Huisvestingsmanagement
1 - Huisvesting als strategisch bedrijfsmiddel
1.1 Noodzakelijk kwaad of strategisch goed?
Vrijwel alle organisaties maken gebruik van huisvesting. Winkels om producten af te zetten, kantoren
om kenniswerkers te faciliteren, van ziekenhuis tot patiënt tot fabrieken om te produceren.
Huisvesting schept ruimtelijk-fysieke condities voor het primaire proces en is daardoor een
onmisbaar bedrijfsmiddel. Huisvesting wordt soms beschouwd als noodzakelijk kwaad: organisatie
kan niet zonder maar ervaart het als een last. Maar huisvesting kan ook bijdrage leveren aan het
realiseren van strategische organisatiedoelen. Niet alleen naar de kosten kijken, maar ook en vooral
naar de opbrengsten die daar tegenover staan. In die benadering is huisvesting strategisch goed
(Fritzsche, Hoepel, Kaper & van Ommeren 2005).
Huisvesting noemen we strategisch bedrijfsmiddel vanwege de bijdrage die zij leert aan het
uitvoeren van de organisatiestrategie, vanwege het kapitaalintensieve karakter en omdat
huisvestingsbeslissingen vragen om een lange planningshorizon.
1.2 Waarde toevoegen met huisvesting
1.2.1 Verschillende vormen van toegevoegde waarde
Huisvesting kan op verschillende manieren toegevoegde waarde opleveren voor een organisatie. Dit
kan door bijdragen aan het verhogen van opbrengsten en aan het verlagen van kosten. Vb.
arbeidsproductiviteit verhogen door optimale werkomgeving te realiseren en het generen van
inkomsten door eigendomslocaties te verkopen, reduceren van verzuimkosten d.m.v. binnenklimaat
verbeteren.
1.2.2 Waarde toevoegen is maatwerk
Elke organisatie voert eigen strategie, dus ook verschillende prioriteiten bij huisvestingsprestaties.
Ene supermarkt kiest voor grote panden op toplocaties, terwijl een concurrent de voorkeur geeft aan
kleinere en goedkope locaties. Bij keuze voor toplocatie wordt de toegevoegde waarde gerealiseerd
doordat de huisvesting bijdraagt aan de positionering als kwaliteitsmerk met een uitgebreid
assortiment. Bij de keuze voor goedkopere locatie wordt de toegevoegde waarde gerealiseerd
doordat de huisvesting bijdraagt aan het vermogen om op prijs te concurreren met veel kleiner
assortiment. Hierdoor is waarde toevoegen maatwerk.
1.3 Huisvestingprestaties managen
Huisvestigingsmanagement komt in essentie neer op het managen van diverse prestaties die de
huisvesting levert. Relaties tussen huisvestingprestaties en strategische organisatiedoelen scherp in
het oog te houden, kan toegevoegde waarde worden geleverd.
1.3.1 Wat zijn huisvestingsprestaties?
Toegevoegde waarde vloeit voort uit functionele, esthetische, technische en economische
huisvestingsprestaties. Gaat om de eigenschappen van de huisvesting die relevant kunnen zijn voor
een organisatie, zoals de uitstraling, capaciteit, flexibiliteit, duurzaamheid en de marktwaarde.
Huisvestingscomponenten waar de manager aan kan draaien zijn locaties, gebouwen, (werk)
plekken, financieringsconstructies, inrichtingsconcepten, gebruiksafspraken en gebouwgebonden
facilitaire diensten.
,1.3.2 Welke eisen worden aan huisvestingprestaties gesteld?
Welke huisvestingprestaties van belang zijn hangt in de eerste plaats af van het primaire proces van
de organisatie. AH to go is niet hetzelfde als een AH XL. Echter geeft niet alleen primaire proces
uitsluitsel. Geeft wel inzicht in bepaalde minimumeisen die van belang zijn om het primaire proces te
faciliteren.
1.3.3 Relatie tussen toegevoegde waarde van huisvesting, huisvestingprestaties en
huisvestingscomponenten
Huisvesting genereert uitsluitend toegevoegde waarde
voor een organisatie indien en voor zover de
huisvestingsprestaties bijdragen aan het realiseren van
haar strategische doelen. Inzicht in huisvestingprestaties
ontstaat door vergelijking van generieke, organisatie-
onafhankelijke benchmarks, terwijl toegevoegde waarde
altijd gerelateerd is aan specifieke doelen van de
organisatie in kwestie. Waar huisvestingprestaties
kunnen worden gespiegeld aan algemeen erkende
normen, is de toegevoegde waarde van huisvesting juist
organisatie specifiek. Beoordelen van
huisvestingsprestaties is kwestie van meten. De
toegevoegde waarde van huisvesting wordt bepaald door
de geleverde prestaties te waarderen.
