Eigen aantekeningen week 1:
Hoofdstuk 1 – huurovereenkomst
Het huurrecht biedt de huurder huur- en huurprijsbescherming.
De huurder en verhuurder zijn in beginsel vrij om de huurprijs met elkaar overeen te komen.
De huurder kan de hoogte van de kale huurprijs laten toetsen bij de huurcommissie
Huur = de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere
partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder
zich verbindt tot een tegenprestatie art. 7:201 BW.
De tegenprestatie hoeft niet altijd te bestaan uit geld betalen. Het is wel van belang dat de
tegenprestatie duidelijk is.
Een pachtovereenkomst is niet hetzelfde als huurovereenkomst. De zaak die hierbij wordt
verstrekt, is bedoeld voor het uitoefenen van landbouw art. 7:311 BW.
Bij bruikleen is er ook geen sprake van een huurovereenkomst art. 7a:1777 BW.
Soorten huurobjecten:
Onroerende zaak
Roerende zaak
Vermogensrechten
Woonboten
Ongebouwde onroerende zaken
Een overeenkomst komt tot stand door een aanbod en een aanvaarding.
Een huurovereenkomst is vormvrij en mag dus op verschillende manieren worden aangegaan.
Bijvoorbeeld op papier of mondeling.
Tijd huurovereenkomst:
Bepaalde tijd; max 2 jaar of 5 jaar.
Onbepaalde tijd; zo lang als je wil.
Voor het huurrecht is boek 7, titel 4 BW van belang:
Regelend recht
o De huurder en verhuurder kunnen afspraken met elkaar maken die afwijken
van de bepaling.
Semidwingend recht
o Afspraken mogen afwijken, zolang de afspraken niet ten nadele zijn van de
huurder.
Dwingend recht
o Afspraken mogen niet afwijken, wanneer dit wel het geval is kan zowel de
huurder als verhuurder de afspraak vernietigen.
Gemengde overeenkomst = overeenkomsten die de kenmerken van huur en elementen van
andere bijzondere overeenkomsten bevatten.
art. 6:215 BW.
,Hoofdstuk 2 – verplichtingen van de verhuurder
Art. 7:203 de verhuurder is verplicht de zaak ter beschikking van de huurder te stellen en
te laten voor zover dat voor het overeengekomen gebruik noodzakelijk is.
Wanneer de verhuurder niet op tijd de zaak ter beschikking kan stellen, raakt de
verhuurder in verzuim. Hij is op dit moment schadeplichtig.
De verhuurder moet ervoor zorgen dat de huurder niet gestoord wordt in het huurgenot. Wat
kan de huurder doen wanneer dit toch het geval is:
De huurder kan de huurprijs verminderen
De huurder kan schadevergoeding vorderen
De huurder kan de huurovereenkomst ontbinden
De huurder kan het verhelpen van gebreken vorderen
Gebrek = alle genotsbeperkende omstandigheden die niet aan de huurder zijn toe te rekenen.
Denk hierbij aan: slechte staat van onderhoud, materiele beschadigingen, constructiefouten,
ongedierte.
art. 7:204 lid 2 BW.
Wanneer is er niet sprake van een gebrek:
Een aan de huurder toe te rekenen omstandigheid
o Ook kleine herstellingen/gebreken zijn voor rekening van de huurder art.
7:217 BW
Een feitelijke stoornis zonder bewering van recht
o Verkeerslawaai, spelende kinderen
o Wordt de feitelijke stoornis veroorzaakt door een derde tegenover wie de
verhuurder bevoegdheden heeft, dan dient hij van zijn bevoegdheid gebruik te
maken.
Bewering van recht zonder feitelijke stoornis
o Een derde beweert bijvoorbeeld recht te hebben op het overpad, wanneer hij
daar niets mee doet, is er geen sprake van overlast en dus niet van een gebrek.
Wanneer de huurder last heeft van een gebrek, moet hij aan de verhuurder mededelen dat hij
verlangt dat het gebrek wordt verholpen. Op dit moment is de verhuurder verplicht om de
gebreken te verhelpen. Doet de huurder dit niet, is de verhuurder dus ook niet verplicht.
Wanneer de verhuurder niet of niet tijdig de gebreken verhelpt, geeft de wet de huurder het
recht om het gebrek zelf te verhelpen. Hij kan nu de gemaakte kosten op de verhuurder
verhalen.
