Hoofdstuk 16 Erfpacht
16.1 Algemeen
Het recht van erfpacht is een beperkt zakelijk genotsrecht dat de erfpachter de bevoegdheid
geeft om de onroerende zaak van een ander (de bloot-eigenaar/erfverpachter) te houden en
te gebruiken (art. 5:85 lid 1 BW). Hierbij heeft de erfpachter in beginsel hetzelfde genot van
de zaak als de eigenaar (art. 5:89 BW).
16.2 Ontstaan
Voor de vestiging van het recht van erfpacht gelden de regels voor de vestiging van beperkte
rechten (art. 3:98 jo 3:84 jo 3:89 BW). Vereist zijn dus een geldige titel,
beschikkingsbevoegdheid, en een notariële akte van vestiging die is ingeschreven in de
openbare registers. Daarnaast kan een recht van erfpacht ontstaan door verjaring. Partijen
kunnen bepalen voor hoe lang het erfpachtrecht wordt gevestigd (art. 5:86 BW).
16.3 Inhoud
De inhoud van het erfpachtrecht wordt bepaald door de wet (voornamelijk regelend recht)
en in de vestigingsakte opgenomen afspraken tussen partijen.
Voor een aanvullend beding is vereist is dat de bedingen voldoende verband houden met de
wettelijke omschrijving van het erfpachtrecht en zij niet in strijd komen met het wezen van
het erfpachtrecht. Er wordt vaak gebruik gemaakt van standaard erfpachtvoorwaarden
(algemene voorwaarden, afdeling 6.5.3. BW).
16.4 Rechten en plichten
Volgens art. 5:89 lid 1 BW heeft de erfpachter in beginsel hetzelfde genot als de eigenaar.
Het staat partijen vrij om het genotsrecht van de erfpachter in de vestigingsakte te
beperken. Het is niet toegestaan het recht zover te beperken dat men dit niet meer onder
de wettelijke omschrijving van het recht van erfpacht kan plaatsen. Daarnaast zijn ingevolge
lid 2 handelingen die in strijd zijn met de bestemming niet toegestaan, tenzij de
erfverpachter toestemming heeft gegeven.
Zolang de erfpachter niet in strijd met de bestemming handelt, staat het hem vrij om het erf
te bebouwen en te beplanten. In sommige gevallen is hij hiertoe zelfs verplicht.
De erfpachter kan zijn recht vervreemden, splitsen of in ondererfpacht uitgeven. Voor
overdracht van het erfpachtrecht gelden dezelfde regels als voor de overdracht van beperkte
rechten in het algemeen (art. 3:98 jo 3:84 jo 3:89 BW). Splitsing kan zowel geschieden door
het erfpachtrecht zelf te splitsen als door een splitsing in appartementsrechten (art. 5:106
en 5:107 BW). Voor het overdragen en splitsen kan in de akte van vestiging de voorwaarde
worden gesteld dat daarvoor toestemming van de eigenaar nodig is (art. 5:91 lid 1, 2 en 3
BW).
Ondererfpacht wordt rechtstreeks gevestigd op de onroerende zaak en kan nooit langer
duren of meer bevoegdheden omvatten dan het erfpachtrecht zelf. Een recht van
ondererfpacht gaat teniet als het recht van erfpacht eindigt (tenzij dit het gevolg is van
vermenging), doordat de erfpachter afstand doet van zijn recht, of indien de eigenaar in een
notariële akte instemt (art. 5:93 lid 2 BW). De bevoegdheid tot het in ondererfpacht uitgeven
kan worden uitgesloten of beperkt (art. 5:93 BW).
