Werkcollege Koop
CASUS I
Dennis, een jonge kandidaat-notaris, heeft zijn appartement verkocht aan Eduard en daartoe zelf een
koopovereenkomst opgesteld. Hij stuurt het koopcontract als bijlage bij een email naar Eduard die
het contract uitprint, ondertekent en in gescande vorm terugstuurt naar Dennis die het op woensdag
eveneens ondertekent. Het document wordt op donderdagochtend in gescande vorm met beide
handtekeningen eronder door Eduard ontvangen.
Vraag:
1a. Is hier een koopovereenkomst tot stand gekomen?
Er is hier inderdaad een koopovereenkomst tot stand gekomen. Immers,
koopovereenkomsten met betrekking tot een woning waarbij de koper is een natuurlijke
persoon die niet handelt in de uitoefening van zijn beroep of bedrijf, in casu Eduard, moeten
schriftelijk, dat wil zeggen bij akte worden aangegaan op grond van artikel 7:2 lid 1 BW.
Artikel 156a Rv bepaalt dat onder een akte ook kan worden verstaan – kort gezegd – een
elektronische akte. Artikel 6:227a BW bepaalt in aanvulling daarop nog dat wanneer de wet
een vormvoorschrift betreffende schriftelijkheid stelt daaraan tevens is voldaan indien de
overeenkomst langs elektronische weg tot stand is gekomen en aan een aantal vereisten
voldoet waarvan het belangrijkste is dat de authenticiteit en identiteit van partijen
voldoende vaststaat. Dit laatste is het geval wanneer gebruik gemaakt is van een
zogenaamde digitale handtekening (zie art. 3:15a BW). De minister heeft in de toelichting bij
dat artikel destijds gesteld dat voldoende is een gescande handtekening op een papieren
drager (overeenkomst), hetgeen in casu het geval is.
1b. Gesteld dat er een koopovereenkomst tot stand is gekomen: tot wanneer kan Eduard de koop
ontbinden?
Eduard kan de koop ontbinden tot en met maandag 24.00 uur gezien het feit dat de
overeenkomst hem op donderdag ter hand is gesteld en de algemene termijnenwet bepaalt
dat een weekend als een dag telt en bovendien een termijn nooit in het weekend kan
eindigen.
Dennis heeft bij de koopovereenkomst nooit gesproken over het splitsingsreglement dat van
toepassing is op het appartementsrecht en dit ook nooit getoond aan Eduard. Bovendien heeft hij
met Eduard niet gesproken over haarscheuren in de betonnen balkons die binnen afzienbare termijn
hersteld moeten worden. Wat dit laatste betreft staat er in de koopovereenkomst slechts dat: “de
verkoper zich exonereert voor verborgen gebreken”.
Vragen:
2. Kan het feit dat Dennis Eduard niet heeft geïnformeerd over het splitsingsreglement naar uw
mening leiden tot aansprakelijkheid van Dennis?
Ja, het feit dat Dennis Eduard niet heeft geïnformeerd over het splitsingsreglement dat
hoort bij het appartementsrecht kan inderdaad tot de aansprakelijkheid van Dennis
leiden op grond van het bepaalde in artikel 7:47 j° artikel 7:15 lid 1 BW. Een
splitsingsreglement vormt een bijzondere last of beperking ten aanzien van het
, verkochte dat in casu niet rechtstreeks een zaak is maar een vermogensrecht, te weten
het appartementsrecht. De aansprakelijkheid van de verkoper vloeit dan voort uit artikel
7:20 BW dan wel artikel 7:22 lid 4 BW jº de vorderingen gebaseerd op boek 6 BW zoals
die tot ontbinding (6:265 BW) van de koopovereenkomst dan wel schadevergoeding
(6:74 BW).
7:15 lid 1: want het is een inschrijfbaar feit!!!, maar NIET ten tijde van de koop
ingeschreven. In casu is het WEL ingeschreven en dus kom je NIET aan 7:15 lid 2 toe
3. Kunnen de haarscheuren in de betonnen balkonvloer leiden tot aansprakelijkheid van Dennis? (ga
ervan uit dat de balkons behoren tot het privégedeelte van het appartement).
De haarscheuren in de betonnen balkonvloer kunnen inderdaad leiden tot
aansprakelijkheid van Dennis indien men er vanuit gaat dat Dennis bekend was met deze
haarscheuren. Daar lijkt het wel op omdat de casus vermeldt dat deze haarscheuren
binnen afzienbare termijn hersteld moeten worden. Uitgangspunt is in casu artikel 7:47
j° 7:17 lid 1 j° lid 2 BW. In beginsel mag de koper verwachten dat de door hem gekochte
zaak de eigenschappen heeft die voor een normaal gebruik van die zaak benodigd zijn.