De huurder hoeft niet een rechterlijke machtiging te hebben om het gebrek te verhelpen,
maar kan ervoor kiezen om dit wel te doen. Wel moet je hierin bewijzen dat de verhuurder in
verzuim is. Hiervoor moet de huurder de verhuurder eerst in gebreke stellen.
Wanneer er sprake is van huurgenotvermindering heeft de huurder recht op
huurprijsvermindering totdat de verhuurder het gebrek heeft verholpen art. 7:207 BW.
Wanneer het gebrek, dat de verhuurder niet hoeft op te lossen, zodanig het huurgenot van de
huurder verminderd, kan zowel de huurder als verhuurder de overeenkomst ontbinden zonder
tussenkomst van de rechter.
Om dit te kunnen moet er aan de voorwaarde van art. 7:210 BW worden voldaan:
Er is sprake van een gebrek
, Door dit gebrek wordt het huurgenot dat de huurder mocht verwachten geheel
onmogelijk gemaakt
De verhuurder is niet verplicht om het gebrek te herstellen
Les 1 Huurrecht
Aantekeningen in de les:
Huur is een bijzondere overeenkomst geregeld in BW 7, titel 7.4
Definitie art. 7:201 BW bestaat uit 2 elementen:
1. In gebruik verstrekken van een zaak of een gedeelte daarvan
2. Leveren van een tegenprestatie
Gebruik moet voldoende bepaalbaar en geïndividualiseerd zijn
Leveren van een tegenprestatie hoeft niet persé uit een geldsom bestaan:
Kan bijvoorbeeld ook bestaan in het leveren van bepaalde diensten, zoals verzorgen
verhuurder(s) etc.
Voorwaarde is wel dat de tegenprestatie verschuldigd is in het kader van het
verstrekken van het gebruik van de zaak aan de huurder
En dat duidelijk is waaruit de tegenprestatie precies bestaat
Bij de vraag of er sprake is van een huurovereenkomst, is de naam die partijen aan de
overeenkomst hebben gegeven niet relevant
Het gaat erom of de overeenkomst voldoet aan de wettelijke beschrijving
Pacht (landbouw) art. 7:201 lid 3 BW de pachtovereenkomst is geen huur
Bruikleen art. 7a 1777 BW als er geen tegenprestatie verschuldigd is voor het gebruik
van de zaak
Wel mogen er kosten in rekening gebracht worden zoals gas, water etc.
Zie het voorbeeld boek blz 24
Gemengde overeenkomsten
Bijvoorbeeld: huisvesting + verzorging of behandeling
o 6:215 BW verschillende regels gelden dan naast elkaar
o Bij strijdigheid of onverenigbaarheid: welk element overheerst.
Aangaan huurovereenkomst
Een overeenkomst komt tot stand door aanbod en aanvaarding art. 6:217 BW
Er geldt geen vormvereiste voor huur, dus er kan een huurovereenkomst ook mondeling
worden vastgelegd, maar in de praktijk wordt de huurovereenkomst meestal schriftelijk
vastgelegd
Bestemming gebouwde onroerende zakken 2 huurregimes
Woonruimte afdeling 5 grote mate van huur- en huurprijsbescherming
Art. 7:290 BW bedrijfsruimte afdeling 6 huur ofwel termijnbescherming
Art. 7:230a BW-bedrijfsruimte alleen ontruimingsbescherming alles wat niet
onder art. 7:290 BW valt.
Afdeling 1 t/m 4, art. 7:201-231 BW, m.u.v. art. 7:230a BW: algemeen deel
Afdeling 1 t/m 4, art. 7:201-231 BW èn art. 7:230a BW: overige bedrijfsruimte
Afdeling 5, art. 7:232-282 BW: woonruimte (èn 7:201 t/m 231 BW (m.u.v. 7:230a BW)
, Afdeling 6, art. 7:290-310 BW: middenstandsbedrijfsruimte (èn 7:201 t/m 7:231 (m.u.v.
7:230a BW)
Verplichtingen van de verhuurder
De verplichtingen van de verhuurder zijn geregeld in afdeling 2 van het algemene
gedeelte van het huurrecht, art. 7: 203 t/m 7:211 BW
Deze afdeling bevat een aantal bepalingen die – gezien het karakter ervan –
(semi)dwingend zijn voor woonruimte (zie 7:242 BW)
o Sommige bepalingen zijn dwingend voor alle huurobjecten, bijv. art. 7:206 lid
3 BW
Welke bepalingen zijn dwingend voor woonruimte?
