Huurrecht
Week 1
Literatuur huurrecht begrepen: H2 par. 1 t/m 4 en H4 par. 10 -11.
Alles in het huurrecht is gereguleerd omdat de huurder de zwakkere partij is.
Burgerlijk Wetboek 7
Relevante wet- en regelgeving
Artikel 22 lid 2 Gw, Woningwet 2015
Besluit toegelaten instelling volkshuisvesting
Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting
Bouwbesluit
Huisvestingswet
Leegstandswet
Wet op de huurtoeslag
Overlegwet (WOHV)
Besluit Kleine Herstellingen
-> Woonruimte - artikel 7:232-282 Bw en ook de algemene bepalingen van 201-203 zijn van
toepassing.
-> Bedrijfsruimte - artikel 7:290-310 BW
Huurtoeslag:
Als je te veel verdient, kan je nooit huurtoeslag krijgen.
Als het inkomen niet toereikend is om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning
vult de huurtoeslag dit aan, zodat die persoon wel in aanmerking komt voor de huurwoning.
Overzicht van de toepasselijke regelingen op de diverse objecten:
1. Roerende zaken, gebouwd of ongebouwd - 7:201-231 BW
2. Onroerende zaken, gebouwd of ongebouwd - 7:201-231 BW
3. Vermogensrechten - 7:201-231 BW
4. Gebouwde roerende zaken die als woning zijn verhuurd - 7:232-282 BW
Zelfstandige woonruimte - 7:234 BW - niet zelfstandige woonruimte (bijvoorbeeld
studentenkamer)
Dwingend/semidwingend/aanvullende recht in het huurrecht - zie lijsten p. 19/20/21
Huurrecht begrepen
Verplichtingen van een verhuurder:
In gebruik verstrekken
Ervoor zorgen dat de huurder voldoende huurgenot heeft
, Gebreken herstellen (art. 7:206 BW)
Let op! Anders wanprestatie (art. 6:74 BW)
Als het huurgenot in welke vorm niet mogelijk is, heb je het recht om de huurovereenkomst
te ontbinden. Als je ontbindt, heb je recht op een schadevergoeding.
Verplichtingen van huurder:
Voldoen aan een voldoende bepaalbare tegenprestatie
Goed huurder
a. Stipt betalen
b. Geen overlast veroorzaken
c. Noch de leefbaarheid van de buurt verminderen
Huurder is slecht bevoegd tot het gebruik van de zaak dat is overeengekomen
Gebruik in strijd met de bestemming is in beginsel niet toegestaan.
De woning dient in beginsel zelf bewoond te worden door de huurder
Niet volledig gebruik aan anderen (inclusief vrienden en familie) of toeristen (Airbnb)
Geen over bewoning
Geen huisdieren indien dit is verboden.
Art. 7:220 BW: gedoogplicht van de huurder
Wanprestatie: reden voor ontbinding. Een tekortkoming in de nakoming.
Huur en algemene voorwaarden
Algemene voorwaarden! Art. 3:33-35 BW en 6:217 BW. Maar onredelijke bezwarende
bedingen zijn vernietigbaar aldus art. 6:233 BW
Servicekosten - art. 7:237 BW
Verplichtingen verhuurder Verplichtingen huurder
Ter beschikking stellen en verschaffen Voldoen van de huurpenningen
genot (art. 7:204 lid 2 BW)
Verhelpen en omschrijving van gebreken Gedragen als goed huurder –
Bij niet nakoming? Schadevergoedingsplicht zorgverplichting art. 7:213 BW
Gebruik hoofdverblijf
Bij niet nakoming? Schadevergoedingsplicht
Zoals overeengekomen - bestemming Zoals overeengekomen - bestemming
Goed verhuurderschap Kleine herstellingen die binnen handbereid
zijn (verstopte gootsteen, lamp vervangen,
schilderen binnenmuren)
Informatieplicht (gebreken)
, Week 2
Wanneer is er sprake van een gebrek?
Art. 7:204 BW
- Objectief criterium: wat mag een huurder verwachten?