Derhalve mag de koper in beginsel verwachten dat een balkon geen haarscheuren
vertoont. In casu heeft de verkoper zich echter geexonereerd voor verborgen gebreken.
Verkoper Dennis kan zich echter op die exoneratie niet beroepen wanneer hij bekend
was met die gebreken, zoals uit jurisprudentie bijvoorbeeld het arrest Fabels
Meenderink voortvloeit.
N.B. Indien men aanneemt dat de haarscheuren goed zichtbaar waren zou wellicht
geoordeeld kunnen worden dat verkoper Dennis niet aansprakelijk was maar dat Eduard
een onderzoeksplicht had op grond van het bepaalde in artikel 7:17 lid 5 BW j° het arrest
Van Dalfsen/gemeente Kampen. Deze oplossing van de vraag ligt echter minder voor de
hand.
CASUS II
Jan heeft een drukkerij. Naast het eigenlijke bedrijfspand heeft hij nog een pakhuis. Piet handelt in
schroot en oud ijzer. Hij is een kennis van Jan. Wanneer Piet in een gesprek met Jan op 15 juni 2017
hoort dat deze zijn pakhuis op korte termijn wil verkopen en leveren voor € 250.000,-- reageert Piet
meteen positief dat hij het wel wil hebben voor die prijs.
Vragen:
1. Kan Jan na de reactie van Piet vernomen te hebben nog afzien van de verkoop?
In beginsel zal verkoper Jan na de reactie van Piet niet meer kunnen afzien van de
verkoop van het bedrijfspand immers, het betreft hier geen woning en dan komt de
verkoop van een bedrijfspand tussen professionele partijen door de enkele aanbod en
aanvaarding tot stand. Zie art. 6:217 BW. Aanbod en aanvaarding zijn ieder
rechtshandelingen die de essentialia van de te sluiten overeenkomst moeten bevatten.
Dat is hier zo want het is in hun gesprek duidelijk welk pakhuis het betreft en voor welke
prijs alsmede een indicatie van de leveringsdatum. Nu het aanbod van Jan mondeling
geschiedt en Piet dit onmiddellijk aanvaardt kan er in beginsel niet meer op het aanbod
worden teruggekomen. Zie art. 6:221 lid 1 BW.
CASUS I
Dennis, een jonge kandidaat-notaris, heeft zijn appartement verkocht aan Eduard en daartoe zelf een
koopovereenkomst opgesteld. Hij stuurt het koopcontract als bijlage bij een email naar Eduard die
het contract uitprint, ondertekent en in gescande vorm terugstuurt naar Dennis die het op woensdag
eveneens ondertekent. Het document wordt op donderdagochtend in gescande vorm met beide
handtekeningen eronder door Eduard ontvangen.
Vraag:
1a. Is hier een koopovereenkomst tot stand gekomen?
Er is hier inderdaad een koopovereenkomst tot stand gekomen. Immers,
koopovereenkomsten met betrekking tot een woning waarbij de koper is een natuurlijke
persoon die niet handelt in de uitoefening van zijn beroep of bedrijf, in casu Eduard, moeten
schriftelijk, dat wil zeggen bij akte worden aangegaan op grond van artikel 7:2 lid 1 BW.
Artikel 156a Rv bepaalt dat onder een akte ook kan worden verstaan – kort gezegd – een
elektronische akte. Artikel 6:227a BW bepaalt in aanvulling daarop nog dat wanneer de wet
een vormvoorschrift betreffende schriftelijkheid stelt daaraan tevens is voldaan indien de
overeenkomst langs elektronische weg tot stand is gekomen en aan een aantal vereisten
voldoet waarvan het belangrijkste is dat de authenticiteit en identiteit van partijen
voldoende vaststaat. Dit laatste is het geval wanneer gebruik gemaakt is van een
zogenaamde digitale handtekening (zie art. 3:15a BW). De minister heeft in de toelichting bij
dat artikel destijds gesteld dat voldoende is een gescande handtekening op een papieren
drager (overeenkomst), hetgeen in casu het geval is.
1b. Gesteld dat er een koopovereenkomst tot stand is gekomen: tot wanneer kan Eduard de koop
ontbinden?
Eduard kan de koop ontbinden tot en met maandag 24.00 uur gezien het feit dat de
overeenkomst hem op donderdag ter hand is gesteld en de algemene termijnenwet bepaalt
dat een weekend als een dag telt en bovendien een termijn nooit in het weekend kan
eindigen.
