Voordelen
De NCW-methode geeft goed inzicht in de winstgevendheid van ene project;
Waardebepaling van investeringen op basis van een gewenst rendementspercentage
kunnen snel en transparant worden gemaakt.
Bijkomend voordeel voor vastgoedprofessionals = de NCW-methode veel wordt toegepast
voor beleggers in vastgoed
Nadelen
Gewenst rendementspercentage is aan verandering onderhevig, bijvoorbeeld door
rentestijging voor (bank)leningen op de kapitaalmarkt
Hoofdstuk 13: Inkomstenbelasting
Art. 2.1 Wet IB 2001 Inkomstenbelasting wordt geheven van natuurlijke personen die in
Nederland wonen (binnenlandse betalingsverplichtingen) of die niet in Nederland wonen maar wel
van Nederlands inkomen genieten (buitenlands betalingsverplichtingen).
Boxenstelsel inkomstenbelasting. Rangorde boxen bepaald in de wet (art. 2.3 en 2.14 Wet IB 2001)
Box 1: Belastbaar inkomen uit werk en woning
o Loon, winst uit onderneming, R.O.W. etc.
Box 2: Belastbaar inkomen uit aanmerkelijk belang (>5%)
o Dividend, verkoop aandelen
- Dit betreft een vast belastingpercentage van 26,9%
- Indien iemand aandelen bezit die niet behoren tot aanmerkelijk belang dus niet 5% of
meer van een geplaatst aandelenkapitaal worden de belastingen geheven op basis van
box 3 op basis van een forfait rendement.
- Als er dividend wordt uitgekeerd moet er door de BV dividendbelasting worden
ingehouden en afgedragen. Deze dividendbelasting is een voorheffing op de uiteindelijk te
betalen IB en bedraagt 15%.
Box 3: Belastbaar inkomen uit sparen en beleggen
o Vermogen of schulden
- Op 1 januari elk jaar worden de bezittingen verminderd met de schulden om de
rendementsgrondslag te vormen.
- Het tarief in box 3 bedraagt 31%
Onder bezittingen in box 3 worden verstaan:
- Onroerende zaken (die niet in box 1 worden belast)
- Rechten die direct of indirect op onroerende zaken betrekking hebben
- (rechten op) roerende zaken die niet voor persoonlijke doeleinden worden gebruikt
- (contant) geld
- Overige vermogensrechten
Per belastingplichtige is er een heffingsvrij vermogen vastgesteld van €50.000,- Fiscaal partners
hebben dus twee maal recht op deze vrijstelling.
Fiscale partners (art. 1.2 wet IB 2001) kunnen gezamenlijk aangifte doen en bepaalde inkomsten en
aftrekposten aan elkaar toekennen zodat het maximale fiscale voordeel behaald kan worden.
gehuwde en geregistreerde partners zijn ook elkaar fiscaal partner.
Bij ongehuwd samenwonend volgend eisen:
- Partners wonen op hetzelfde adres;
- Partners hebben samen een kind of het kind van de een woont bij hen samen;
- Samen een eigen woning hebben.
,Winst uit onderneming
Een belastingplichtige wordt als ondernemer aangemerkt indien voor diens rekening een
onderneming wordt gedreven waaraan deze rechtstreeks wordt verbonden voor verbintenissen
betreffende die onderneming (art. 3.4 Wet IB 2001). De eisen zijn:
- Deelname economisch verkeer
- Minimale omzet
- Voordeel moet beoogd zijn
Daarnaast dient de ondernemer te voldoen aan het urencriterium van ten minste 1.225 uur en
minimaal de helft van de beschikbare tijd aan de onderneming moet hebben besteed (art. 3.6 Wet IB
2001).
Zelfstandigenaftrek (art. 3.76 Wet IB 2001) Deze bedraagt €6.670,-.
Los van het urencriterium mag een ondernemer de MKB-winstvrijstelling toepassen hetgeen
betekent dat 14% van de winst onbelast kan worden ontvangen (art. 3.79a Wet IB 2001).
Belastbaar loon – onder loon wordt verstaan het voordeel dat wordt genoten uit dienstebetrekking
waarbij wordt aangesloten op het loonbegrip uit de Wet Loonbelasting (art. 3.81 en 3.82 Wet IB
2001). Tot inkomen uit loondienst wordt gerekend:
- Het vaste en variabele salaris
- De bijtelling vanwege privégebruik van de auto van de zaak onder aftrek van een
eventuele eigen bijdrage
- Eventuele bijdrage aan de pensioenpremie
Belastbaar resultaat uit overige werkzaamheden – resultaat uit overige werkzaamheden is inkomen
dat niet valt onder winst uit onderneming of loon. Dit kan bijvoorbeeld zijn van het geven van
cursussen naast het dienstverband. Ook inkomsten uit verhuur van vastgoed als resultaat uit overige
werkzaamheden worden aangemerkt indien de werkzaamheden normaal vermogensbeheer te
boven gaan. Hiervan is bijvoorbeeld sprake indien een groot gedeelte van alle
onderhoudswerkzaamheden zelf worden uitgevoerd.
