelang of zeggenschap over het
management heeft.
Deze indirecte beleggingen in vastgoed kunnen genoteerd zijn aan de aandelenbeurs (publiek) maar zijn dat vaak
niet en worden onderhands verhandeld (privaat).
,Direct rendement → Periodieke inkomsten (huur)
Indirect rendement → Waardegroei (aan einde exploitatieperiode)
Aantrekkelijk rendement/risicoprofiel → het rendement is relatief hoog t.o.v. de beweeglijkheid van dit totale
rendement.
BELANGRIJKSTE KENMERKEN DIRECT VASTGOED ALS BELEGGING :
1) Direct vastgoed is een vermogensobject én productiemiddel (dus actief op verschillende markten);
2) Direct vastgoed is kwetsbaar voor haar omgeving (want niet verplaatsbaar);
3) Direct vastgoed is heterogeen (= elk gebouw uniek);
4) Dé directe vastgoedmarkt bestaat niet (veel verschillende deelmarkten);
5) Er is geen doorlopende prijsvorming voor direct vastgoed (dit draagt bij aan marktimperfecties zoals
bijv. leegstand);
6) Direct vastgoed kent relatief hoge eenheidsprijzen;
7) De transactiekosten van direct vastgoed zijn hoog;
8) Direct vastgoed is illiquide (= niet snel verhandelbaar);
9) De levensduur van grond is oneindig en van gebouwen zeer lang (vastgoed is dus
langetermijnbelegging);
10) Direct vastgoed heeft een lange productietijd (aanbod stijgt dus niet snel);
11) Direct vastgoed kent een grote mate van overheidsregelgeving;
12) Beleggen in direct vastgoed is zeer managementintensief;
VOOR- EN NADELEN VAN BELEGGEN IN DIRECT VASTGOED :
Voordeel 1) Additionele portefeuille diversificatie,
risicospreiding, mogelijk in een portefeuille met ook andere
vermogenstitels. Dit voordeel is gebaseerd op de slechts
gedeeltelijke samenhang (= correlatie) met het rendement van
direct vastgoed met dat van aandelen en vrijwel afwezige
samenhang met obligaties. De huur- en beleggingsmarkten
hebben namelijk geen directe relatie met de effectenmarkten.
,Voordeel 3) Direct vastgoed kent een aantrekkelijk rendement met een relatief beperkt risico, oftewel het
rendement/risicoprofiel is bijzonder gunstig. (Let op: lagging en smoothing)
Voordeel 4) Huurprijzen stijgen vaak met meer dan de inflatie mee (door stijging bouwkosten). Daarnaast stijgt
de waarde van het vastgoed ook mee met de inflatie. Reëel rendement = nominaal rendement – inflatie.
Voordeel 7) Fiscale voordelen omdat vastgoed naast belegging ook als productiemiddel gezien kan worden.
Afschijven tot WOZ-waarde. De verkoopwinst is wel belastbaar maar zou doorgeschoven kunnen worden naar
een herbeleggingsreserve.
Nadeel 5) Performancemeting (= meten van beleggingsprestaties) en benchmarking (= vergelijken
beleggingsprestaties) van vastgoed moeilijk. Het waarderen en taxeren van bijv. indirecte rendement is
subjectief.
VOOR- EN NADELEN VAN BELEGGEN IN INDIRECT VASTGOED :
Voordeel 3) Een belegger in vastgoedaandelen betaald in beginsel geen overdrachtsbelastingen, tenzij het om
grote bedragen gaat.
Voordeel 4) Liquiditeit is afhankelijk van grootte beleggingsfonds, marktkapitalisatie (= beurswaarde) en free
float (= % aandelen dat vrij verhandelbaar is op de beurs).
Voordeel 8 ) Arbitrage is het benutten van prijsverschillen tussen de publieke en private vastgoedmarkt om
gegarandeerd winst te maken. De koers van een aandeel zou in principe de waarde per aandeel moeten
weergeven van het in de stenen belegde eigen vermogen, ook wel intrinsieke waarde of Net Asset Value (NAV).