Dennis heeft bij de koopovereenkomst nooit gesproken over het splitsingsreglement dat van
toepassing is op het appartementsrecht en dit ook nooit getoond aan Eduard. Bovendien heeft hij
met Eduard niet gesproken over haarscheuren in de betonnen balkons die binnen afzienbare termijn
hersteld moeten worden. Wat dit laatste betreft staat er in de koopovereenkomst slechts dat: “de
verkoper zich exonereert voor verborgen gebreken”.
Vragen:
2. Kan het feit dat Dennis Eduard niet heeft geïnformeerd over het splitsingsreglement naar uw
mening leiden tot aansprakelijkheid van Dennis?
Ja, het feit dat Dennis Eduard niet heeft geïnformeerd over het splitsingsreglement dat
hoort bij het appartementsrecht kan inderdaad tot de aansprakelijkheid van Dennis
leiden op grond van het bepaalde in artikel 7:47 j° artikel 7:15 lid 1 BW. Een
splitsingsreglement vormt een bijzondere last of beperking ten aanzien van het
, verkochte dat in casu niet rechtstreeks een zaak is maar een vermogensrecht, te weten
het appartementsrecht. De aansprakelijkheid van de verkoper vloeit dan voort uit artikel
7:20 BW dan wel artikel 7:22 lid 4 BW jº de vorderingen gebaseerd op boek 6 BW zoals
die tot ontbinding (6:265 BW) van de koopovereenkomst dan wel schadevergoeding
(6:74 BW).
7:15 lid 1: want het is een inschrijfbaar feit!!!, maar NIET ten tijde van de koop
ingeschreven. In casu is het WEL ingeschreven en dus kom je NIET aan 7:15 lid 2 toe
3. Kunnen de haarscheuren in de betonnen balkonvloer leiden tot aansprakelijkheid van Dennis? (ga
ervan uit dat de balkons behoren tot het privégedeelte van het appartement).
De haarscheuren in de betonnen balkonvloer kunnen inderdaad leiden tot
aansprakelijkheid van Dennis indien men er vanuit gaat dat Dennis bekend was met deze
haarscheuren. Daar lijkt het wel op omdat de casus vermeldt dat deze haarscheuren
binnen afzienbare termijn hersteld moeten worden. Uitgangspunt is in casu artikel 7:47
j° 7:17 lid 1 j° lid 2 BW. In beginsel mag de koper verwachten dat de door hem gekochte
zaak de eigenschappen heeft die voor een normaal gebruik van die zaak benodigd zijn.
Derhalve mag de koper in beginsel verwachten dat een balkon geen haarscheuren
vertoont. In casu heeft de verkoper zich echter geexonereerd voor verborgen gebreken.
Verkoper Dennis kan zich echter op die exoneratie niet beroepen wanneer hij bekend
was met die gebreken, zoals uit jurisprudentie bijvoorbeeld het arrest Fabels
Meenderink voortvloeit.
N.B. Indien men aanneemt dat de haarscheuren goed zichtbaar waren zou wellicht
geoordeeld kunnen worden dat verkoper Dennis niet aansprakelijk was maar dat Eduard
een onderzoeksplicht had op grond van het bepaalde in artikel 7:17 lid 5 BW j° het arrest
Van Dalfsen/gemeente Kampen. Deze oplossing van de vraag ligt echter minder voor de
hand.
CASUS II
Jan heeft een drukkerij. Naast het eigenlijke bedrijfspand heeft hij nog een pakhuis. Piet handelt in
schroot en oud ijzer. Hij is een kennis van Jan. Wanneer Piet in een gesprek met Jan op 15 juni 2017
hoort dat deze zijn pakhuis op korte termijn wil verkopen en leveren voor € 250.000,-- reageert Piet
meteen positief dat hij het wel wil hebben voor die prijs.
Vragen:
1. Kan Jan na de reactie van Piet vernomen te hebben nog afzien van de verkoop?
In beginsel zal verkoper Jan na de reactie van Piet niet meer kunnen afzien van de
verkoop van het bedrijfspand immers, het betreft hier geen woning en dan komt de
verkoop van een bedrijfspand tussen professionele partijen door de enkele aanbod en
aanvaarding tot stand. Zie art. 6:217 BW. Aanbod en aanvaarding zijn ieder
rechtshandelingen die de essentialia van de te sluiten overeenkomst moeten bevatten.
Dat is hier zo want het is in hun gesprek duidelijk welk pakhuis het betreft en voor welke
prijs alsmede een indicatie van de leveringsdatum. Nu het aanbod van Jan mondeling
geschiedt en Piet dit onmiddellijk aanvaardt kan er in beginsel niet meer op het aanbod
worden teruggekomen. Zie art. 6:221 lid 1 BW.