• 7:204 BW (definitie gebrek)
• 7: 206 lid 1 en 2 BW (verhelpen)
• 7: 206 lid 3 BW (verrekening)
• n.b. dwingend voor alle huurobjecten
• 7:207 BW (huurvermindering)
• 7: 208 BW (schadevergoeding)
• 7:217 BW (kleine herstellingen)
• Let op de tenzij bepaling in art. 7:242 BW ( herstellingen van en gebreken aan door
huurder zelf aangebrachte veranderingen en toevoegingen)
Hoofdverplichtingen verhuurder
Verhuurder heeft twee hoofdverplichtingen
1. Zaak ter beschikking stellen art. 7:203 BW, doet hij dit niet dan:
a. Verzuim treedt ex art. 6:83 sub a BW zonder ingebrekestelling in
b. Huurder kan nakoming vorderen of huurovereenkomst ontbinden (6:265 lid 1
BW)
c. En/of schadevergoeding eisen ex art. 6: 74 BW
d. Mits er sprake is van verzuim én toerekening aan verhuurder
2. Verhelpen van gebreken art. 7:204 lid 2 BW
Wat is een gebrek?
Zie 7:204 lid 2 BW: betekenis gekoppeld aan (geobjectiveerd) huurgenot dat huurder mag
verwachten
Ruime definitie
Uitzonderingen:
o Een aan de huurder toe te rekenen omstandigheid
o Feitelijke stoornis zonder bewering van recht
o Bewering van recht zonder feitelijke stoornis
o Semi-dwingend voor huur van woonruimte, zie 7:242 lid 1 BW
Geen gebrek: een aan de huurder toe te rekenen omstandigheid
Toerekening 6:75 BW
o Zie voorbeeld Melissa Strang lekkage (boek, pag. 50) bij zelf aangebrachte
badkamer
o Zie ook art. 7:218 BW
o Huurder moet kleine gebreken zelf herstellen art. 7:217 jo 7:240 BW Besluit
kleine herstellingen
Geen gebrek: feitelijke stoornis zonder bewering van recht
Hoofdstuk 1 – huurovereenkomst
Het huurrecht biedt de huurder huur- en huurprijsbescherming.
De huurder en verhuurder zijn in beginsel vrij om de huurprijs met elkaar overeen te komen.
De huurder kan de hoogte van de kale huurprijs laten toetsen bij de huurcommissie
Huur = de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere
partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder
zich verbindt tot een tegenprestatie art. 7:201 BW.
De tegenprestatie hoeft niet altijd te bestaan uit geld betalen. Het is wel van belang dat de
tegenprestatie duidelijk is.
Een pachtovereenkomst is niet hetzelfde als huurovereenkomst. De zaak die hierbij wordt
verstrekt, is bedoeld voor het uitoefenen van landbouw art. 7:311 BW.
Bij bruikleen is er ook geen sprake van een huurovereenkomst art. 7a:1777 BW.
Soorten huurobjecten:
Onroerende zaak
Roerende zaak
Vermogensrechten
Woonboten
Ongebouwde onroerende zaken
Een overeenkomst komt tot stand door een aanbod en een aanvaarding.
Een huurovereenkomst is vormvrij en mag dus op verschillende manieren worden aangegaan.
Bijvoorbeeld op papier of mondeling.
Tijd huurovereenkomst:
Bepaalde tijd; max 2 jaar of 5 jaar.
Onbepaalde tijd; zo lang als je wil.
Voor het huurrecht is boek 7, titel 4 BW van belang:
Regelend recht
o De huurder en verhuurder kunnen afspraken met elkaar maken die afwijken
van de bepaling.
Semidwingend recht
o Afspraken mogen afwijken, zolang de afspraken niet ten nadele zijn van de
huurder.
Dwingend recht
o Afspraken mogen niet afwijken, wanneer dit wel het geval is kan zowel de
huurder als verhuurder de afspraak vernietigen.
Gemengde overeenkomst = overeenkomsten die de kenmerken van huur en elementen van
andere bijzondere overeenkomsten bevatten.
art. 6:215 BW.
,Hoofdstuk 2 – verplichtingen van de verhuurder
Art. 7:203 de verhuurder is verplicht de zaak ter beschikking van de huurder te stellen en
te laten voor zover dat voor het overeengekomen gebruik noodzakelijk is.