Belastbare inkomsten uit eigen woning het saldo van de voordelen uit de eigen woning minus de
daarop drukkende aftrekbare kosten.
De DGA en aanmerkelijk belang
Er is ook sprake van aanmerkelijk belang als er direct of indirect recht bestaat op koopopties van
aandelen. De DGA ontvangt voor de geleverde arbeid een arbeidsbeloning en wordt dus belast in
box 1. Het aandelenbezit valt niet in box 3. Als er aandelen met winst worden verkocht of als er
dividend wordt uitgekeerd wordt dit belast in box 2 tegen het tarief van 26,9%.
Als er dividend wordt uitgekeerd is de vennootschap verplicht 15% dividendbelasting als voorheffing
op de inkomstenbelasting af te dragen aan de fiscus.
, Heffingskortingen – art. 8.2 Wet IB 2001
Op de berekende inkomstenbelasting mag een heffingskorting in mindering worden gebracht. Twee
voorkomende heffingskortingen zijn de algemene heffingskorting en de arbeidskorting. Daarnaast
zin er de inkomensafhankelijke combinatiekorting, de jonggehandicaptenkorting, de
(alleenstaande) ouderenkorting en de korting voor groene beleggingen.
- Algemene heffingskorting is maximaal €2.837,-. (Art. 8.10 Wet IB 2001)
o Als iemand de AOW-leeftijd heeft bereidt bedraagt de korting max. €1.469,-
verminderd met 5,977% van het belastbaar inkomen uit werk en woning voor zover
dat meer bedraagt dan €21.043,-.
Stappenplan berekenen van de inkomstenbelasting
Stap 1: Bereken het belastbaar inkomen (soms gegevens soms ook niet)
Stap 2: bereken hoeveel belasting je moet betalen over je belastbare inkomen met behulp de
schijventarieven.
Stap 3: kijk goed of je nog recht hebt of heffingskortingen. Deze heffingskortingen mag je in
mindering brengen van het in stap 2 berekende belastingbedrag.
- Belastbaar inkomen (art. 2.10 Wet IB 2001)
- Algemene heffingskorting (art. 8.10 Wet IB 2001)
- Arbeidskorting (art 8.11 Wet IB 2001)
Zie voorbeeld p. 280
SOORTEN PANDEN IN DE WET VAN INKOMSTENBELASTING 2001
De eigen woning valt in box 1 (Art. 3.111 Wet IB 2001)
Panden die worden gerekend tot het ondernemingsvermogen worden geactiveerd op de balans.
Voor vastgoed geld dat er alleen afgeschreven mag worden zolang de boekwaarde hoger is dan de
bodemwaarde. De bodemwaarde bedraagt:
- De WOZ-waarde als het pand hoofdzakelijk ter beschikking wordt gesteld aan een ander
dan de belastingplichtige;
- 50% van de WOZ-waarde voor een pand in eigen gebruik.
Als de belastingplichtige eigenaar is van een pand dat (ook) zakelijk wordt gebruikt moet worden
bepaald aan wie het pand moet worden toegerekend.
- Verplicht privé vermogen indien het een zelfstandig deel is dat voor 90% of meer privé
wordt gebruikt;
- Verplicht ondernemingsvermogen indien het zelfstandige deel is dat voor 90% of meer
zakelijk wordt gebruikt.
- Keuzevermogen in alle andere gevallen.
Pand als privé vermogen
90% of meer voor privé wordt gebruikt en voor 10% of minder zakelijk, waarvan dit zakelijke
deel niet beschikt over een eigen opgang. (de 10% die zakelijk wordt gebruikt valt in box 3)
Art 3.17 lid 1 Wet IB 2001
Pand als ondernemingsvermogen
Als een pand dat is aangemerkt als ondernemingsvermogen kunnen de kosten voor gebruik,
onderhoud en verbetering ten laste van het resultaat worden gebracht evenals de rente
voor geldleningen en afschrijvingen.
Als de woning waarin de ondernemer woont wordt gerekend tot het
ondernemingsvermogen is er sprake van bijtelling privégebruik woning (art. 3.19 Wet IB
2001).
