Samenvatting Duurzaam bouwen (DBO)
Hoofdstuk 3 – Bouwkundig en installatie-onderhoud
Paragraaf 3.1 – Wetgeving in relatie met het bouwkundig onderhoud
Voor woonruimten geldt naast het Burgerlijk Wetboek ook de Uitvoeringswet huurprijzen
woonruimte. Deze wet is niet van toepassing op overeenkomsten van huur en verhuur van
woonruimte die een gebruik betreffen dat naar zijn aard slechts van korte duur is.
Een eigenaar van een bestaande woning of bestaand gebouw kan op twee manieren te maken
krijgen met bouwtechnische voorschriften uit het Bouwbesluit:
- Bij aanschrijving
De onderhoudsverplichting wordt op grond van de Woningwet opgelegd door middel van een
aanschrijving. Een aanschrijving aan een Vereniging van Eigenaars (VvE) wordt opgesteld aan de hand
van splitsingsakte, waarin staat omschreven welke doelen gemeenschappelijk eigendom zijn. De VvE
kan binnen zes weken na de bekendmaking van het gemeentebesluit bezwaar aantekenen tegen de
aanschrijving. Beroep tegen de gemeentelijke aanschrijving kan worden ingesteld bij de
Arrondissementsrechtbank en hoger beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van
State in Den Haag. Een aanschrijving moet altijd gebaseerd zijn op wettelijk vastgestelde technische
gebreken of tekortkomingen.
- Bij ingrijpende onderhoudswerkzaamheden
Voor het te verbouwen deel van een gebouw gelden in beginsel de nieuwbouwvoorschriften voor
het Bouwbesluit. De gemeente bepaalt het niveau van vrijstelling. Daarbij moet met de volgende
ondergrenzen rekening worden gehouden:
Het vrijstellingsniveau mag niet lager zijn dan de eisen die aan bestaande bouw worden
gesteld.
Er mag geen verslechtering optreden ten opzichte van de situatie van vóór de verbouwing.
Woningen en gebouwen zijn voor een ondernemer of instelling een hulpmiddel om een bepaalde
doelstelling te behalen. Er zijn twee categorieën doelstellingen:
1. Maatschappelijke taak: non-profitorganisaties
2. Inkomen verwerven: profitorganisaties
Dit onderscheid is van belang vanwege de financiering en besluitvorming met betrekking tot het
onderhoud. Beide soorten organisaties opereren in verschillende omgevingen.
Bij non-profitorganisaties is er veel regelgeving en toezicht van de overheid en is er geen
winstoogmerk. Inkomsten zijn vaak afkomstig uit subsidies, eigen inkomsten en giften.
Bij profitorganisaties is nauwelijks sprake van toezicht van de overheid, maar zij kennen vaak een
fiscaal regime.
Huisvestingsmanagement is een cyclisch proces. Het organisatiebeleid en de actuele visie op de
bedrijfsvoering moeten worden vertaald in huisvestingsbeleid. In een huisvestingsbeleidplan wordt
vastgesteld wat er nu en de komende jaren in huisvesting nodig is.
Publieke organisaties zijn voor de goedkeuring van hun exploitatie en investeringen afhankelijk van
overheidsregelgeving en politieke besluitvorming. Er moet steeds meer op basis van bepaalde
indicatoren continu gemonitord worden of de huisvesting blijft voldoen aan de eisen die voortvloeien
uit het operationeel beleid.
,De een omschrijft beleid als een vernieuwde kijk op gepasseerde zaken, de ander noemt het visie,
strategisch denken of een duidelijke koers. Het type beheerder, de grootte van het bedrijf en het
product dat geleverd wordt bepalen in hoge mate de invulling van het onderhoudsbeleid. De
voornemens die elke organisatie heeft om het bedrijf goed te laten functioneren, worden vastgelegd
in beleidsnota’s.
Om het concurrentieprobleem op te lossen kan de volgende procedure worden gevolgd:
- Vaststellen wat het primaire proces is
- Vaststellen welke prestaties het gebouw moet leveren. Het is wenselijk daarbij het gebouw
in zones te verdelen.
- Inschatten hoe lang het gebouw deze prestaties moet blijven leveren
- Opstellen van een onderhoudsplanning en meerjarenbegroting
- Verwerven van inzicht in de beschikbare financiële middelen
- Confrontatie tussen meerjarenbegroting en beschikbare middelen
- Afwegen van kosten en prestaties en keuen maken. Dit noemen we het formuleren van een
onderhoudsbeleid.
- Uitvoeren van het onderhoud waarvoor is gekozen.