Wanneer de verhuurder niet op tijd de zaak ter beschikking kan stellen, raakt de
verhuurder in verzuim. Hij is op dit moment schadeplichtig.
De verhuurder moet ervoor zorgen dat de huurder niet gestoord wordt in het huurgenot. Wat
kan de huurder doen wanneer dit toch het geval is:
De huurder kan de huurprijs verminderen
De huurder kan schadevergoeding vorderen
De huurder kan de huurovereenkomst ontbinden
De huurder kan het verhelpen van gebreken vorderen
Gebrek = alle genotsbeperkende omstandigheden die niet aan de huurder zijn toe te rekenen.
Denk hierbij aan: slechte staat van onderhoud, materiele beschadigingen, constructiefouten,
ongedierte.
art. 7:204 lid 2 BW.
Wanneer is er niet sprake van een gebrek:
Een aan de huurder toe te rekenen omstandigheid
o Ook kleine herstellingen/gebreken zijn voor rekening van de huurder art.
7:217 BW
Een feitelijke stoornis zonder bewering van recht
o Verkeerslawaai, spelende kinderen
o Wordt de feitelijke stoornis veroorzaakt door een derde tegenover wie de
verhuurder bevoegdheden heeft, dan dient hij van zijn bevoegdheid gebruik te
maken.
Bewering van recht zonder feitelijke stoornis
o Een derde beweert bijvoorbeeld recht te hebben op het overpad, wanneer hij
daar niets mee doet, is er geen sprake van overlast en dus niet van een gebrek.
Wanneer de huurder last heeft van een gebrek, moet hij aan de verhuurder mededelen dat hij
verlangt dat het gebrek wordt verholpen. Op dit moment is de verhuurder verplicht om de
gebreken te verhelpen. Doet de huurder dit niet, is de verhuurder dus ook niet verplicht.
Wanneer de verhuurder niet of niet tijdig de gebreken verhelpt, geeft de wet de huurder het
recht om het gebrek zelf te verhelpen. Hij kan nu de gemaakte kosten op de verhuurder
verhalen.
De huurder hoeft niet een rechterlijke machtiging te hebben om het gebrek te verhelpen,
maar kan ervoor kiezen om dit wel te doen. Wel moet je hierin bewijzen dat de verhuurder in
verzuim is. Hiervoor moet de huurder de verhuurder eerst in gebreke stellen.
Wanneer er sprake is van huurgenotvermindering heeft de huurder recht op
huurprijsvermindering totdat de verhuurder het gebrek heeft verholpen art. 7:207 BW.
Wanneer het gebrek, dat de verhuurder niet hoeft op te lossen, zodanig het huurgenot van de
huurder verminderd, kan zowel de huurder als verhuurder de overeenkomst ontbinden zonder
tussenkomst van de rechter.
Om dit te kunnen moet er aan de voorwaarde van art. 7:210 BW worden voldaan:
Er is sprake van een gebrek
, Door dit gebrek wordt het huurgenot dat de huurder mocht verwachten geheel
onmogelijk gemaakt
De verhuurder is niet verplicht om het gebrek te herstellen
Les 1 Huurrecht
Aantekeningen in de les:
Huur is een bijzondere overeenkomst geregeld in BW 7, titel 7.4
Definitie art. 7:201 BW bestaat uit 2 elementen:
1. In gebruik verstrekken van een zaak of een gedeelte daarvan
2. Leveren van een tegenprestatie
Gebruik moet voldoende bepaalbaar en geïndividualiseerd zijn
Leveren van een tegenprestatie hoeft niet persé uit een geldsom bestaan:
Kan bijvoorbeeld ook bestaan in het leveren van bepaalde diensten, zoals verzorgen
verhuurder(s) etc.
Voorwaarde is wel dat de tegenprestatie verschuldigd is in het kader van het
verstrekken van het gebruik van de zaak aan de huurder
En dat duidelijk is waaruit de tegenprestatie precies bestaat
Bij de vraag of er sprake is van een huurovereenkomst, is de naam die partijen aan de
overeenkomst hebben gegeven niet relevant
Het gaat erom of de overeenkomst voldoet aan de wettelijke beschrijving
Pacht (landbouw) art. 7:201 lid 3 BW de pachtovereenkomst is geen huur
Bruikleen art. 7a 1777 BW als er geen tegenprestatie verschuldigd is voor het gebruik
van de zaak
Wel mogen er kosten in rekening gebracht worden zoals gas, water etc.
