Samenvatting huurrecht (huurrecht begrepen)

Huurrecht samenvatting

Hoofdstuk 1: Inleiding

§ 1.1 Wat is huur?

Huur is een bijzondere overeenkomst geregeld in titel 4 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Dit
begint bij art. 7:201 t/m 7:310 BW.

Uit art. 7:201 BW volgen 3 essentiële kenmerken:
1. Verschaffen van het gebruik van een bepaalde zaak of vermogensrecht
2. Tegenprestatie
3. Pacht is geen huur

§ 1.2 Wat kun je huren?

Een huurovereenkomst kan betrekking hebben op verschillende huurobjecten. Het totaal van de
toepasselijke wetsartikelen wordt het ‘huurregime’ genoemd.

Huurobjecten:
 Roerende zaken (art. 7:201-231 BW)
 Onroerende zaken
- Gebouwd
 Woonruimte (art. 7:201-231 BW en art. 7:232-282 BW)
 Bedrijfsruimte
o Middenstaande bedrijfsruimte (art. 7:201-231 BW en art. 7:290-310
BW)
o Overige bedrijfsruimte (art. 7:201-231 BW en art. 7:230a BW)
- Ongebouwd
 Landbouw (art. 7:311-404 BW)
 Overig (art. 7:201-231 BW)
 Vermogensrechten (art. 7:201-231 BW)

In de praktijk hebben de meeste huurovereenkomsten betrekking op roerende of onroerende zaken

Wanneer is een onroerende zaak ongebouwd en wanneer gebouwd? Een leeg terrein is ongebouwd,
ook als het is verhard, maar sommige verharde terreinen worden wel als gebouwd beschouwd.

De bedoeling van partijen bij aanvang van de huurovereenkomst is doorslaggevend.

§ 1.3 (Semi)dwingend recht

Het beschermingselement ‘huurbescherming’ vind je terug in meerdere facetten.

Regelend recht: als een bepaling regelend recht is, kunnen huurder en verhuurder daar in de
huurovereenkomst zonder meer van afwijken. Het wordt ook wel aanvullend recht genoemd.

Semidwingend recht: huurder en verhuurder kunnen afwijkende afspraken maken voor zover deze
niet nadelig voor de huurder zijn




1

,Dwingend recht: partijen kunnen geen clausules opnemen in de huurovereenkomst die afwijken van
dwingendrechtelijke wetsartikelen. Doen partijen dat toch, dan is heeft die bepaling geen werking en
is dan nietig

§ 1.4 Ontstaan huurovereenkomst

De algemene bepalingen van het BW over de totstandkoming van een overeenkomst (6:217 e.v.) en
rechtshandeling (3:32 e.v.) zijn ook van toepassing op de totstandkoming van een
huurovereenkomst.

Een huurovereenkomst kan ook mondelings rechtsgeldig zijn. Het risico bij een mondelinge
huurovereenkomst is dat het bij oneindigheid lastig te bewijzen is wat er precies is afgesproken.

Er moet overeenstemming zijn over de essentialia, de voornaamste punten van de
huurovereenkomst. Zoals huurobject, huurprijs en termijn.




2

, Hoofdstuk 2: Algemene bepalingen van het huurrecht

In de meeste gevallen geldt dat de bijzondere regel (lex specialis) prevaleert boven de algemene
regel (lex generalis)

§ 2.1 Verplichtingen verhuurder

Het eerste artikel (7:203 BW) geeft de voornaamste verplichting van de verhuurder aan, namelijk dat
de verhuurder verplicht is het huurobject ter beschikking te stellen en te laten van de huurder.

§ 2.2 Verplichtingen huurder

De verplichtingen van de huurder staan in de artikelen 7:212-225 BW.

De meest essentiële verplichting is het voldoen van de tegenprestatie (huurprijs).

Daarnaast moet de huurder zich als een goed huurder gedragen (7:213 BW).
- Zorgverplichting: de huurder moet gedurende de hele huurtermijn goed voor het gehuurde
zorgen

In veel huurovereenkomsten is expliciet een verplichting tot gebruik (exploitatieplicht) opgenomen.

Daarnaast is de huurder ook verplicht het gehuurde uitsluitend te gebruiken conform de
overeengekomen bestemming (art. 7:214 BW).

§ 2.3 Het begrip gebrek

Het begrip ‘gebrek’ is in de wet gedefinieerd in art. 7:204 BW: het is een verstoring van het
huurgenot. Als er sprake is van een gebrek, is er automatisch ook sprake van een tekortkoming in de
nakoming van een verbintenis (6:74 BW).

De wettelijke definitie van ‘gebrek’ hanteert een ‘objectieve genotsverwachting’ van de huurder. Het
gaat erom wat een huurder in het algemeen mag verwachten van een goed onderhouden zaak van
de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.

Als het gebrek aan de huurder is toe te rekenen, dan is dit geen gebrek in de zin van de wet. In art.
7:204 lid 3 BW worden nog 2 uitzonderingen genoemd: de feitelijke stoornis door derden en een
bewering van recht zonder feitelijke stoornis zijn niet aan de verhuurder toe te rekenen.

Feitelijke stoornissen: stoornissen die niet door de verhuurder worden veroorzaakt en ook niet in
het gehuurde zijn gelegen, en die de verhuurder evenmin zelf kan (doen) verhelpen.
Bewering van recht zonder feitelijke stoornis: bv. een derde partij die beweert ook een
huurovereenkomst te hebben voor jouw woning, maar die er verder geen werk van maakt. Huurder
heeft er geen last van.




3