Hoofdstuk 17 Goederenrecht
17.1 Algemeen
Het recht van opstal is een beperkt zakelijk gebruiksrecht om in, op of boven de onroerende
zaak van iemand anders een gebouw, werk, of beplantingen in eigendom te hebben of te
verkrijgen (art. 5:101 BW).
17.2 Ontstaan
Een recht van opstal kan ontstaan door vestiging en verjaring. Voor vestiging gelden de
algemene regels voor de vestiging van beperkte rechten. Vereist zijn dus een geldige titel,
beschikkingsbevoegdheid en een notariële akte van vestiging die is ingeschreven in de
openbare registers (art. 3:98 jo 3:84 jo 3:89 BW). Voor het ontstaan van een opstalrecht
door verjaring wordt verwezen naar art. 3:99 BW.
17.3 Inhoud
Het opstalrecht zorgt voor een juridische scheiding tussen de eigendom van de ondergrond
en de eigendom van ‘de opstal’. Het opstalrecht doorbreekt de verticale natrekking (art. 5:20
lid 1 BW). Hierdoor is het mogelijk om een onroerende zaak in eigendom te hebben op, in of
boven de grond van een ander. Het eigendomsrecht van de opstal is een afhankelijk recht
(art. 3:7 BW). Dit eigendomsrecht kan uitsluitend bestaan als het recht van opstal bestaat.
Twee vormen van opstalrecht: het zelfstandige opstalrecht en het afhankelijke opstalrecht
(art. 5:101 lid 2 BW). Een zelfstandig opstalrecht kan worden overgedragen en bezwaard.
Hierop zijn de algemene regels voor overdracht van toepassing. Op grond van art. 5:104 lid 2
jo 5:91 BW kan in de akte van vestiging worden bepaald dat een opstaller zijn recht slechts
met toestemming van de eigenaar kan overdragen of splitsen. Ontbreekt de toestemming,
dan is het opstalrecht onoverdraagbaar in de zin van art. 3:83 BW. De duur van het
zelfstandige opstalrecht kan door partijen zelf in de vestigingsakte worden bepaald (art.
5:104 lid 2 jo 5:86 BW). Een afhankelijk opstalrecht is verbonden aan een ander recht ten
aanzien van de onroerende zaak, dit kan een beperkt zakelijk recht zijn of een persoonlijk
recht. De afhankelijkheid brengt mee dat het recht van opstal van rechtswege eindigt als het
recht waarvan het opstalrecht afhankelijk is eindigt (art. 3:7 BW). De afhankelijkheid
impliceert dat over het opstalrecht niet zelfstandig beschikt kan worden., het kan niet los
van het hoofdrecht worden overgedragen of bezwaard.
17.4 Rechten en plichten
De bevoegdheden en verplichtingen van de opstaller zijn te vinden in titel 5.8. BW.
Daarnaast verklaren art. 5:104 en 5:105 BW een aantal bepalingen van titel 5.7 BW
(erfpacht) van toepassing op het recht van opstal. Een van de voornaamste bevoegdheden
van de opstaller is dat hij als eigenaar de gebouwen, werken of beplantingen mag gebruiken,
wegnemen en aanbrengen (art. 5:102 BW). Deze bevoegdheden kunnen worden beperkt in
de vestigingsakte. Daarnaast heeft de opstaller ten aanzien van de met het opstalrecht
bezwaarde zaak ingevolge art. 5:103 BW alle bevoegdheden die voor het volle genot van zijn
recht nodig zijn. Voor de uitbreiding van dit recht is in de jurisprudentie de eis gesteld dat
het bijkomende recht in een zodanig verband met het opstalrecht moet staan, dat het
gerechtvaardigd is om dit als onderdeel van het opstalrecht te behandelen.