NAV = marktwaarde – verschuldigde lening. In de praktijk wordt een aandeel zelden tegen de intrinsieke waarde
verkocht. Soms disagio (aandelenkoers lager dan intrinsieke waarde).
, Voordeel 9) Als de rente op de lening lager is dan het rendement op de stenen is sprake van positieve
hefboomwerking / leverage / gaering.
BELEGGINGSSTRUCTUREN VASTGOED
Joint venture → Gezamenlijke aankoop waarbij een actieve rol wordt verwacht.
Club deal → Gezamenlijke aankoop waarbij de partners ook passief kunnen zijn en alleen verantwoordelijk voor
de inbreng van vermogen.
Separate account → Een vastgoedportefeuille die voor één belegger wordt gehouden maar wordt gemanaged
door een vastgoedbeleggingsmaatschappij. Als de belegger zelf de beslissingen wilt nemen (evt. na advies), heet
dit niet-discretionair beheer. Als de belegger de beslissingen overlaat aan de beleggingsmaatschappij heet dit
discretionair beheer.
Vastgoed-cv → Meestal een kleinschalig beleggingsvehikel met particuliere aandeelhouders. Cv onderbrengen
in bv voor juridische- en fiscale voordelen. Cv’s gebruiken meestal veel vv.
Niet-beursgenoteerd fonds → Beleggingsfonds met een grote schaal en vaak beroepsmatige aandeelhouders.
Aandelen worden verhandeld op de private markt (onderling tussen beleggers en fonds). Open-end fonds kan
altijd nieuwe aandelen uitgeven maar is ook verplicht aandelen terug te kopen als beleggers dat willen. Closed-
end fonds beleggers kunnen hun aandelen onderling verkopen of moeten wachten tot eind fonds. Semi-open
fondsen zijn closed-end fondsen met enige terugkoopgarantie.
Niet-beursgenoteerd dakfonds → Een fonds dat belegt in een ander fonds, ook wel fund-of-funds of multi-
manager genoemd.
Beursgenoteerd fonds → Voor deze fondsen is een REIT-structuur toepasselijk. REIT is Real Estate Investment
Trust. Hierbij geldt geen of weinig vennootschapsbelasting. REOC is Real Estate Operating Company. REOC’s
moeten hun inkomsten in tegenstelling tot REIT’s herbeleggen in plaats van uitkeren aan de aandeelhouders.
REOC’s betalen wel vennootschapsbelasting.
Hoofdstuk 1 & 2 Onroerend goed als belegging.
VERSCHIL BELEGGEN EN INVESTEREN
Beleggen is het investeren van geldmiddelen in vermogenstitels anders dan spaarvormen (aandelen, obligaties,
vastgoed of andere titels) om bepaalde doelstellingen en resultaten te realiseren, waaronder
beleggingsinkomsten en/of waardestijging van het vermogen.
Beleggen is ook het opgeven van bepaalde zekere huidige bedragen in ruil voor onzekere inkomsten in de
toekomst. De functie van het vermogensobject staat voorop.
Bij een investering wordt het vastgoed als productiemiddel gebruikt. Hierbij is het doel geen rendement maar
bedrijfsvoering/huisvesting. De diensten van het vastgoed staan voorop. Let op: een projectontwikkelaar die
nieuw ontwikkeld vastgoed met winst wilt verkopen is ook investeren.
Het verschil tussen beleggen en investering zit heb dus in de intentie waarmee het vastgoed wordt aangekocht.
Een belegger ziet onroerend goed als een vermogensobject.
EV OF VV
Een belegger in EV deelt in de opbrengsten uit verhuur en verkoop nadat aan alle verplichtingen is voldaan ten
aanzien van leningen en belastingen, plus eventuele winst of verlies uit verkoop vastgoed.