Art. 5:84 BW bepaalt dat de erfpachter ten behoeve van de zaak een erfdienstbaarheid kan
bedingen of de zaak met een erfdienstbaarheid belasten. De erfpachter kan op zijn
erfpachtrecht echter geen recht van erfdienstbaarheid vestigen en evenmin kan een
16.1 Algemeen
Het recht van erfpacht is een beperkt zakelijk genotsrecht dat de erfpachter de bevoegdheid
geeft om de onroerende zaak van een ander (de bloot-eigenaar/erfverpachter) te houden en
te gebruiken (art. 5:85 lid 1 BW). Hierbij heeft de erfpachter in beginsel hetzelfde genot van
de zaak als de eigenaar (art. 5:89 BW).
16.2 Ontstaan
Voor de vestiging van het recht van erfpacht gelden de regels voor de vestiging van beperkte
rechten (art. 3:98 jo 3:84 jo 3:89 BW). Vereist zijn dus een geldige titel,
beschikkingsbevoegdheid, en een notariële akte van vestiging die is ingeschreven in de
openbare registers. Daarnaast kan een recht van erfpacht ontstaan door verjaring. Partijen
kunnen bepalen voor hoe lang het erfpachtrecht wordt gevestigd (art. 5:86 BW).
16.3 Inhoud
De inhoud van het erfpachtrecht wordt bepaald door de wet (voornamelijk regelend recht)
en in de vestigingsakte opgenomen afspraken tussen partijen.
Voor een aanvullend beding is vereist is dat de bedingen voldoende verband houden met de
wettelijke omschrijving van het erfpachtrecht en zij niet in strijd komen met het wezen van
het erfpachtrecht. Er wordt vaak gebruik gemaakt van standaard erfpachtvoorwaarden
(algemene voorwaarden, afdeling 6.5.3. BW).
16.4 Rechten en plichten
Volgens art. 5:89 lid 1 BW heeft de erfpachter in beginsel hetzelfde genot als de eigenaar.
Het staat partijen vrij om het genotsrecht van de erfpachter in de vestigingsakte te
beperken. Het is niet toegestaan het recht zover te beperken dat men dit niet meer onder
de wettelijke omschrijving van het recht van erfpacht kan plaatsen. Daarnaast zijn ingevolge
lid 2 handelingen die in strijd zijn met de bestemming niet toegestaan, tenzij de
erfverpachter toestemming heeft gegeven.
Zolang de erfpachter niet in strijd met de bestemming handelt, staat het hem vrij om het erf
te bebouwen en te beplanten. In sommige gevallen is hij hiertoe zelfs verplicht.
De erfpachter kan zijn recht vervreemden, splitsen of in ondererfpacht uitgeven. Voor
overdracht van het erfpachtrecht gelden dezelfde regels als voor de overdracht van beperkte
rechten in het algemeen (art. 3:98 jo 3:84 jo 3:89 BW). Splitsing kan zowel geschieden door
het erfpachtrecht zelf te splitsen als door een splitsing in appartementsrechten (art. 5:106
en 5:107 BW). Voor het overdragen en splitsen kan in de akte van vestiging de voorwaarde
worden gesteld dat daarvoor toestemming van de eigenaar nodig is (art. 5:91 lid 1, 2 en 3
BW).
Ondererfpacht wordt rechtstreeks gevestigd op de onroerende zaak en kan nooit langer
duren of meer bevoegdheden omvatten dan het erfpachtrecht zelf. Een recht van
ondererfpacht gaat teniet als het recht van erfpacht eindigt (tenzij dit het gevolg is van
vermenging), doordat de erfpachter afstand doet van zijn recht, of indien de eigenaar in een
notariële akte instemt (art. 5:93 lid 2 BW). De bevoegdheid tot het in ondererfpacht uitgeven
kan worden uitgesloten of beperkt (art. 5:93 BW).
Art. 5:84 BW bepaalt dat de erfpachter ten behoeve van de zaak een erfdienstbaarheid kan
bedingen of de zaak met een erfdienstbaarheid belasten. De erfpachter kan op zijn
erfpachtrecht echter geen recht van erfdienstbaarheid vestigen en evenmin kan een