Paragraaf 3.2 – Onderhoudsbeheer
Het doel van het onderhoudsbeheer is het onderhoud aan gebouwen en de bijbehorende installaties
zodanig te structureren, dat:
- Er effectief tot uitvoering van de onderhoudsactiviteiten besloten kan worden;
- Onderhoudsactiviteiten effectief aangestuurd kunnen worden;
- Beschikbare middelen effectief worden ingezet.
Men heeft geen duidelijk beeld van de huidige toestand van de gebouwen en daarnaast weet men
vaak ook niet of deze gebouwen goed zijn afgestemd op de eisen die door of vanuit het primaire
proces aan deze gebouwen worden gesteld. Hiervoor kunnen vier redenen genoemd worden:
- Als er met de gebouwinstallaties iets mis is, heeft dat vaak direct gevolgen voor het primaire
proces.
- In het kader van de Arbowet zijn er allerlei keuringen van de installaties voorgeschreven.
- Onderhoudsbeheer wordt vaak gevoerd door een persoon die meer affiniteit heeft met
installaties dan met bouwkundige zaken. Dit geldt vooral voor organisaties waarbij in het
primaire proces productie-installaties betrokken zijn.
- Bouwkundig onderhoud wordt vaak als een noodzakelijk kwaad gezien en alleen ad hoc
aangepakt.
Ontwikkeling en uitbreiding van gebouwinstallaties, waarbij vooral elektronica een rol speelt, maakt
het bijna niet meer mogelijk zelf te beschikken over specialisten die deze installaties kunnen
onderhouden.
Voor het onderhoudsbeheer zijn de laatste jaren de volgende aspecten van invloed:
- Beperking onderhoudsbehoefte;
- Risicobeheersing;
- Arbowet en andere eisen;
- Garanties;
- Duurzaamheid, beheer en onderhoud.
Omdat de uitgangspunten van het onderhoud steeds meer beleidsmatig worden bepaald, betekent
dit dat het onderhoudsbeheer een andere, hogere, plaats in de organisatie krijgt.
, Paragraaf 3.3 – Aanpak technische onderhoud
De gewenste kwaliteit is niet altijd haalbaar om de volgende redenen:
- Er kan een financieel probleem ontstaan;
- Kwaliteitseisen zijn aan veranderingen onderhevig;
- De gebruiker vraag t de ene dag iets anders dan de andere
Een functionele eis is geformuleerd vanuit de eisen die de gebruiker of opdrachtgever aan iets stelt.
Derhalve moeten functionele eisen worden vertaald in prestatie-eisen omdat deze toetsbaar zijn.
Ook de waarden en normen van de gebruiker kunnen het kwaliteitsniveau bepalen.
Ondanks het feit dat het kwaliteitsbeleid kan worden uitgedrukt in een prestatie-eis, zijn er toch nog
verschillende keuzen mogelijk. Hoe duidelijker de verlangde prestatie vanuit het primaire proces
wordt bepaald, des te kleiner is de keuze mogelijkheid bij het uit te voeren onderhoud. Naarmate
deze zaken minder expliciet door het primaire proces worden bepaald, gaat het totale beheer van
het vastgoed en het te volgen beleid daarbinnen een rol spelen.
Een beheerder van vastgoed waarin het primaire proces sterk bepalend is voor het
onderhoudsbeleid heeft tijdens de bouw of bij het in gebruik nemen van het object al bepaald welke
onderhoudsstrategie hij kiest.
Onvoorziene zaken daargelaten drukt de beheerder een belangrijk stempel op de geschiedenis die
het gebouw doormaakt. Het gaat hierbij om de volgende transacties en ingrepen:
- Onderhoud
De vraag naar onderhoud van een gebouw is afhankelijk van:
Leeftijd van het gebouw
Aard van gebruik
Gebruiksintensiteit
Technische samenstelling gebouw
De onderhoudsbehoefte kan pas worden vastgesteld als duidelijk is wat de eigenaar met het gebouw
van plan is. Bij onderhoud wordt gesproken over twee soorten niveaus:
1. Voorzieningenniveau: aanwezige prestaties van het gebouw of bouwdeel;
2. Onderhoudsniveau: niveau van in stand houden van de oorspronkelijke prestatie
Er zijn vier motieven om onderhoud uit te voeren:
1. Economisch;
2. Functioneel;
3. Esthetisch;
4. Wettelijk.
- Verbetering
De vraag naar verbetering van een gebouw ontstaat door:
Algemene ontwikkelingen
Dynamiek van het gebruik
Uit de hand lopende exploitatie-uitgaven
Achterblijvend voorzieningenniveau van gebouw.