De NCW-methode geeft goed inzicht in de winstgevendheid van ene project;
Waardebepaling van investeringen op basis van een gewenst rendementspercentage
kunnen snel en transparant worden gemaakt.
Bijkomend voordeel voor vastgoedprofessionals = de NCW-methode veel wordt toegepast
voor beleggers in vastgoed
Nadelen
Gewenst rendementspercentage is aan verandering onderhevig, bijvoorbeeld door
rentestijging voor (bank)leningen op de kapitaalmarkt
Hoofdstuk 13: Inkomstenbelasting
Art. 2.1 Wet IB 2001 Inkomstenbelasting wordt geheven van natuurlijke personen die in
Nederland wonen (binnenlandse betalingsverplichtingen) of die niet in Nederland wonen maar wel
van Nederlands inkomen genieten (buitenlands betalingsverplichtingen).
Boxenstelsel inkomstenbelasting. Rangorde boxen bepaald in de wet (art. 2.3 en 2.14 Wet IB 2001)
Box 1: Belastbaar inkomen uit werk en woning
o Loon, winst uit onderneming, R.O.W. etc.
Box 2: Belastbaar inkomen uit aanmerkelijk belang (>5%)
o Dividend, verkoop aandelen
- Dit betreft een vast belastingpercentage van 26,9%
- Indien iemand aandelen bezit die niet behoren tot aanmerkelijk belang dus niet 5% of
meer van een geplaatst aandelenkapitaal worden de belastingen geheven op basis van
box 3 op basis van een forfait rendement.
- Als er dividend wordt uitgekeerd moet er door de BV dividendbelasting worden
ingehouden en afgedragen. Deze dividendbelasting is een voorheffing op de uiteindelijk te
betalen IB en bedraagt 15%.
Box 3: Belastbaar inkomen uit sparen en beleggen
o Vermogen of schulden
- Op 1 januari elk jaar worden de bezittingen verminderd met de schulden om de
rendementsgrondslag te vormen.
- Het tarief in box 3 bedraagt 31%
Onder bezittingen in box 3 worden verstaan:
- Onroerende zaken (die niet in box 1 worden belast)
- Rechten die direct of indirect op onroerende zaken betrekking hebben
- (rechten op) roerende zaken die niet voor persoonlijke doeleinden worden gebruikt
- (contant) geld
- Overige vermogensrechten
Per belastingplichtige is er een heffingsvrij vermogen vastgesteld van €50.000,- Fiscaal partners
hebben dus twee maal recht op deze vrijstelling.
Fiscale partners (art. 1.2 wet IB 2001) kunnen gezamenlijk aangifte doen en bepaalde inkomsten en
aftrekposten aan elkaar toekennen zodat het maximale fiscale voordeel behaald kan worden.
gehuwde en geregistreerde partners zijn ook elkaar fiscaal partner.
Bij ongehuwd samenwonend volgend eisen:
- Partners wonen op hetzelfde adres;
- Partners hebben samen een kind of het kind van de een woont bij hen samen;
- Samen een eigen woning hebben.
,Winst uit onderneming
Een belastingplichtige wordt als ondernemer aangemerkt indien voor diens rekening een
onderneming wordt gedreven waaraan deze rechtstreeks wordt verbonden voor verbintenissen
betreffende die onderneming (art. 3.4 Wet IB 2001). De eisen zijn:
- Deelname economisch verkeer
- Minimale omzet
- Voordeel moet beoogd zijn
Daarnaast dient de ondernemer te voldoen aan het urencriterium van ten minste 1.225 uur en
minimaal de helft van de beschikbare tijd aan de onderneming moet hebben besteed (art. 3.6 Wet IB
2001).
Zelfstandigenaftrek (art. 3.76 Wet IB 2001) Deze bedraagt €6.670,-.
Los van het urencriterium mag een ondernemer de MKB-winstvrijstelling toepassen hetgeen
betekent dat 14% van de winst onbelast kan worden ontvangen (art. 3.79a Wet IB 2001).
Belastbaar loon – onder loon wordt verstaan het voordeel dat wordt genoten uit dienstebetrekking
waarbij wordt aangesloten op het loonbegrip uit de Wet Loonbelasting (art. 3.81 en 3.82 Wet IB
2001). Tot inkomen uit loondienst wordt gerekend:
- Het vaste en variabele salaris
- De bijtelling vanwege privégebruik van de auto van de zaak onder aftrek van een
eventuele eigen bijdrage
- Eventuele bijdrage aan de pensioenpremie
Belastbaar resultaat uit overige werkzaamheden – resultaat uit overige werkzaamheden is inkomen
dat niet valt onder winst uit onderneming of loon. Dit kan bijvoorbeeld zijn van het geven van
cursussen naast het dienstverband. Ook inkomsten uit verhuur van vastgoed als resultaat uit overige
werkzaamheden worden aangemerkt indien de werkzaamheden normaal vermogensbeheer te
boven gaan. Hiervan is bijvoorbeeld sprake indien een groot gedeelte van alle
onderhoudswerkzaamheden zelf worden uitgevoerd.
