Ruwe bouwgrond
= resultaat van wijziging van bestemmingsplan: voor de wijziging → de grond heeft nu een tijdelijke functie
Bouw- en woonrijpe grond
= de grond is bouwrijp als het bouwterrein in een zodanige staat verkeert dat de aannemer kan gaan bouwen
= het aanleggen van wegen, parkeerplaatsen, speelplaatsen, openbaar groen behoren tot het woonrijp maken
= duurder dan ruwe grond of agrarisch gebied
Bestemmingswijziging → Grondontwikkeling → Vastgoedontwikkeling
Grondspeculatie
= personen of bedrijven kopen (landbouw)grond die waarschijnlijk als bouwgrond gebruikt gaat worden. Ze
hopen bij verkoop dan een veel hogere prijs te krijgen. Dit noemt men speculeren. Het grote nadeel hiervan is
dat de grond en dus de woningen die er op worden gebouwd veel duurder worden
Residuele grondwaarde bepaling → bepaalt wat de grondexploitant kan investeren in de kwaliteit van het
gebied
1. Waarde vastgoed - bouwkosten = residuele waarde bouwrijpe grond
2. Residuele waarde van bouwrijpe grond - grondkosten = residuele waarde van ruwe bouwgrond
3. Residuele waarde van ruwe bouwgrond - agrarische waarde = land rent/surplus
Het waardecreatieproces is iteratief: hogere kwaliteit → hogere prijs → hogere kwaliteit → hogere prijs
Integraal vastgoedrekenen
= verschillende actoren en objecten in verschillende fasen inbegrepen
Surplus/land rent
Merwede
= veel grondspeculatie: woonwijk
Buitenstedelijk gebied is goedkoper, dus een groter surplus
Hoeveel is onbebouwde grond waard? → dit wordt bepaald door wat je later met deze grond kunt doen (de
functie). Dit wordt bepaald door een bestemmingsplan.
Uitspraak Ricardo:
- De grondprijs is hoog omdat de prijs van huizen hoog is
- De prijs van de grond kan nooit de huizenprijs omhoog drijven
- Als de gemeente besluit om lang geen huizen te bouwen, zullen de huizenprijzen hoger worden, dus
is de grondprijs ook hoger
,Geval van artikel Volkskrant: “de gemeente is de opdrijver van huizenprijzen” → m.b.t. Ricardo klopt dit niet,
omdat de voorraad de prijs van nieuwbouw bepaalt
Surplus
= vastgoedwaarde - bouwkosten - grondkosten - agrarische waarde
Het surplus is het deel van de waarde bovenop de alternatieve kosten (transfer earnings), dat wil zeggen
bovenop de waarde van de grond in zijn op een na best renderende gebruik
Oorzaken en effecten van het surplus
- Economisch:
- Oorzaken: het aanbod van grond staat vast en verandert niet. Wanneer de economie groeit is
de prijs van de grond meteen hoger. De economie groeit door: bevolkingsgroei,
technologische vooruitgang, kapitaalaanwas
- Effecten: grond is een productiefactor. Wanneer je grond koopt, is dit te gebruiken als
onderpand voor weer een nieuwe aankoop van vastgoed. Wanneer het slecht gaat in de
economie zorgt dit voor diepe dalen. Dit zorgt voor hoge pieken en dalen in de economie
- Ruimtelijk:
- Oorzaken: locationele verschillen in bereikbaarheid, voorzieningen en natuurlijke
kenmerken
- Effecten: ruimtelijke spreiding → urban sprawl, segregatie (suburbanisatie van armoede)
- Rechtmatig:
- Effecten: doordat het surplus hoog is staat er druk om de bestemmingsplannen te
veranderen (naar bijvoorbeeld wonen)
Grondexploitatie
Actor Grondexploitant (overheid of PPS)
Activiteit Bouw- en woonrijp maken van de grond
Termijn 2 tot 10 jaar
Inkomsten Residuele waarde bouwrijpe grond
Kosten - Exploitatiekosten
- Bouw- en woonrijp maken
- Planvormingskosten
- Onvoorziene kosten
Aandachtspunten:
, - Grote locationele verschillen
- Grote risico’s: badkuipmodel → eerst heel veel kosten, daarna snelle opbrengst door uitgifte grond
- Grote rol voor gemeente:
- Extra sturingsmiddel: bestemmingsplannen
- Levering van publieke voorzieningen
- De levering van deze voorzieningen zoals bijvoorbeeld scholen wordt niet opgepakt
door private partijen: er moet toch grond beschikbaar zijn voor deze voorzieningen,
dus daarom voert de gemeente actief grondbeleid
- Voorkomen van holdout
- Voorkomen dat mensen blijven zitten met het oog op waardestijging en zodanig
projecten onmogelijk maken
- Kostenverhaal: kosten dekken
- Baatafroming → windfall profits (geld dat naar je toe komt, zonder iets te doen): geld
verdienen voor de gemeente
Bouwexploitatie
Actor Projectontwikkelaar
Activiteit Productie van gebouwen, winstmarge realiseren
Termijn 1 tot 3 jaar
Inkomsten Verkoopopbrengst → vastgoedwaarde (NCW huur
object)
Kosten Stichtingskosten:
- Bouwkosten
- Bepaald door BVO/VVO
- Bijkomende kosten
- Hoger bij complexe projecten
- Algemene kosten
- Winst en risico
Bouwrente en bouwtijd
Residuele grondwaarde bij bouwstart Maximaal bedrag dat je voor bouwrijpe grond wil
betalen
= NCW - stichtingskosten - residuele grondwaarde
bij oplevering = residuele grondwaarde bij
bouwstart
Vastgoedexploitatie
Actor Belegger
Activiteit Vastgoed verhuren