- Verbouwing
- Verhuur en verkoop
- Onderhoud
- Sloop
Hoofdstuk 3 – Bouwkundig en installatie-onderhoud
Paragraaf 3.1 – Wetgeving in relatie met het bouwkundig onderhoud
Voor woonruimten geldt naast het Burgerlijk Wetboek ook de Uitvoeringswet huurprijzen
woonruimte. Deze wet is niet van toepassing op overeenkomsten van huur en verhuur van
woonruimte die een gebruik betreffen dat naar zijn aard slechts van korte duur is.
Een eigenaar van een bestaande woning of bestaand gebouw kan op twee manieren te maken
krijgen met bouwtechnische voorschriften uit het Bouwbesluit:
- Bij aanschrijving
De onderhoudsverplichting wordt op grond van de Woningwet opgelegd door middel van een
aanschrijving. Een aanschrijving aan een Vereniging van Eigenaars (VvE) wordt opgesteld aan de hand
van splitsingsakte, waarin staat omschreven welke doelen gemeenschappelijk eigendom zijn. De VvE
kan binnen zes weken na de bekendmaking van het gemeentebesluit bezwaar aantekenen tegen de
aanschrijving. Beroep tegen de gemeentelijke aanschrijving kan worden ingesteld bij de
Arrondissementsrechtbank en hoger beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van
State in Den Haag. Een aanschrijving moet altijd gebaseerd zijn op wettelijk vastgestelde technische
gebreken of tekortkomingen.
- Bij ingrijpende onderhoudswerkzaamheden
Voor het te verbouwen deel van een gebouw gelden in beginsel de nieuwbouwvoorschriften voor
het Bouwbesluit. De gemeente bepaalt het niveau van vrijstelling. Daarbij moet met de volgende
ondergrenzen rekening worden gehouden:
Het vrijstellingsniveau mag niet lager zijn dan de eisen die aan bestaande bouw worden
gesteld.
Er mag geen verslechtering optreden ten opzichte van de situatie van vóór de verbouwing.
Woningen en gebouwen zijn voor een ondernemer of instelling een hulpmiddel om een bepaalde
doelstelling te behalen. Er zijn twee categorieën doelstellingen:
1. Maatschappelijke taak: non-profitorganisaties
2. Inkomen verwerven: profitorganisaties
Dit onderscheid is van belang vanwege de financiering en besluitvorming met betrekking tot het
onderhoud. Beide soorten organisaties opereren in verschillende omgevingen.
Bij non-profitorganisaties is er veel regelgeving en toezicht van de overheid en is er geen
winstoogmerk. Inkomsten zijn vaak afkomstig uit subsidies, eigen inkomsten en giften.
Bij profitorganisaties is nauwelijks sprake van toezicht van de overheid, maar zij kennen vaak een
fiscaal regime.
Huisvestingsmanagement is een cyclisch proces. Het organisatiebeleid en de actuele visie op de
bedrijfsvoering moeten worden vertaald in huisvestingsbeleid. In een huisvestingsbeleidplan wordt
vastgesteld wat er nu en de komende jaren in huisvesting nodig is.
Publieke organisaties zijn voor de goedkeuring van hun exploitatie en investeringen afhankelijk van
overheidsregelgeving en politieke besluitvorming. Er moet steeds meer op basis van bepaalde
indicatoren continu gemonitord worden of de huisvesting blijft voldoen aan de eisen die voortvloeien
uit het operationeel beleid.
,De een omschrijft beleid als een vernieuwde kijk op gepasseerde zaken, de ander noemt het visie,
strategisch denken of een duidelijke koers. Het type beheerder, de grootte van het bedrijf en het
product dat geleverd wordt bepalen in hoge mate de invulling van het onderhoudsbeleid. De
voornemens die elke organisatie heeft om het bedrijf goed te laten functioneren, worden vastgelegd
in beleidsnota’s.
Om het concurrentieprobleem op te lossen kan de volgende procedure worden gevolgd:
- Vaststellen wat het primaire proces is
- Vaststellen welke prestaties het gebouw moet leveren. Het is wenselijk daarbij het gebouw
in zones te verdelen.
- Inschatten hoe lang het gebouw deze prestaties moet blijven leveren
- Opstellen van een onderhoudsplanning en meerjarenbegroting
- Verwerven van inzicht in de beschikbare financiële middelen
- Confrontatie tussen meerjarenbegroting en beschikbare middelen
- Afwegen van kosten en prestaties en keuen maken. Dit noemen we het formuleren van een
onderhoudsbeleid.
- Uitvoeren van het onderhoud waarvoor is gekozen.