Belastbare inkomsten uit eigen woning het saldo van de voordelen uit de eigen woning minus de
daarop drukkende aftrekbare kosten.
De DGA en aanmerkelijk belang
Er is ook sprake van aanmerkelijk belang als er direct of indirect recht bestaat op koopopties van
aandelen. De DGA ontvangt voor de geleverde arbeid een arbeidsbeloning en wordt dus belast in
box 1. Het aandelenbezit valt niet in box 3. Als er aandelen met winst worden verkocht of als er
dividend wordt uitgekeerd wordt dit belast in box 2 tegen het tarief van 26,9%.
Als er dividend wordt uitgekeerd is de vennootschap verplicht 15% dividendbelasting als voorheffing
op de inkomstenbelasting af te dragen aan de fiscus.
, Heffingskortingen – art. 8.2 Wet IB 2001
Op de berekende inkomstenbelasting mag een heffingskorting in mindering worden gebracht. Twee
voorkomende heffingskortingen zijn de algemene heffingskorting en de arbeidskorting. Daarnaast
zin er de inkomensafhankelijke combinatiekorting, de jonggehandicaptenkorting, de
(alleenstaande) ouderenkorting en de korting voor groene beleggingen.
- Algemene heffingskorting is maximaal €2.837,-. (Art. 8.10 Wet IB 2001)
o Als iemand de AOW-leeftijd heeft bereidt bedraagt de korting max. €1.469,-
verminderd met 5,977% van het belastbaar inkomen uit werk en woning voor zover
dat meer bedraagt dan €21.043,-.
Stappenplan berekenen van de inkomstenbelasting
Stap 1: Bereken het belastbaar inkomen (soms gegevens soms ook niet)
Stap 2: bereken hoeveel belasting je moet betalen over je belastbare inkomen met behulp de
schijventarieven.
Stap 3: kijk goed of je nog recht hebt of heffingskortingen. Deze heffingskortingen mag je in
mindering brengen van het in stap 2 berekende belastingbedrag.
- Belastbaar inkomen (art. 2.10 Wet IB 2001)
- Algemene heffingskorting (art. 8.10 Wet IB 2001)
- Arbeidskorting (art 8.11 Wet IB 2001)
Zie voorbeeld p. 280
SOORTEN PANDEN IN DE WET VAN INKOMSTENBELASTING 2001
De eigen woning valt in box 1 (Art. 3.111 Wet IB 2001)
Panden die worden gerekend tot het ondernemingsvermogen worden geactiveerd op de balans.
Voor vastgoed geld dat er alleen afgeschreven mag worden zolang de boekwaarde hoger is dan de
bodemwaarde. De bodemwaarde bedraagt:
- De WOZ-waarde als het pand hoofdzakelijk ter beschikking wordt gesteld aan een ander
dan de belastingplichtige;
- 50% van de WOZ-waarde voor een pand in eigen gebruik.
Als de belastingplichtige eigenaar is van een pand dat (ook) zakelijk wordt gebruikt moet worden
bepaald aan wie het pand moet worden toegerekend.
- Verplicht privé vermogen indien het een zelfstandig deel is dat voor 90% of meer privé
wordt gebruikt;
- Verplicht ondernemingsvermogen indien het zelfstandige deel is dat voor 90% of meer
zakelijk wordt gebruikt.
- Keuzevermogen in alle andere gevallen.
Pand als privé vermogen
90% of meer voor privé wordt gebruikt en voor 10% of minder zakelijk, waarvan dit zakelijke
deel niet beschikt over een eigen opgang. (de 10% die zakelijk wordt gebruikt valt in box 3)
Art 3.17 lid 1 Wet IB 2001
Pand als ondernemingsvermogen
Als een pand dat is aangemerkt als ondernemingsvermogen kunnen de kosten voor gebruik,
onderhoud en verbetering ten laste van het resultaat worden gebracht evenals de rente
voor geldleningen en afschrijvingen.
Als de woning waarin de ondernemer woont wordt gerekend tot het
ondernemingsvermogen is er sprake van bijtelling privégebruik woning (art. 3.19 Wet IB
2001).