1.4 Bedrijfseconomische impact van huisvesting
Kosten, opbrengsten en toegevoegde waarde van huisvesting
komen direct of indirect tot uitdrukking in de financiële
prestaties van de organisatie. Belangrijke graadmeter voor de
winstgevendheid is ratio rentabiliteit totaal vermogen. Deze
ratio relateert het bedrijfsresultaat aan het totaal (gemiddeld)
geïnvesteerde vermogen. Relaties tussen huisvesting de
belangrijkste onderdelen van de winst- en verliesrekening en de
balans worden weergegeven met DuPont-schema.
1.4.1 Huisvesting in relatie tot opbrengsten
Huisvesting kan direct of indirect effect op de opbrengsten hebben. Direct effect huisvesting => Van
opbrengsten van huisvesting in de winst- en verliesrekening is alleen sprake bij verkoop van vastgoed
(incidentele baten) en bij (onder) verhuur van ruimte.
In hoeverre huisvesting bijdraagt aan de omzet, valt niet af te lezen uit de winst- en verliesrekening,
maar deze bijdrage kan substantieel zijn. Verhoging arbeidsproductiviteit, ondersteuning
marketingdoelen. Dit zijn indirecte effecten van huisvesting op opbrengsten. Bedrijf kan alleen gissen
naar percentage van de omzet (stijging) dat te danken is aan huisvesting.
1.4.2 Huisvesting in relatie tot kosten
In kostensfeer zijn directe en indirecte effecten van huisvesting te onderscheiden. Directe effecten
op de kosten behoren alle huur- en servicekosten, rente, aflossing en afschrijvingen. Ook
, gebouwgebonden exploitatiekosten als onderhouds-, energie-, en schoonmaakkosten, belastingen
en verzekeringen.
Hoe groot het effect van (veranderingen in) de huisvestingskosten op de totale kosten is, is sterk
afhankelijk van de kostenstructuur van de organisatie. Energiebedrijf => klein, dienstverlenende
organisatie => groter. Veel organisaties geven hun huisvestingskosten weer als percentage van hun
omzet, zodat duidelijk is in hoeverre ze zich die huisvesting kunnen permitteren (affordability-ratio).
Indirecte effecten zijn net zo belangrijk als de directe effecten. Het gaat bij indirect effect om de
invloed die de huisvesting heeft op de efficiency van het primaire proces. Hierbij valt te denken aan
reduceren ziekteverzuim en het versnellen van fysieke productie- en distributieprocessen door de
logistiek te optimaliseren.
1.4.3 Huisvesting in relatie tot vermogen
Als organisatie vastgoed in eigendom heeft, wordt de boekwaarde van dat vastgoed op de balans
opgenomen (onderdeel vaste activa). Effect van huisvesting op de vermogensstructuur van een
organisatie is in de eerste plaats afhankelijk van het vermogensbeslag of de vastgoedratio.
Vastgoedratio is verhouding tussen de totale boekwaarde van het vastgoed en de totale activa.
De grote bandbreedte kan worden toegeschreven aan een combinatie van twee factoren. Eerste
factor is de mate waarin activa nodig zijn voor de bedrijfsvoering. Tweede factor is de verhouding
tussen huur en eigendom. Kantoorhoudende organisaties huren vaak, productiebedrijven vaak veel
vastgoed in eigendom.
Seale-and-lease-back is strategie om de schuldenproblematiek te verlichten. Kan eenmalig en succes
is sterk afhankelijk van actuele marktomstandigheden. De boekwaarde van huisvesting wordt elk jaar
verlaagd als gevolg van afschrijving. Als boekwaarde lager is dan de marktwaarde spreken we van
een stille reserve. Huisvestingskosten lijken laag, maar in werkelijkheid blijft een deel van de
vermogenskosten verborgen om het geen rendement oplevert.
1.4.4 Rendement op investeringen in huisvesting
Vier vormen van rendement:
1. Directe opbrengstverhoging, dankzij de verkoop van (in waarde gestegen) vastgoed en
huurinkomsten.
2. Indirecte opbrengstverhoging, doordat een betere ondersteuning van de organisatie leidt tot
een hogere omzet.
3. Directe kostenreductie, door de hoeveelheid huisvesting en/of de huisvestingskosten per
vierkante meter te verlagen.
4. Indirecte kostenreductie, doordat een beter ondersteuning van de organisatie leidt tot lagere
kosten in het primaire proces.
