Samenvatting
Huren en
26-2-2025
Buren
Onderdeel Rechtsbijstand
,Week 1
Huurrecht algemeen
Burgerlijk Wetboek
Boek 3
Boek 5
Boek 6
Boek 7 (bijzondere overeenkomsten)
Huurovereenkomst
Art. 7:201 BW
‘Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere
partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder
zich verbindt tot een tegenprestatie’
Vier voorwaarden:
1. Huur is een overeenkomst;
2. Gehuurde betreft een zaak of een gedeelte daarvan;
3. De zaak of het gedeelte daarvan wordt in gebruik verstrekt door de verhuurder;
4. De huurder verbindt zich tot een tegenprestatie.
Huur is een overeenkomst
Algemeen overeenkomstenrecht is van toepassing (Boeken 3 en 6)
Tenzij boek 7 anders bepaalt!
Zaak of gedeelte daarvan (of vermogensrecht)
Vereiste: bepaalbaarheid van het verhuurde object = art. 6:227 BW
Dus het verhuren van een (niet aangewezen) parkeerplaats in een
parkeergarage is geen huur, omdat het onvoldoende bepaald is.
In gebruik vetrekken
verschaffen van genot + aflevering van de zaak nodig om huur te kunnen zijn;
De Combinatie ‘In gebruik verstrekken + verlenen van diensten’ > wordt wél als huur
aangemerkt… …tenzij het zwaartepunt ligt bij het verlenen van diensten (hotel- of
pensionovereenkomst)
Gastarbeiderspensions
Kijk goed naar de feiten!!!
– Veel service + maaltijden: geen huur
– Minder service en geen maaltijden: wel huur (ook als gastarbeider geen
individueel recht had op slaapplek)
Verzorgingsflats/serviceflats
= huur, tenzij het verzorgingselement duidelijk overheerst.
Tegenprestatie
,Hoeft geen geldsom te zijn:
Huishoudelijke diensten
Onderhouden gehuurde
Afnameverplichtingen
Wel voldoende bepaalbaar (6:227 BW)
Kwalificatieproblemen
Wel of geen sprake van huur? Kijken naar:
1. de strekking van de wet;
2. de feitelijke gang van zaken.
Niet de juridische vormgeving of de naam van het contract is beslissend, maar de
feitelijke gang van zaken. ‘wezen gaat voor schijn’. Uitgangspunt is de intentie van
partijen toen zij de huurovereenkomst aan gingen.
Opzet boek 7
artt. 7:201 - 7:231 BW
Deze artikelen zijn op álle huurobjecten van toepassing; of dit nu woonruimte,
middenstandsbedrijfsruimte of overige bedrijfsruimte is.
artt. 7:232 - 7:282 BW (Woonruimte)
Gebouwde onroerende zaken, bestemd voor woonruimte en op woonwagens en
standplaatsen van woonwagens.
artt. 7:290 – 7:310 BW (Bedrijfsruimte)
= middenstandsbedrijfsruimte. Denk hierbij aan winkels, ambachtsbedrijven en het
restaurant- en cafébedrijf. Het gaat hier dus om plaatsgebonden middenstand.
Let op: vrije beroepsbeoefenaren vallen hier niet onder.
7:290 BW-bedrijfsruimten moeten een voor publiek toegankelijk lokaal hebben. Vrije
beroepsbeoefenaren, zoals artsen, fysiotherapeuten, architecten, advocaten, werken
vaak op afspraak en niet in een algemeen toegankelijk verkooppunt.
Als een advocaat bijvoorbeeld een kantoor huurt, dan valt dit onder 7:230a BW
(kantoorruimte), en niet onder 7:290 BW (winkel of horecabedrijf). Dit betekent dat
de huurbescherming minder sterk is, en de verhuurder een kortere opzegtermijn kan
hanteren.
art. 7:230a BW (230a-ruimte)
Gebouwde onroerende zaken, niet zijnde woonruimte of art 7:290 BW bedrijfsruimte. Wordt
ook wel overige bedrijfsruimten genoemd. Denk hierbij aan kantoren, fabrieken, loodsen,
opslagplaatsen en praktijkruimten.