= resultaat van wijziging van bestemmingsplan: voor de wijziging → de grond heeft nu een tijdelijke functie
Bouw- en woonrijpe grond
= de grond is bouwrijp als het bouwterrein in een zodanige staat verkeert dat de aannemer kan gaan bouwen
= het aanleggen van wegen, parkeerplaatsen, speelplaatsen, openbaar groen behoren tot het woonrijp maken
= duurder dan ruwe grond of agrarisch gebied
Bestemmingswijziging → Grondontwikkeling → Vastgoedontwikkeling
Grondspeculatie
= personen of bedrijven kopen (landbouw)grond die waarschijnlijk als bouwgrond gebruikt gaat worden. Ze
hopen bij verkoop dan een veel hogere prijs te krijgen. Dit noemt men speculeren. Het grote nadeel hiervan is
dat de grond en dus de woningen die er op worden gebouwd veel duurder worden
Residuele grondwaarde bepaling → bepaalt wat de grondexploitant kan investeren in de kwaliteit van het
gebied
1. Waarde vastgoed - bouwkosten = residuele waarde bouwrijpe grond
2. Residuele waarde van bouwrijpe grond - grondkosten = residuele waarde van ruwe bouwgrond
3. Residuele waarde van ruwe bouwgrond - agrarische waarde = land rent/surplus
Het waardecreatieproces is iteratief: hogere kwaliteit → hogere prijs → hogere kwaliteit → hogere prijs
Integraal vastgoedrekenen
= verschillende actoren en objecten in verschillende fasen inbegrepen
Surplus/land rent
Merwede
= veel grondspeculatie: woonwijk
Buitenstedelijk gebied is goedkoper, dus een groter surplus
Hoeveel is onbebouwde grond waard? → dit wordt bepaald door wat je later met deze grond kunt doen (de
functie). Dit wordt bepaald door een bestemmingsplan.
Uitspraak Ricardo:
- De grondprijs is hoog omdat de prijs van huizen hoog is
- De prijs van de grond kan nooit de huizenprijs omhoog drijven
- Als de gemeente besluit om lang geen huizen te bouwen, zullen de huizenprijzen hoger worden, dus
is de grondprijs ook hoger
,Geval van artikel Volkskrant: “de gemeente is de opdrijver van huizenprijzen” → m.b.t. Ricardo klopt dit niet,
omdat de voorraad de prijs van nieuwbouw bepaalt
Surplus
= vastgoedwaarde - bouwkosten - grondkosten - agrarische waarde
Het surplus is het deel van de waarde bovenop de alternatieve kosten (transfer earnings), dat wil zeggen
bovenop de waarde van de grond in zijn op een na best renderende gebruik
Oorzaken en effecten van het surplus
- Economisch:
- Oorzaken: het aanbod van grond staat vast en verandert niet. Wanneer de economie groeit is
de prijs van de grond meteen hoger. De economie groeit door: bevolkingsgroei,
technologische vooruitgang, kapitaalaanwas
- Effecten: grond is een productiefactor. Wanneer je grond koopt, is dit te gebruiken als
onderpand voor weer een nieuwe aankoop van vastgoed. Wanneer het slecht gaat in de
economie zorgt dit voor diepe dalen. Dit zorgt voor hoge pieken en dalen in de economie
- Ruimtelijk:
- Oorzaken: locationele verschillen in bereikbaarheid, voorzieningen en natuurlijke
kenmerken
- Effecten: ruimtelijke spreiding → urban sprawl, segregatie (suburbanisatie van armoede)
- Rechtmatig:
- Effecten: doordat het surplus hoog is staat er druk om de bestemmingsplannen te
veranderen (naar bijvoorbeeld wonen)
Grondexploitatie
Actor Grondexploitant (overheid of PPS)
Activiteit Bouw- en woonrijp maken van de grond
Termijn 2 tot 10 jaar
Inkomsten Residuele waarde bouwrijpe grond
Kosten - Exploitatiekosten
- Bouw- en woonrijp maken
- Planvormingskosten
- Onvoorziene kosten
Aandachtspunten:
, - Grote locationele verschillen
- Grote risico’s: badkuipmodel → eerst heel veel kosten, daarna snelle opbrengst door uitgifte grond
- Grote rol voor gemeente:
- Extra sturingsmiddel: bestemmingsplannen
- Levering van publieke voorzieningen
- De levering van deze voorzieningen zoals bijvoorbeeld scholen wordt niet opgepakt
door private partijen: er moet toch grond beschikbaar zijn voor deze voorzieningen,
dus daarom voert de gemeente actief grondbeleid
- Voorkomen van holdout
- Voorkomen dat mensen blijven zitten met het oog op waardestijging en zodanig
projecten onmogelijk maken
- Kostenverhaal: kosten dekken
- Baatafroming → windfall profits (geld dat naar je toe komt, zonder iets te doen): geld
verdienen voor de gemeente
Bouwexploitatie
Actor Projectontwikkelaar
Activiteit Productie van gebouwen, winstmarge realiseren
Termijn 1 tot 3 jaar
Inkomsten Verkoopopbrengst → vastgoedwaarde (NCW huur
object)
Kosten Stichtingskosten:
- Bouwkosten
- Bepaald door BVO/VVO
- Bijkomende kosten
- Hoger bij complexe projecten
- Algemene kosten
- Winst en risico
Bouwrente en bouwtijd
Residuele grondwaarde bij bouwstart Maximaal bedrag dat je voor bouwrijpe grond wil
betalen
= NCW - stichtingskosten - residuele grondwaarde
bij oplevering = residuele grondwaarde bij
bouwstart
Vastgoedexploitatie
Actor Belegger
Activiteit Vastgoed verhuren