1 - Huisvesting als strategisch bedrijfsmiddel
1.1 Noodzakelijk kwaad of strategisch goed?
Vrijwel alle organisaties maken gebruik van huisvesting. Winkels om producten af te zetten, kantoren
om kenniswerkers te faciliteren, van ziekenhuis tot patiënt tot fabrieken om te produceren.
Huisvesting schept ruimtelijk-fysieke condities voor het primaire proces en is daardoor een
onmisbaar bedrijfsmiddel. Huisvesting wordt soms beschouwd als noodzakelijk kwaad: organisatie
kan niet zonder maar ervaart het als een last. Maar huisvesting kan ook bijdrage leveren aan het
realiseren van strategische organisatiedoelen. Niet alleen naar de kosten kijken, maar ook en vooral
naar de opbrengsten die daar tegenover staan. In die benadering is huisvesting strategisch goed
(Fritzsche, Hoepel, Kaper & van Ommeren 2005).
Huisvesting noemen we strategisch bedrijfsmiddel vanwege de bijdrage die zij leert aan het
uitvoeren van de organisatiestrategie, vanwege het kapitaalintensieve karakter en omdat
huisvestingsbeslissingen vragen om een lange planningshorizon.
1.2 Waarde toevoegen met huisvesting
1.2.1 Verschillende vormen van toegevoegde waarde
Huisvesting kan op verschillende manieren toegevoegde waarde opleveren voor een organisatie. Dit
kan door bijdragen aan het verhogen van opbrengsten en aan het verlagen van kosten. Vb.
arbeidsproductiviteit verhogen door optimale werkomgeving te realiseren en het generen van
inkomsten door eigendomslocaties te verkopen, reduceren van verzuimkosten d.m.v. binnenklimaat
verbeteren.
1.2.2 Waarde toevoegen is maatwerk
Elke organisatie voert eigen strategie, dus ook verschillende prioriteiten bij huisvestingsprestaties.
Ene supermarkt kiest voor grote panden op toplocaties, terwijl een concurrent de voorkeur geeft aan
kleinere en goedkope locaties. Bij keuze voor toplocatie wordt de toegevoegde waarde gerealiseerd
doordat de huisvesting bijdraagt aan de positionering als kwaliteitsmerk met een uitgebreid
assortiment. Bij de keuze voor goedkopere locatie wordt de toegevoegde waarde gerealiseerd
doordat de huisvesting bijdraagt aan het vermogen om op prijs te concurreren met veel kleiner
assortiment. Hierdoor is waarde toevoegen maatwerk.
1.3 Huisvestingprestaties managen
Huisvestigingsmanagement komt in essentie neer op het managen van diverse prestaties die de
huisvesting levert. Relaties tussen huisvestingprestaties en strategische organisatiedoelen scherp in
het oog te houden, kan toegevoegde waarde worden geleverd.
1.3.1 Wat zijn huisvestingsprestaties?
Toegevoegde waarde vloeit voort uit functionele, esthetische, technische en economische
huisvestingsprestaties. Gaat om de eigenschappen van de huisvesting die relevant kunnen zijn voor
een organisatie, zoals de uitstraling, capaciteit, flexibiliteit, duurzaamheid en de marktwaarde.
Huisvestingscomponenten waar de manager aan kan draaien zijn locaties, gebouwen, (werk)
plekken, financieringsconstructies, inrichtingsconcepten, gebruiksafspraken en gebouwgebonden
facilitaire diensten.
,1.3.2 Welke eisen worden aan huisvestingprestaties gesteld?
Welke huisvestingprestaties van belang zijn hangt in de eerste plaats af van het primaire proces van
de organisatie. AH to go is niet hetzelfde als een AH XL. Echter geeft niet alleen primaire proces
uitsluitsel. Geeft wel inzicht in bepaalde minimumeisen die van belang zijn om het primaire proces te
faciliteren.
1.3.3 Relatie tussen toegevoegde waarde van huisvesting, huisvestingprestaties en
huisvestingscomponenten
Huisvesting genereert uitsluitend toegevoegde waarde
voor een organisatie indien en voor zover de
huisvestingsprestaties bijdragen aan het realiseren van
haar strategische doelen. Inzicht in huisvestingprestaties
ontstaat door vergelijking van generieke, organisatie-
onafhankelijke benchmarks, terwijl toegevoegde waarde
altijd gerelateerd is aan specifieke doelen van de
organisatie in kwestie. Waar huisvestingprestaties
kunnen worden gespiegeld aan algemeen erkende
normen, is de toegevoegde waarde van huisvesting juist
organisatie specifiek. Beoordelen van
huisvestingsprestaties is kwestie van meten. De
toegevoegde waarde van huisvesting wordt bepaald door
de geleverde prestaties te waarderen.