, Gemengde overeenkomsten (H.2.4 boek)
Overeenkomst met huurelementen én met elementen van een andere bijzondere
overeenkomst, zoals bijvoorbeeld de overeenkomst van opdracht (7:400 BW) of
arbeidsovereenkomst (7:610 BW)
Cumulatieregel van art 6:215 BW
Voorbeeld: huurovereenkomst én arbeidsovereenkomst,
Bijvoorbeeld een conciërge die in een school woont en werkt.
In beginsel zijn bij de hierboven genoemde gemengde overeenkomst zowel de wettelijke
bepalingen van huur als arbeid van toepassing.
Eigenlijke dienstwoning (H.2.5 boek)
De arbeidsovereenkomst verplicht bewoning van een bepaalde woning.
Voorbeeld: boswachterswoning en conciërgewoning
Gevolgen bij de beëindiging van de arbeidsovereenkomst:
Als de werknemer o.g.v. de arbeidsovereenkomst verplicht is om de bewoning te
bewonen, is er sprake van een ‘echte (eigenlijke) dienstwoning. Dan heeft de
overeenkomst alleen de kenmerken van een arbeidsovereenkomst en niet van een
huurovereenkomst en blijven de huurbepalingen dus buiten toepassing. Met het
eindigen van de arbeidsovereenkomst eindigt dan ook het gebruiksrecht t.a.v. de
woning.
Er is dan dus geen huurbescherming
In veel gevallen wordt dit expliciet geregeld in het contract, bijvoorbeeld met een
gekoppelde huurclausule, waarin staat dat de huurovereenkomst eindigt als het
dienstverband stopt
Oneigenlijke dienstwoning (H.2.5)
Huren en
26-2-2025
Buren
Onderdeel Rechtsbijstand
,Week 1
Huurrecht algemeen
Burgerlijk Wetboek
Boek 3
Boek 5
Boek 6
Boek 7 (bijzondere overeenkomsten)
Huurovereenkomst
Art. 7:201 BW
‘Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere
partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder
zich verbindt tot een tegenprestatie’
Vier voorwaarden:
1. Huur is een overeenkomst;
2. Gehuurde betreft een zaak of een gedeelte daarvan;
3. De zaak of het gedeelte daarvan wordt in gebruik verstrekt door de verhuurder;
4. De huurder verbindt zich tot een tegenprestatie.
Huur is een overeenkomst
Algemeen overeenkomstenrecht is van toepassing (Boeken 3 en 6)
Tenzij boek 7 anders bepaalt!
Zaak of gedeelte daarvan (of vermogensrecht)
Vereiste: bepaalbaarheid van het verhuurde object = art. 6:227 BW
Dus het verhuren van een (niet aangewezen) parkeerplaats in een
parkeergarage is geen huur, omdat het onvoldoende bepaald is.
In gebruik vetrekken
verschaffen van genot + aflevering van de zaak nodig om huur te kunnen zijn;
De Combinatie ‘In gebruik verstrekken + verlenen van diensten’ > wordt wél als huur
aangemerkt… …tenzij het zwaartepunt ligt bij het verlenen van diensten (hotel- of
pensionovereenkomst)
Gastarbeiderspensions
Kijk goed naar de feiten!!!
– Veel service + maaltijden: geen huur
– Minder service en geen maaltijden: wel huur (ook als gastarbeider geen
individueel recht had op slaapplek)
Verzorgingsflats/serviceflats
= huur, tenzij het verzorgingselement duidelijk overheerst.