Als je boven een café gaat wonen, moet je veel geluiden verwachten.
Een erfdienstbaarheid wil zeggen dat je gebruik mag maken van de grond van iemand
anders. Een erfdienstbaarheid is een last waarmee een stuk grond ten behoeve van een
ander stuk grond wordt belast. Een erfdienstbaarheid bestaat uit iets toestaan of iets niet
doen. Dit betekent dat de eigenaar van het erf iets moet toestaan van de eigenaar van het
andere erf, of iets niet moet doen.
Casus 1:
Karel huurt een woning van Veerle. Op enig moment claimt buurman Frank een recht van
erfdienstbaarheid ter zake het gehuurde (pand en bijbehorende grond). Kan Karel wat doen?
Jegens wie?
Antwoord: Art. 7:204 lid 3 BW
Bewering van recht: erfdienstbaarheid door de buurman Frank.
Wat is een feitelijke stoornis? Als de buurman daadwerkelijk gebruik maakt van zijn
erfdienstbaarheid, maar in dit geval doet hij dat niet. Dan heb je als huurder ook geen
gebrek.
Karel kan pas wat doen aan de situatie als er een feitelijke stoornis is. Hij kan jegens Frank
wat doen. Art. 7:211 BW
Geluidsoverlast of hardrijdende verkeer is een voorbeeld van een feitelijke stoornis zonder
bewering van het recht.
Casus 2:
Karel ervaart geluidsoverlast van zowel zijn bovenbuurman A als zijn buurman B. Buurman B
huurt ook van Veerle.
Leveren A en B een gesprek op?
Antwoord: Buurman A is een feitelijke stoornis door derden zonder bewering van recht.
Art.7:204 lid 3 BW. Dit levert geen gebrek op omdat de verhuurder hier niks aan kan doen.
Buurman B is een gebrek omdat hij bij dezelfde verhuurder zit als Veerle. De verhuurder kan
deze buurman aan kunnen spreken dat hij moet stoppen met geluidsoverlast. Art. 7:204 lid
2 BW.
Week 1
Literatuur huurrecht begrepen: H2 par. 1 t/m 4 en H4 par. 10 -11.
Alles in het huurrecht is gereguleerd omdat de huurder de zwakkere partij is.
Burgerlijk Wetboek 7
Relevante wet- en regelgeving
Artikel 22 lid 2 Gw, Woningwet 2015
Besluit toegelaten instelling volkshuisvesting
Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting
Bouwbesluit
Huisvestingswet
Leegstandswet
Wet op de huurtoeslag
Overlegwet (WOHV)
Besluit Kleine Herstellingen
-> Woonruimte - artikel 7:232-282 Bw en ook de algemene bepalingen van 201-203 zijn van
toepassing.
-> Bedrijfsruimte - artikel 7:290-310 BW
Huurtoeslag:
Als je te veel verdient, kan je nooit huurtoeslag krijgen.
Als het inkomen niet toereikend is om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning
vult de huurtoeslag dit aan, zodat die persoon wel in aanmerking komt voor de huurwoning.
Overzicht van de toepasselijke regelingen op de diverse objecten:
1. Roerende zaken, gebouwd of ongebouwd - 7:201-231 BW
2. Onroerende zaken, gebouwd of ongebouwd - 7:201-231 BW
3. Vermogensrechten - 7:201-231 BW
4. Gebouwde roerende zaken die als woning zijn verhuurd - 7:232-282 BW
Zelfstandige woonruimte - 7:234 BW - niet zelfstandige woonruimte (bijvoorbeeld
studentenkamer)
Dwingend/semidwingend/aanvullende recht in het huurrecht - zie lijsten p. 19/20/21
Huurrecht begrepen
Verplichtingen van een verhuurder:
In gebruik verstrekken
Ervoor zorgen dat de huurder voldoende huurgenot heeft
, Gebreken herstellen (art. 7:206 BW)
Let op! Anders wanprestatie (art. 6:74 BW)
Als het huurgenot in welke vorm niet mogelijk is, heb je het recht om de huurovereenkomst
te ontbinden. Als je ontbindt, heb je recht op een schadevergoeding.