Paragraaf 3.2 – Onderhoudsbeheer
Het doel van het onderhoudsbeheer is het onderhoud aan gebouwen en de bijbehorende installaties
zodanig te structureren, dat:
- Er effectief tot uitvoering van de onderhoudsactiviteiten besloten kan worden;
- Onderhoudsactiviteiten effectief aangestuurd kunnen worden;
- Beschikbare middelen effectief worden ingezet.
Men heeft geen duidelijk beeld van de huidige toestand van de gebouwen en daarnaast weet men
vaak ook niet of deze gebouwen goed zijn afgestemd op de eisen die door of vanuit het primaire
proces aan deze gebouwen worden gesteld. Hiervoor kunnen vier redenen genoemd worden:
- Als er met de gebouwinstallaties iets mis is, heeft dat vaak direct gevolgen voor het primaire
proces.
- In het kader van de Arbowet zijn er allerlei keuringen van de installaties voorgeschreven.
- Onderhoudsbeheer wordt vaak gevoerd door een persoon die meer affiniteit heeft met
installaties dan met bouwkundige zaken. Dit geldt vooral voor organisaties waarbij in het
primaire proces productie-installaties betrokken zijn.
- Bouwkundig onderhoud wordt vaak als een noodzakelijk kwaad gezien en alleen ad hoc
aangepakt.
Ontwikkeling en uitbreiding van gebouwinstallaties, waarbij vooral elektronica een rol speelt, maakt
het bijna niet meer mogelijk zelf te beschikken over specialisten die deze installaties kunnen
onderhouden.
Voor het onderhoudsbeheer zijn de laatste jaren de volgende aspecten van invloed:
- Beperking onderhoudsbehoefte;
- Risicobeheersing;
- Arbowet en andere eisen;
- Garanties;
- Duurzaamheid, beheer en onderhoud.
Omdat de uitgangspunten van het onderhoud steeds meer beleidsmatig worden bepaald, betekent
dit dat het onderhoudsbeheer een andere, hogere, plaats in de organisatie krijgt.
, Paragraaf 3.3 – Aanpak technische onderhoud
De gewenste kwaliteit is niet altijd haalbaar om de volgende redenen:
- Er kan een financieel probleem ontstaan;
- Kwaliteitseisen zijn aan veranderingen onderhevig;
- De gebruiker vraag t de ene dag iets anders dan de andere
Een functionele eis is geformuleerd vanuit de eisen die de gebruiker of opdrachtgever aan iets stelt.
Derhalve moeten functionele eisen worden vertaald in prestatie-eisen omdat deze toetsbaar zijn.
Ook de waarden en normen van de gebruiker kunnen het kwaliteitsniveau bepalen.
Ondanks het feit dat het kwaliteitsbeleid kan worden uitgedrukt in een prestatie-eis, zijn er toch nog
verschillende keuzen mogelijk. Hoe duidelijker de verlangde prestatie vanuit het primaire proces
wordt bepaald, des te kleiner is de keuze mogelijkheid bij het uit te voeren onderhoud. Naarmate
deze zaken minder expliciet door het primaire proces worden bepaald, gaat het totale beheer van
het vastgoed en het te volgen beleid daarbinnen een rol spelen.
Een beheerder van vastgoed waarin het primaire proces sterk bepalend is voor het
onderhoudsbeleid heeft tijdens de bouw of bij het in gebruik nemen van het object al bepaald welke
onderhoudsstrategie hij kiest.
Onvoorziene zaken daargelaten drukt de beheerder een belangrijk stempel op de geschiedenis die
het gebouw doormaakt. Het gaat hierbij om de volgende transacties en ingrepen:
- Onderhoud
De vraag naar onderhoud van een gebouw is afhankelijk van:
Leeftijd van het gebouw
Aard van gebruik
Gebruiksintensiteit
Technische samenstelling gebouw
De onderhoudsbehoefte kan pas worden vastgesteld als duidelijk is wat de eigenaar met het gebouw
van plan is. Bij onderhoud wordt gesproken over twee soorten niveaus:
1. Voorzieningenniveau: aanwezige prestaties van het gebouw of bouwdeel;
2. Onderhoudsniveau: niveau van in stand houden van de oorspronkelijke prestatie
Er zijn vier motieven om onderhoud uit te voeren:
1. Economisch;
2. Functioneel;
3. Esthetisch;
4. Wettelijk.
- Verbetering
De vraag naar verbetering van een gebouw ontstaat door:
Algemene ontwikkelingen
Dynamiek van het gebruik
Uit de hand lopende exploitatie-uitgaven
Achterblijvend voorzieningenniveau van gebouw.
- Verbouwing
- Verhuur en verkoop
- Onderhoud
- Sloop