1.4 Bedrijfseconomische impact van huisvesting
Kosten, opbrengsten en toegevoegde waarde van huisvesting
komen direct of indirect tot uitdrukking in de financiële
prestaties van de organisatie. Belangrijke graadmeter voor de
winstgevendheid is ratio rentabiliteit totaal vermogen. Deze
ratio relateert het bedrijfsresultaat aan het totaal (gemiddeld)
geïnvesteerde vermogen. Relaties tussen huisvesting de
belangrijkste onderdelen van de winst- en verliesrekening en de
balans worden weergegeven met DuPont-schema.
1.4.1 Huisvesting in relatie tot opbrengsten
Huisvesting kan direct of indirect effect op de opbrengsten hebben. Direct effect huisvesting => Van
opbrengsten van huisvesting in de winst- en verliesrekening is alleen sprake bij verkoop van vastgoed
(incidentele baten) en bij (onder) verhuur van ruimte.
In hoeverre huisvesting bijdraagt aan de omzet, valt niet af te lezen uit de winst- en verliesrekening,
maar deze bijdrage kan substantieel zijn. Verhoging arbeidsproductiviteit, ondersteuning
marketingdoelen. Dit zijn indirecte effecten van huisvesting op opbrengsten. Bedrijf kan alleen gissen
naar percentage van de omzet (stijging) dat te danken is aan huisvesting.
1.4.2 Huisvesting in relatie tot kosten
In kostensfeer zijn directe en indirecte effecten van huisvesting te onderscheiden. Directe effecten
op de kosten behoren alle huur- en servicekosten, rente, aflossing en afschrijvingen. Ook
, gebouwgebonden exploitatiekosten als onderhouds-, energie-, en schoonmaakkosten, belastingen
en verzekeringen.
Hoe groot het effect van (veranderingen in) de huisvestingskosten op de totale kosten is, is sterk
afhankelijk van de kostenstructuur van de organisatie. Energiebedrijf => klein, dienstverlenende
organisatie => groter. Veel organisaties geven hun huisvestingskosten weer als percentage van hun
omzet, zodat duidelijk is in hoeverre ze zich die huisvesting kunnen permitteren (affordability-ratio).
Indirecte effecten zijn net zo belangrijk als de directe effecten. Het gaat bij indirect effect om de
invloed die de huisvesting heeft op de efficiency van het primaire proces. Hierbij valt te denken aan
reduceren ziekteverzuim en het versnellen van fysieke productie- en distributieprocessen door de
logistiek te optimaliseren.
1.4.3 Huisvesting in relatie tot vermogen
Als organisatie vastgoed in eigendom heeft, wordt de boekwaarde van dat vastgoed op de balans
opgenomen (onderdeel vaste activa). Effect van huisvesting op de vermogensstructuur van een
organisatie is in de eerste plaats afhankelijk van het vermogensbeslag of de vastgoedratio.
Vastgoedratio is verhouding tussen de totale boekwaarde van het vastgoed en de totale activa.
De grote bandbreedte kan worden toegeschreven aan een combinatie van twee factoren. Eerste
factor is de mate waarin activa nodig zijn voor de bedrijfsvoering. Tweede factor is de verhouding
tussen huur en eigendom. Kantoorhoudende organisaties huren vaak, productiebedrijven vaak veel
vastgoed in eigendom.
Seale-and-lease-back is strategie om de schuldenproblematiek te verlichten. Kan eenmalig en succes
is sterk afhankelijk van actuele marktomstandigheden. De boekwaarde van huisvesting wordt elk jaar
verlaagd als gevolg van afschrijving. Als boekwaarde lager is dan de marktwaarde spreken we van
een stille reserve. Huisvestingskosten lijken laag, maar in werkelijkheid blijft een deel van de
vermogenskosten verborgen om het geen rendement oplevert.
1.4.4 Rendement op investeringen in huisvesting
Vier vormen van rendement:
1. Directe opbrengstverhoging, dankzij de verkoop van (in waarde gestegen) vastgoed en
huurinkomsten.
2. Indirecte opbrengstverhoging, doordat een betere ondersteuning van de organisatie leidt tot
een hogere omzet.
3. Directe kostenreductie, door de hoeveelheid huisvesting en/of de huisvestingskosten per
vierkante meter te verlagen.
4. Indirecte kostenreductie, doordat een beter ondersteuning van de organisatie leidt tot lagere
kosten in het primaire proces.