Een belegger in VV ontvangt zijn deel in betaalde rente en aflossingen op leningen, met eventuele winst of verlies
na verkoop vastgoed.
Een lening kan dus zowel EV als VV zijn, het is puur de volgorde van uitbetaling die bepaald of het onder EV of
VV valt.
Institutionele beleggers zijn organisaties zoals pensioenfondsen, verzekeraars en beleggingsfondsen die grote
sommen geld beleggen namens hun deelnemers. Ze beheren vermogen op grote schaal, hebben
gespecialiseerde kennis, toegang tot exclusieve beleggingsmogelijkheden en een significante invloed op de
financiële markten.
DIRECT BELEGGEN EN INDIRECT BELEGGEN
Een belegging in direct vastgoed is een belegging in stenen. De belegger is rechtstreeks eigenaar van het vastgoed
of financiële vermogenstitels die recht geven op de opbrengsten van het vastgoed, waarbij de belegger
meerderheidsbelang en zeggenschap heeft over het management.
Een belegging in indirect vastgoed is een belegging in een aandeel in een beleggingsvehikel dat in stenen belegt
(privaat). De belegger is rechtstreeks eigenaar maar alleen eigenaar van financiële vermogenstitels die recht
geven op opbrengsten van dat vastgoed, waarbij de belegger geen meerderheidsbelang of zeggenschap over het
management heeft.
Deze indirecte beleggingen in vastgoed kunnen genoteerd zijn aan de aandelenbeurs (publiek) maar zijn dat vaak
niet en worden onderhands verhandeld (privaat).
,Direct rendement → Periodieke inkomsten (huur)
Indirect rendement → Waardegroei (aan einde exploitatieperiode)
Aantrekkelijk rendement/risicoprofiel → het rendement is relatief hoog t.o.v. de beweeglijkheid van dit totale
rendement.
BELANGRIJKSTE KENMERKEN DIRECT VASTGOED ALS BELEGGING :
1) Direct vastgoed is een vermogensobject én productiemiddel (dus actief op verschillende markten);
2) Direct vastgoed is kwetsbaar voor haar omgeving (want niet verplaatsbaar);
3) Direct vastgoed is heterogeen (= elk gebouw uniek);
4) Dé directe vastgoedmarkt bestaat niet (veel verschillende deelmarkten);
5) Er is geen doorlopende prijsvorming voor direct vastgoed (dit draagt bij aan marktimperfecties zoals
bijv. leegstand);
6) Direct vastgoed kent relatief hoge eenheidsprijzen;
7) De transactiekosten van direct vastgoed zijn hoog;
8) Direct vastgoed is illiquide (= niet snel verhandelbaar);
9) De levensduur van grond is oneindig en van gebouwen zeer lang (vastgoed is dus
langetermijnbelegging);
10) Direct vastgoed heeft een lange productietijd (aanbod stijgt dus niet snel);
11) Direct vastgoed kent een grote mate van overheidsregelgeving;
12) Beleggen in direct vastgoed is zeer managementintensief;
VOOR- EN NADELEN VAN BELEGGEN IN DIRECT VASTGOED :
Voordeel 1) Additionele portefeuille diversificatie,
risicospreiding, mogelijk in een portefeuille met ook andere
vermogenstitels. Dit voordeel is gebaseerd op de slechts
gedeeltelijke samenhang (= correlatie) met het rendement van
direct vastgoed met dat van aandelen en vrijwel afwezige
samenhang met obligaties. De huur- en beleggingsmarkten
hebben namelijk geen directe relatie met de effectenmarkten.
,Voordeel 3) Direct vastgoed kent een aantrekkelijk rendement met een relatief beperkt risico, oftewel het
rendement/risicoprofiel is bijzonder gunstig. (Let op: lagging en smoothing)
Voordeel 4) Huurprijzen stijgen vaak met meer dan de inflatie mee (door stijging bouwkosten). Daarnaast stijgt
de waarde van het vastgoed ook mee met de inflatie. Reëel rendement = nominaal rendement – inflatie.