De opstaller kan zijn recht bezwaren met vruchtgebruik (art. 3:201 BW), de rechten van
gebruik en bewoning (art. 3:226 BW) of hypotheek (art. 3:227 BW). De opstaller heeft de
17.1 Algemeen
Het recht van opstal is een beperkt zakelijk gebruiksrecht om in, op of boven de onroerende
zaak van iemand anders een gebouw, werk, of beplantingen in eigendom te hebben of te
verkrijgen (art. 5:101 BW).
17.2 Ontstaan
Een recht van opstal kan ontstaan door vestiging en verjaring. Voor vestiging gelden de
algemene regels voor de vestiging van beperkte rechten. Vereist zijn dus een geldige titel,
beschikkingsbevoegdheid en een notariële akte van vestiging die is ingeschreven in de
openbare registers (art. 3:98 jo 3:84 jo 3:89 BW). Voor het ontstaan van een opstalrecht
door verjaring wordt verwezen naar art. 3:99 BW.
17.3 Inhoud
Het opstalrecht zorgt voor een juridische scheiding tussen de eigendom van de ondergrond
en de eigendom van ‘de opstal’. Het opstalrecht doorbreekt de verticale natrekking (art. 5:20
lid 1 BW). Hierdoor is het mogelijk om een onroerende zaak in eigendom te hebben op, in of
boven de grond van een ander. Het eigendomsrecht van de opstal is een afhankelijk recht
(art. 3:7 BW). Dit eigendomsrecht kan uitsluitend bestaan als het recht van opstal bestaat.
Twee vormen van opstalrecht: het zelfstandige opstalrecht en het afhankelijke opstalrecht
(art. 5:101 lid 2 BW). Een zelfstandig opstalrecht kan worden overgedragen en bezwaard.
Hierop zijn de algemene regels voor overdracht van toepassing. Op grond van art. 5:104 lid 2
jo 5:91 BW kan in de akte van vestiging worden bepaald dat een opstaller zijn recht slechts
met toestemming van de eigenaar kan overdragen of splitsen. Ontbreekt de toestemming,
dan is het opstalrecht onoverdraagbaar in de zin van art. 3:83 BW. De duur van het
zelfstandige opstalrecht kan door partijen zelf in de vestigingsakte worden bepaald (art.
5:104 lid 2 jo 5:86 BW). Een afhankelijk opstalrecht is verbonden aan een ander recht ten
aanzien van de onroerende zaak, dit kan een beperkt zakelijk recht zijn of een persoonlijk
recht. De afhankelijkheid brengt mee dat het recht van opstal van rechtswege eindigt als het
recht waarvan het opstalrecht afhankelijk is eindigt (art. 3:7 BW). De afhankelijkheid
impliceert dat over het opstalrecht niet zelfstandig beschikt kan worden., het kan niet los
van het hoofdrecht worden overgedragen of bezwaard.
17.4 Rechten en plichten
De bevoegdheden en verplichtingen van de opstaller zijn te vinden in titel 5.8. BW.
Daarnaast verklaren art. 5:104 en 5:105 BW een aantal bepalingen van titel 5.7 BW
(erfpacht) van toepassing op het recht van opstal. Een van de voornaamste bevoegdheden
van de opstaller is dat hij als eigenaar de gebouwen, werken of beplantingen mag gebruiken,
wegnemen en aanbrengen (art. 5:102 BW). Deze bevoegdheden kunnen worden beperkt in
de vestigingsakte. Daarnaast heeft de opstaller ten aanzien van de met het opstalrecht
bezwaarde zaak ingevolge art. 5:103 BW alle bevoegdheden die voor het volle genot van zijn
recht nodig zijn. Voor de uitbreiding van dit recht is in de jurisprudentie de eis gesteld dat
het bijkomende recht in een zodanig verband met het opstalrecht moet staan, dat het
gerechtvaardigd is om dit als onderdeel van het opstalrecht te behandelen.
De opstaller kan zijn recht bezwaren met vruchtgebruik (art. 3:201 BW), de rechten van
gebruik en bewoning (art. 3:226 BW) of hypotheek (art. 3:227 BW). De opstaller heeft de