Verplichtingen van huurder:
Voldoen aan een voldoende bepaalbare tegenprestatie
Goed huurder
a. Stipt betalen
b. Geen overlast veroorzaken
c. Noch de leefbaarheid van de buurt verminderen
Huurder is slecht bevoegd tot het gebruik van de zaak dat is overeengekomen
Gebruik in strijd met de bestemming is in beginsel niet toegestaan.
De woning dient in beginsel zelf bewoond te worden door de huurder
Niet volledig gebruik aan anderen (inclusief vrienden en familie) of toeristen (Airbnb)
Geen over bewoning
Geen huisdieren indien dit is verboden.
Art. 7:220 BW: gedoogplicht van de huurder
Wanprestatie: reden voor ontbinding. Een tekortkoming in de nakoming.
Huur en algemene voorwaarden
Algemene voorwaarden! Art. 3:33-35 BW en 6:217 BW. Maar onredelijke bezwarende
bedingen zijn vernietigbaar aldus art. 6:233 BW
Servicekosten - art. 7:237 BW
Verplichtingen verhuurder Verplichtingen huurder
Ter beschikking stellen en verschaffen Voldoen van de huurpenningen
genot (art. 7:204 lid 2 BW)
Verhelpen en omschrijving van gebreken Gedragen als goed huurder –
Bij niet nakoming? Schadevergoedingsplicht zorgverplichting art. 7:213 BW
Gebruik hoofdverblijf
Bij niet nakoming? Schadevergoedingsplicht
Zoals overeengekomen - bestemming Zoals overeengekomen - bestemming
Goed verhuurderschap Kleine herstellingen die binnen handbereid
zijn (verstopte gootsteen, lamp vervangen,
schilderen binnenmuren)
Informatieplicht (gebreken)
, Week 2
Wanneer is er sprake van een gebrek?
Art. 7:204 BW
- Objectief criterium: wat mag een huurder verwachten?
Als je boven een café gaat wonen, moet je veel geluiden verwachten.
Een erfdienstbaarheid wil zeggen dat je gebruik mag maken van de grond van iemand
anders. Een erfdienstbaarheid is een last waarmee een stuk grond ten behoeve van een
ander stuk grond wordt belast. Een erfdienstbaarheid bestaat uit iets toestaan of iets niet
doen. Dit betekent dat de eigenaar van het erf iets moet toestaan van de eigenaar van het
andere erf, of iets niet moet doen.
Casus 1:
Karel huurt een woning van Veerle. Op enig moment claimt buurman Frank een recht van
erfdienstbaarheid ter zake het gehuurde (pand en bijbehorende grond). Kan Karel wat doen?
Jegens wie?
Antwoord: Art. 7:204 lid 3 BW
Bewering van recht: erfdienstbaarheid door de buurman Frank.
Wat is een feitelijke stoornis? Als de buurman daadwerkelijk gebruik maakt van zijn
erfdienstbaarheid, maar in dit geval doet hij dat niet. Dan heb je als huurder ook geen
gebrek.
Karel kan pas wat doen aan de situatie als er een feitelijke stoornis is. Hij kan jegens Frank
wat doen. Art. 7:211 BW
Geluidsoverlast of hardrijdende verkeer is een voorbeeld van een feitelijke stoornis zonder
bewering van het recht.
Casus 2:
Karel ervaart geluidsoverlast van zowel zijn bovenbuurman A als zijn buurman B. Buurman B
huurt ook van Veerle.
Leveren A en B een gesprek op?
Antwoord: Buurman A is een feitelijke stoornis door derden zonder bewering van recht.
Art.7:204 lid 3 BW. Dit levert geen gebrek op omdat de verhuurder hier niks aan kan doen.
Buurman B is een gebrek omdat hij bij dezelfde verhuurder zit als Veerle. De verhuurder kan
deze buurman aan kunnen spreken dat hij moet stoppen met geluidsoverlast. Art. 7:204 lid
2 BW.