Tegenprestatie
,Hoeft geen geldsom te zijn:
Huishoudelijke diensten
Onderhouden gehuurde
Afnameverplichtingen
Wel voldoende bepaalbaar (6:227 BW)
Kwalificatieproblemen
Wel of geen sprake van huur? Kijken naar:
1. de strekking van de wet;
2. de feitelijke gang van zaken.
Niet de juridische vormgeving of de naam van het contract is beslissend, maar de
feitelijke gang van zaken. ‘wezen gaat voor schijn’. Uitgangspunt is de intentie van
partijen toen zij de huurovereenkomst aan gingen.
Opzet boek 7
artt. 7:201 - 7:231 BW
Deze artikelen zijn op álle huurobjecten van toepassing; of dit nu woonruimte,
middenstandsbedrijfsruimte of overige bedrijfsruimte is.
artt. 7:232 - 7:282 BW (Woonruimte)
Gebouwde onroerende zaken, bestemd voor woonruimte en op woonwagens en
standplaatsen van woonwagens.
artt. 7:290 – 7:310 BW (Bedrijfsruimte)
= middenstandsbedrijfsruimte. Denk hierbij aan winkels, ambachtsbedrijven en het
restaurant- en cafébedrijf. Het gaat hier dus om plaatsgebonden middenstand.
Let op: vrije beroepsbeoefenaren vallen hier niet onder.
7:290 BW-bedrijfsruimten moeten een voor publiek toegankelijk lokaal hebben. Vrije
beroepsbeoefenaren, zoals artsen, fysiotherapeuten, architecten, advocaten, werken
vaak op afspraak en niet in een algemeen toegankelijk verkooppunt.
Als een advocaat bijvoorbeeld een kantoor huurt, dan valt dit onder 7:230a BW
(kantoorruimte), en niet onder 7:290 BW (winkel of horecabedrijf). Dit betekent dat
de huurbescherming minder sterk is, en de verhuurder een kortere opzegtermijn kan
hanteren.
art. 7:230a BW (230a-ruimte)
Gebouwde onroerende zaken, niet zijnde woonruimte of art 7:290 BW bedrijfsruimte. Wordt
ook wel overige bedrijfsruimten genoemd. Denk hierbij aan kantoren, fabrieken, loodsen,
opslagplaatsen en praktijkruimten.
, Gemengde overeenkomsten (H.2.4 boek)
Overeenkomst met huurelementen én met elementen van een andere bijzondere
overeenkomst, zoals bijvoorbeeld de overeenkomst van opdracht (7:400 BW) of
arbeidsovereenkomst (7:610 BW)
Cumulatieregel van art 6:215 BW
Voorbeeld: huurovereenkomst én arbeidsovereenkomst,
Bijvoorbeeld een conciërge die in een school woont en werkt.
In beginsel zijn bij de hierboven genoemde gemengde overeenkomst zowel de wettelijke
bepalingen van huur als arbeid van toepassing.
Eigenlijke dienstwoning (H.2.5 boek)
De arbeidsovereenkomst verplicht bewoning van een bepaalde woning.
Voorbeeld: boswachterswoning en conciërgewoning
Gevolgen bij de beëindiging van de arbeidsovereenkomst:
Als de werknemer o.g.v. de arbeidsovereenkomst verplicht is om de bewoning te
bewonen, is er sprake van een ‘echte (eigenlijke) dienstwoning. Dan heeft de
overeenkomst alleen de kenmerken van een arbeidsovereenkomst en niet van een
huurovereenkomst en blijven de huurbepalingen dus buiten toepassing. Met het
eindigen van de arbeidsovereenkomst eindigt dan ook het gebruiksrecht t.a.v. de
woning.
Er is dan dus geen huurbescherming
In veel gevallen wordt dit expliciet geregeld in het contract, bijvoorbeeld met een
gekoppelde huurclausule, waarin staat dat de huurovereenkomst eindigt als het
dienstverband stopt
Oneigenlijke dienstwoning (H.2.5)
