Vitaliteit van
de toekomst
Namen:
Strategisch huisvestingsplan Deventer, 2020
Alliander
, Vitaliteit van de
toekomst
Strategisch huisvestingsplan - Alliander
Auteurs:
…
Klas …
Saxion Hogeschool Deventer
Moduul Integraal Facility Management
FM-MF Strategic Real Estate Management - T.43017
Begeleidend docenten:
Dhr. A. Termaat
Dhr. R. Sueters
Plaats uitgave: Deventer
Datum van uitgave: 16 maart 2020 2
, Voorwoord
Voor u ligt het rapport strategisch huisvestingsplan dat onderdeel is van Strategic Real Estate
Management, een module van Integraal Facility Management. Deze module is onderdeel van het derde
leerjaar van de opleiding Facility Management te Saxion Deventer.
In vier weken tijd is er een strategisch huisvestingsplan opgesteld met de bijbehorende businesscase.
Er is een strategisch huisvestingsplan opgesteld voor de invulling van een vitaliteitscentrum voor het
Alliander gebouw in Zutphen. Door een passende invulling te vinden op basis van analyses wordt in dit
rapport een advies gegeven aan de opdrachtgever over de implementatie en het huisvestingsplan.
Wij willen graag docenten Arrien Termaat en Richard Sueters bedanken voor alle toevoer van informatie
en ondersteuning die wij hebben gekregen tijdens het uitvoeren van de module Strategic Real Estate
Management. Daarnaast danken wij opdrachtgever Alliander voor het mogen oplossen van dit
vraagstuk.
Hartelijk dank voor het lezen van dit adviesrapport. Wij wensen u veel leesplezier toe.
Deventer, maart 2020
3
, Managementsamenvatting
Alliander is een energiebedrijf en heeft gevraagd om een nieuwe invulling te geven aan een gebouw in
Zutphen dat zij in vastgoedportfolio bezitten en dat op dit moment enkele jaren leegstaat. De invulling
van het pand zal de vorm krijgen van een vitaliteitscentrum. Het strategisch huisvestingsplan is
opgesteld om een toekomstbestendig concept te kunnen ontwikkelen en realiseren.
De volgende randvoorwaarden vanuit Alliander zijn van belang:
• Alliander wil een concept die de leegstand van het complex wegneemt en zorgt voor rendement.
• Alliander wil een concept dat past bij het imago van Alliander en bijdraagt aan een van hun
kernwaarden; maatschappelijk belang.
• Alliander wil een toekomstbestendig concept, zodat mochten er onvoorspelbare situaties zich
voordoen in de toekomst het gebouw zonder veel aanpassing een nieuwe bestemming kan krijgen.
Om tot een advies te komen voor de invulling van het vitaliteitscentrum is er een interne en externe
analyse uitgevoerd naar de huidige vraag en aanbod naar zorg en vastgoed en de toekomstige vraag
naar zorg en vastgoed. De toekomstige vraag is door middel van het analyseren van trends en
ontwikkelingen in kaart gebracht, waarbij deze in een confrontatiematrix zijn geplaatst.
Uit de analyses is gebleken dat er een groeiende vraag is naar ouderenzorg in Nederland, door de
toenemende vergrijzing. De vraag naar tijdelijke verblijven voor ouderen is zeer hoog, terwijl het
aanbod zeer schaars is. Door de toenemende zorgvraag stijgt ook de vraag naar zorgprofessionals,
maar hier zal in de toekomst een groot tekort aan zijn. Ondanks de toenemende vraag naar zorg,
hebben ouderen behoefte om zo lang mogelijk thuis te blijven wonen. Door deze behoefte wordt de
vraag naar zorg op afstand groter en daarbij ook de vraag naar technologische aanpassingen in de
zorg. De stijgende vraag naar zorg kan echter niet een op een geïmplementeerd worden in het
Alliander gebouw; hier zijn mismatches tussen vraag en aanbod.
Om de mismatches tussen de toekomstige vraag en het huidige aanbod op te lossen, is een
multicriteria-analyse opgenomen, om zo de best mogelijke alternatieven voor het vitaliteitscentrum te
selecteren. Op basis hiervan is het advies aan Alliander om een vitaliteitscentrum te realiseren waar een
tijdelijk verblijf voor ouderen gecreëerd wordt in de vorm van Eerstelijnsverblijf en Geriatrische
revalidatiezorg. Ouderen kunnen er tijdelijk verblijven, zodat een ziekenhuisopname voorkomen kan
worden en zodat zij kunnen revalideren en herstellen, om vervolgens naar huis te kunnen keren.
Daarnaast wordt er geadviseerd om een technologisch medisch onderzoekscentrum te realiseren,
zodat ingespeeld kan worden op de behoeften van ouderen om langer thuis te kunnen wonen en op
het arbeidstekort. Het vitaliteitscentrum kan tevens een oplossing bieden voor het tekort aan
zorgpersoneel door een leerwerkplaats met praktijkruimtes voor studenten aan te bieden. Er wordt aan
Alliander geadviseerd om deze invulling van het vitaliteitscentrum door te voeren in het gebouw van
Alliander te Zutphen, omdat deze invulling op basis van de analyses het meest toekomstbestendig
blijkt.
In de businesscase zijn de investerings-, impact- en risicoanalyse uitgewerkt per potentiele gegadigde
en hieruit blijkt dat het implementeren van dit concept met een constructie leasen het meest rendabel
zal zijn voor Alliander. Er wordt Alliander geadviseerd om samen met een zorgverzekeraar en de
projectontwikkelaar het vitaliteitscentrum te implementeren.
