Hoorcollege Aantekeningen Onroerend Goedrecht Week 1

Hoorcollege 1 - Koop
» Inleiding.
» Totstandkoming van de koopovereenkomst (algemeen).
Inleiding
Gelaagde structuur
Koop is een duidelijk voorbeeld van de gelaagde structuur van het burgerlijk wetboek:
» Een koopcontract is een meerzijdige rechtshandeling, zoals is neergelegd in titel 3.2
en 3.3 BW (voor de volmacht). Denk hierbij aan de wilsvertrouwensleer die ook bij de
koop van onroerend goed kan spelen.
» Het koopcontract schept verbintenissen (obligatoire overeenkomst) zoals is
neergelegd in titel 6.1 BW. Denk hierbij aan de gevolgen van niet-nakoming.
» Het koopcontract is een wederkerige overeenkomst, zoals is neergelegd in art. 6:261
BW en titel 6.5 BW. De verkoper heeft een verplichting tot levering en de koper heeft
een verplichting tot betaling van de koopsom.
» De koop is een bijzondere overeenkomst, zoals is neergelegd in titel 7.1 BW. De titel
is algemeen opgesteld, in beginsel zijn voor elke soort koop deze bepalingen van
toepassing. Echter, er zijn wel bijzondere bepalingen voor de koop van onroerend
goed.

Definitie koop
De koop wordt gedefinieerd in art. 7:1 BW:
“Koop is een overeenkomst waarbij de een zich verbindt een zaak te geven en de ander om
daarvoor een prijs in geld te betalen.”
Hierin zie je de wederkerige overeenkomst terug, waarbij elke partij een verplichting op zich
neemt. De overeenkomst schept een verbintenis tot overdracht van de zaak tegen betaling
van een geldbedrag. Het is dus ook een meerzijdige rechtshandeling, aangezien er
medewerking van twee partijen vereist is voor totstandkoming.

Voor woningen is een specifieke regel opgenomen in art. 7:2 BW. De verkoop andere
onroerende goederen zoals bedrijfsgebouwen wordt geregeld door het algemeen
vermogensrecht.

Twee schakelbepalingen
Geen zaak maar een vermogensrecht
Art. 7:47 BW: koop kan volgens de definitie alleen een zaak betreffen, maar middels dit
artikel zijn artt. 7:1-46 BW van overeenkomstige toepassing voorzover in overeenstemming
met de aard van het recht. Denk hierbij aan beperkte rechten.
Bijvoorbeeld de koop van een appartementsrecht. Je koopt een vermogensrecht,
maar de koopbepalingen zijn van overeenkomstige toepassing – titel 5.9 BW.
Kijk ook naar art. 3:3 BW.

Ruil (geen prijs maar een andere zaak) – art. 7:49 BW
Art. 7:50 BW verklaart de bepalingen van koop van overeenkomstige toepassing op de
ruiling.
Ruil zonder toegift: het ene huis tegen het andere huis.
Ruil met toegift: er moet nog geld worden bijbetaald, naast de ruil van het huis.

, Consumentenkoop
Een koop van onroerende zaken kan nooit een consumentenkoop zijn, want
consumentenkoop staat gedefinieerd als de koop van een roerende zaak door een
professionele verkoper en een consumentenkoper, aldus art. 7:5 BW.
Onderscheiden van koop van woning door natuurlijk persoon die niet in beroep of bedrijf
handelt – art. 7:2 BW.

Bij een echte consumentenkoop van roerende zaken kan niet ten nadele van de afdeling
7.1.1.-7.1.7 worden afgeweken ten nadele van de koper, aldus art. 7:6 BW. De koopregeling
kleurt dan naar dwingend recht. De term consumentenkoop biedt dwingendrechtelijke
rechtsbescherming aan de koper. Bij een consumentenkoop worden vrijwel alle wettelijke
bepalingen bestempeld tot dwingend recht ter bescherming. Dat is bij koop van een
onroerende zaak nooit het geval. Daar blijft titel 7.1 BW grotendeels van regelend recht.
Ook niet van de wettelijke bevoegdheden van koper ingeval van wanprestatie.
Gevolg: strijdige bepaling is vernietigbaar – art. 3:40 lid 2 BW.

NB: sommige bepalingen van titel 7.1 zijn alleen van toepassing op consumentenkoop, zoals
art. 7:18 BW of 7:24 BW. Deze artikelen zijn uitsluitend van toepassing op de
consumentenkoop, maar dat staat ook altijd in het artikel zelf.

Totstandkoming koopovereenkomst van onroerende zaak
Een koopovereenkomst komt tot stand door aanbod en aanvaarding daarvan, aldus art.
6:217 BW. Aanbod en aanvaarding zijn eenzijdige gerichte rechtshandelingen die de
essentialia van de te sluiten overeenkomst bevatten. Een rechtshandeling is een op
rechtsgevolg gerichte wil die zich door een verklaring heeft geopenbaard. Kijk hierbij ook
naar de wilsvertrouwensleer van art. 3:33 en 35 BW.
Als het aanbod in een brief met een verkeerde koopsom staat, dan is er sprake van
discrepantie tussen wil en verklaring.
Hierbij speelt ook een wilscontrolerende functie van de notaris.

Er gelden in beginsel geen vormvereisten voor een koopovereenkomst, aldus art. 3:37 BW.
Een grote uitzondering hierop staat in art. 7:2 lid 1 BW: bij de koop van een woning door een
natuurlijk persoon die niet handelt in zijn beroep of bedrijf moet er een schriftelijke
koopovereenkomst zijn. De koper heeft daarbij ook drie dagen bedenktijd.
Stel er wordt een huis gekocht, maar de natuurlijke persoon wil hier een
tandartspraktijk van maken. Art. 7:2 lid 1 BW is dan niet van toepassing.
Afhankelijk van de subjectieve bedoelingen van de koper kan de rechtspositie van de
verkoper variëren.

Art. 6:225 BW: een aanvaarding die afwijkt van het aanbod geldt als een verwerping van het
aanbod en het uitbrengen van een nieuw aanbod. Dit is erg gebruikelijk in het onroerend
goed door bijvoorbeeld een lager bedrag te bieden. Een spel van loven en bieden.
Art. 6:225 lid 2 BW: als een tot aanvaarding strekkend antwoord op ondergeschikte
punten afwijkt van het aanbod, dan kan er toch sprake zijn van aanvaarding. De
overeenkomst komt dan tot stand overeenkomstig de aanvaarding, tenzij de
aanbieder er bezwaar tegen maakt.