Voordeel 7) Fiscale voordelen omdat vastgoed naast belegging ook als productiemiddel gezien kan worden.
Afschijven tot WOZ-waarde. De verkoopwinst is wel belastbaar maar zou doorgeschoven kunnen worden naar
een herbeleggingsreserve.
Nadeel 5) Performancemeting (= meten van beleggingsprestaties) en benchmarking (= vergelijken
beleggingsprestaties) van vastgoed moeilijk. Het waarderen en taxeren van bijv. indirecte rendement is
subjectief.
VOOR- EN NADELEN VAN BELEGGEN IN INDIRECT VASTGOED :
Voordeel 3) Een belegger in vastgoedaandelen betaald in beginsel geen overdrachtsbelastingen, tenzij het om
grote bedragen gaat.
Voordeel 4) Liquiditeit is afhankelijk van grootte beleggingsfonds, marktkapitalisatie (= beurswaarde) en free
float (= % aandelen dat vrij verhandelbaar is op de beurs).
Voordeel 8 ) Arbitrage is het benutten van prijsverschillen tussen de publieke en private vastgoedmarkt om
gegarandeerd winst te maken. De koers van een aandeel zou in principe de waarde per aandeel moeten
weergeven van het in de stenen belegde eigen vermogen, ook wel intrinsieke waarde of Net Asset Value (NAV).
NAV = marktwaarde – verschuldigde lening. In de praktijk wordt een aandeel zelden tegen de intrinsieke waarde
verkocht. Soms disagio (aandelenkoers lager dan intrinsieke waarde).
, Voordeel 9) Als de rente op de lening lager is dan het rendement op de stenen is sprake van positieve
hefboomwerking / leverage / gaering.
BELEGGINGSSTRUCTUREN VASTGOED
Joint venture → Gezamenlijke aankoop waarbij een actieve rol wordt verwacht.
Club deal → Gezamenlijke aankoop waarbij de partners ook passief kunnen zijn en alleen verantwoordelijk voor
de inbreng van vermogen.
Separate account → Een vastgoedportefeuille die voor één belegger wordt gehouden maar wordt gemanaged
door een vastgoedbeleggingsmaatschappij. Als de belegger zelf de beslissingen wilt nemen (evt. na advies), heet
dit niet-discretionair beheer. Als de belegger de beslissingen overlaat aan de beleggingsmaatschappij heet dit
discretionair beheer.
Vastgoed-cv → Meestal een kleinschalig beleggingsvehikel met particuliere aandeelhouders. Cv onderbrengen
in bv voor juridische- en fiscale voordelen. Cv’s gebruiken meestal veel vv.
Niet-beursgenoteerd fonds → Beleggingsfonds met een grote schaal en vaak beroepsmatige aandeelhouders.
Aandelen worden verhandeld op de private markt (onderling tussen beleggers en fonds). Open-end fonds kan
altijd nieuwe aandelen uitgeven maar is ook verplicht aandelen terug te kopen als beleggers dat willen. Closed-
end fonds beleggers kunnen hun aandelen onderling verkopen of moeten wachten tot eind fonds. Semi-open
fondsen zijn closed-end fondsen met enige terugkoopgarantie.
Niet-beursgenoteerd dakfonds → Een fonds dat belegt in een ander fonds, ook wel fund-of-funds of multi-
manager genoemd.
Beursgenoteerd fonds → Voor deze fondsen is een REIT-structuur toepasselijk. REIT is Real Estate Investment
Trust. Hierbij geldt geen of weinig vennootschapsbelasting. REOC is Real Estate Operating Company. REOC’s
moeten hun inkomsten in tegenstelling tot REIT’s herbeleggen in plaats van uitkeren aan de aandeelhouders.
REOC’s betalen wel vennootschapsbelasting.