Zie het voorbeeld boek blz 24
Gemengde overeenkomsten
Bijvoorbeeld: huisvesting + verzorging of behandeling
o 6:215 BW verschillende regels gelden dan naast elkaar
o Bij strijdigheid of onverenigbaarheid: welk element overheerst.
Aangaan huurovereenkomst
Een overeenkomst komt tot stand door aanbod en aanvaarding art. 6:217 BW
Er geldt geen vormvereiste voor huur, dus er kan een huurovereenkomst ook mondeling
worden vastgelegd, maar in de praktijk wordt de huurovereenkomst meestal schriftelijk
vastgelegd
Bestemming gebouwde onroerende zakken 2 huurregimes
Woonruimte afdeling 5 grote mate van huur- en huurprijsbescherming
Art. 7:290 BW bedrijfsruimte afdeling 6 huur ofwel termijnbescherming
Art. 7:230a BW-bedrijfsruimte alleen ontruimingsbescherming alles wat niet
onder art. 7:290 BW valt.
Afdeling 1 t/m 4, art. 7:201-231 BW, m.u.v. art. 7:230a BW: algemeen deel
Afdeling 1 t/m 4, art. 7:201-231 BW èn art. 7:230a BW: overige bedrijfsruimte
Afdeling 5, art. 7:232-282 BW: woonruimte (èn 7:201 t/m 231 BW (m.u.v. 7:230a BW)
, Afdeling 6, art. 7:290-310 BW: middenstandsbedrijfsruimte (èn 7:201 t/m 7:231 (m.u.v.
7:230a BW)
Verplichtingen van de verhuurder
De verplichtingen van de verhuurder zijn geregeld in afdeling 2 van het algemene
gedeelte van het huurrecht, art. 7: 203 t/m 7:211 BW
Deze afdeling bevat een aantal bepalingen die – gezien het karakter ervan –
(semi)dwingend zijn voor woonruimte (zie 7:242 BW)
o Sommige bepalingen zijn dwingend voor alle huurobjecten, bijv. art. 7:206 lid
3 BW
Welke bepalingen zijn dwingend voor woonruimte?
• 7:204 BW (definitie gebrek)
• 7: 206 lid 1 en 2 BW (verhelpen)
• 7: 206 lid 3 BW (verrekening)
• n.b. dwingend voor alle huurobjecten
• 7:207 BW (huurvermindering)
• 7: 208 BW (schadevergoeding)
• 7:217 BW (kleine herstellingen)
• Let op de tenzij bepaling in art. 7:242 BW ( herstellingen van en gebreken aan door
huurder zelf aangebrachte veranderingen en toevoegingen)
Hoofdverplichtingen verhuurder
Verhuurder heeft twee hoofdverplichtingen
1. Zaak ter beschikking stellen art. 7:203 BW, doet hij dit niet dan:
a. Verzuim treedt ex art. 6:83 sub a BW zonder ingebrekestelling in
b. Huurder kan nakoming vorderen of huurovereenkomst ontbinden (6:265 lid 1
BW)
c. En/of schadevergoeding eisen ex art. 6: 74 BW
d. Mits er sprake is van verzuim én toerekening aan verhuurder
2. Verhelpen van gebreken art. 7:204 lid 2 BW
Wat is een gebrek?
Zie 7:204 lid 2 BW: betekenis gekoppeld aan (geobjectiveerd) huurgenot dat huurder mag
verwachten
Ruime definitie
Uitzonderingen:
o Een aan de huurder toe te rekenen omstandigheid
o Feitelijke stoornis zonder bewering van recht
o Bewering van recht zonder feitelijke stoornis
o Semi-dwingend voor huur van woonruimte, zie 7:242 lid 1 BW
Geen gebrek: een aan de huurder toe te rekenen omstandigheid
Toerekening 6:75 BW
o Zie voorbeeld Melissa Strang lekkage (boek, pag. 50) bij zelf aangebrachte
badkamer
o Zie ook art. 7:218 BW
o Huurder moet kleine gebreken zelf herstellen art. 7:217 jo 7:240 BW Besluit
kleine herstellingen
Geen gebrek: feitelijke stoornis zonder bewering van recht