4
de toekomst
Namen:
Strategisch huisvestingsplan Deventer, 2020
Alliander
, Vitaliteit van de
toekomst
Strategisch huisvestingsplan - Alliander
Auteurs:
…
Klas …
Saxion Hogeschool Deventer
Moduul Integraal Facility Management
FM-MF Strategic Real Estate Management - T.43017
Begeleidend docenten:
Dhr. A. Termaat
Dhr. R. Sueters
Plaats uitgave: Deventer
Datum van uitgave: 16 maart 2020 2
, Voorwoord
Voor u ligt het rapport strategisch huisvestingsplan dat onderdeel is van Strategic Real Estate
Management, een module van Integraal Facility Management. Deze module is onderdeel van het derde
leerjaar van de opleiding Facility Management te Saxion Deventer.
In vier weken tijd is er een strategisch huisvestingsplan opgesteld met de bijbehorende businesscase.
Er is een strategisch huisvestingsplan opgesteld voor de invulling van een vitaliteitscentrum voor het
Alliander gebouw in Zutphen. Door een passende invulling te vinden op basis van analyses wordt in dit
rapport een advies gegeven aan de opdrachtgever over de implementatie en het huisvestingsplan.
Wij willen graag docenten Arrien Termaat en Richard Sueters bedanken voor alle toevoer van informatie
en ondersteuning die wij hebben gekregen tijdens het uitvoeren van de module Strategic Real Estate
Management. Daarnaast danken wij opdrachtgever Alliander voor het mogen oplossen van dit
vraagstuk.
Hartelijk dank voor het lezen van dit adviesrapport. Wij wensen u veel leesplezier toe.
Deventer, maart 2020
3
, Managementsamenvatting
Alliander is een energiebedrijf en heeft gevraagd om een nieuwe invulling te geven aan een gebouw in
Zutphen dat zij in vastgoedportfolio bezitten en dat op dit moment enkele jaren leegstaat. De invulling
van het pand zal de vorm krijgen van een vitaliteitscentrum. Het strategisch huisvestingsplan is
opgesteld om een toekomstbestendig concept te kunnen ontwikkelen en realiseren.
De volgende randvoorwaarden vanuit Alliander zijn van belang:
• Alliander wil een concept die de leegstand van het complex wegneemt en zorgt voor rendement.
• Alliander wil een concept dat past bij het imago van Alliander en bijdraagt aan een van hun
kernwaarden; maatschappelijk belang.
• Alliander wil een toekomstbestendig concept, zodat mochten er onvoorspelbare situaties zich
voordoen in de toekomst het gebouw zonder veel aanpassing een nieuwe bestemming kan krijgen.
Om tot een advies te komen voor de invulling van het vitaliteitscentrum is er een interne en externe
analyse uitgevoerd naar de huidige vraag en aanbod naar zorg en vastgoed en de toekomstige vraag
naar zorg en vastgoed. De toekomstige vraag is door middel van het analyseren van trends en
ontwikkelingen in kaart gebracht, waarbij deze in een confrontatiematrix zijn geplaatst.
Uit de analyses is gebleken dat er een groeiende vraag is naar ouderenzorg in Nederland, door de
toenemende vergrijzing. De vraag naar tijdelijke verblijven voor ouderen is zeer hoog, terwijl het
aanbod zeer schaars is. Door de toenemende zorgvraag stijgt ook de vraag naar zorgprofessionals,
maar hier zal in de toekomst een groot tekort aan zijn. Ondanks de toenemende vraag naar zorg,
hebben ouderen behoefte om zo lang mogelijk thuis te blijven wonen. Door deze behoefte wordt de
vraag naar zorg op afstand groter en daarbij ook de vraag naar technologische aanpassingen in de
zorg. De stijgende vraag naar zorg kan echter niet een op een geïmplementeerd worden in het
Alliander gebouw; hier zijn mismatches tussen vraag en aanbod.
Om de mismatches tussen de toekomstige vraag en het huidige aanbod op te lossen, is een
multicriteria-analyse opgenomen, om zo de best mogelijke alternatieven voor het vitaliteitscentrum te
selecteren. Op basis hiervan is het advies aan Alliander om een vitaliteitscentrum te realiseren waar een
tijdelijk verblijf voor ouderen gecreëerd wordt in de vorm van Eerstelijnsverblijf en Geriatrische
revalidatiezorg. Ouderen kunnen er tijdelijk verblijven, zodat een ziekenhuisopname voorkomen kan
worden en zodat zij kunnen revalideren en herstellen, om vervolgens naar huis te kunnen keren.
Daarnaast wordt er geadviseerd om een technologisch medisch onderzoekscentrum te realiseren,
zodat ingespeeld kan worden op de behoeften van ouderen om langer thuis te kunnen wonen en op
het arbeidstekort. Het vitaliteitscentrum kan tevens een oplossing bieden voor het tekort aan
zorgpersoneel door een leerwerkplaats met praktijkruimtes voor studenten aan te bieden. Er wordt aan
Alliander geadviseerd om deze invulling van het vitaliteitscentrum door te voeren in het gebouw van
Alliander te Zutphen, omdat deze invulling op basis van de analyses het meest toekomstbestendig
blijkt.
In de businesscase zijn de investerings-, impact- en risicoanalyse uitgewerkt per potentiele gegadigde
en hieruit blijkt dat het implementeren van dit concept met een constructie leasen het meest rendabel
zal zijn voor Alliander. Er wordt Alliander geadviseerd om samen met een zorgverzekeraar en de
projectontwikkelaar het vitaliteitscentrum te implementeren.
4
